Цивилизация
Мера поддержки
Еще год назад ставки по ипотеке были выше 10%, но сейчас Банк России проводит мягкую денежно-кредитную политику, что влияет и на снижение средних ставок на такие кредиты, и если тенденция сохранится, то возможно выйти на вполне комфортные для людей рыночные «проценты». «Сейчас рыночная ставка без учета льготной ипотеки находится на уровне 8-8,1%, что также является минимумом по российским меркам», - сообщил Мутко в интервью.
Но не стоит забывать, что работает программа льготной ипотеки под 6,5%, которая с апреля поддерживает не только россиян, желающих приобрести новую квартиру, но и строительные компании. Она то и обеспечивает до 90% выдачи всех кредитов на строящиеся дома. С апреля выдано уже 227,9 тыс. кредитов на 641,3 млрд рублей. В случае принятия предложения о продлении, что вероятно состоится, так как идея озвучена президентом, дополнительно 350 тысяч семей смогут воспользоваться господдержкой. Стройка получит эффект около 1 трлн рублей.
Вопреки мнению, что такая господдержка вызывает перекосы на рынке, глава компании ДОМ.РФ говорит, что она не приведет к какому-то колоссальному росту цен. Хотя, начиная с мая, прайс немного подрос. С начала года все вылилось в 7-8% без учета инфляции.
«Активный спрос, безусловно, повышает цены, так как финансовые модели девелоперских проектов привязаны к объему продаваемых квадратных метров. Однако это не основная причина роста цен, на них в большей мере влияет не ипотека, а рост себестоимости строительства. Рост будет, но, по нашим оценкам, в среднем на 1,5-2-3% в месяц в годовой динамике», - сказала генеральный директор компании VSN Realty Яна Глазунова.
Незначительный рост цен объясняется тем, что на фоне снижения ставок на рынке возник ажиотажный спрос, считает директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов. Люди, которые в принципе собирались купить квартиру и неспешно изучали варианты, ускорили принятие решения, чтобы успеть зафиксировать выгодные условия покупки, в том числе в части размера ипотечного платежа.
«Продление программы остудит рынок, но цены не начнут снижаться. Господдержка ипотеки сегодня обеспечивает до половины спроса на жилье в Москве и, конечно, продолжит стимулировать продажи, но в более размеренном темпе. Так что можно рассчитывать или на стагнацию цен, или на очень плавный рост», - рассказал он.
Выход не допустить большего роста есть. «Нужно особое внимание обратить на предложение: вовлекать в оборот новые участки (для передачи под строительство на аукционах), инженерно их подготавливать, поддерживать субсидирование низкомаржинальных проектов, готовить инфраструктуру», - сказал Виталий Мутко, добавив, что эти действия должны помочь увеличить число выводимых на рынок проектов и тем самым помочь восстановлению экономики в целом.
Напомним, институт развития развивает направления деятельности, в том числе в части вовлечения и реализации земельных участков под комплексное освоение территорий, других объектов. С 2016 года компания передала 46 субъектам 11,5 тыс. га с градостроительным потенциалом 72 млн кв. метров. На аукционах застройщикам предоставлено больше 6430 га под проекты комплексного освоения территории. На них уже введено 10,3 млн квадратных метров жилой недвижимости.
Гендиректор РАСК Николай Алексеенко отмечает, что сдерживать рост цен на рынке новостроек можно двумя путями - как за счет увеличения предложения, так и через аккуратное перенаправление части спроса. Последний способ заключается в развитии цивилизованного арендного рынка.
«Если в итоге удастся создать подобие западных аналогов, отличающихся хорошим качеством самих арендных квартир, удобным сервисом и доступной ценой, то это позволит перенаправить на себя часть спроса, особенно со стороны молодого поколения. Кроме того, всегда необходимо помнить, бесконечно повышать цены, при этом удерживая качественные характеристики, невозможно – большинство покупателей все же смотрят на соотношение «цена – качество». В противном случае эти же покупатели могут перейти на вторичный рынок, чего навряд ли хотят сами застройщики», - сказал Алексеенко.
Скидка на социалку
В том числе важным источником привлечения ресурсов в строительство должны стать инфраструктурные облигации. В частности, такой инструмент рынку готовится предложить ДОМ.РФ. Сегодня зачастую строительство инженерной и социальной инфраструктуры при реализации комплексных проектов жилищного строительства ложится на плечи застройщиков, что приводит к росту себестоимости строительства. Стоимость инфраструктуры в масштабных проектах часто достигает 20% в бюджете проекта. Из-за ограничений по финансовой устойчивости проекта банки часто не готовы кредитовать проекты с такой инфраструктурной нагрузкой и более высоким общим бюджетом строительства.
Компания находится в процессе создания специализированного общества проектного финансирования (СОПФ). СОПФ будет выпускать облигации на рынке ценных бумаг под поручительство ДОМ.РФ. Средства от размещений будут направлены на финансирование строительства инфраструктуры: либо застройщикам в виде инфраструктурных займов, либо субъектам РФ путем выкупа их собственных облигаций со стороны СОПФ. Обсуждается сумма размещения облигаций в 300 млрд рублей.
Механизм подразумевает льготное финансирование строительства инфраструктуры, что позволит значительно снизить процентную нагрузку на экономику проекта и увеличит его рентабельность для застройщика. Реализация подобного механизма позволит кредитовать банкам масштабные проекты комплексного освоения территории – включая проекты в 1 млн «квадратов», будет способствовать исполнению национальной цели, закрепленной в указе Президента РФ. Сейчас в разработке 4 пилотных проекта: в Ленинградской, Тульской, Тюменской и Нижегородской областях. Общая ожидаемая площадь возводимого жилья более 4,45 млн квадратных метров.
Так или иначе, стройка не останавливается. Ранее ДОМ.РФ сообщил, что запуск новых проектов многоквартирных домов в России по итогам третьего квартала этого года вырос на 37% к периоду с апреля по июнь, составив 7,7 млн квадратных метров. За период с апреля по июнь на рынок вышло только 5,6 млн квадратов. Всего в России строится больше 98 млн «квадратов».
