Цивилизация
В начале недели Банк России выпустил новые рекомендации для банков и микрофинансовых организаций. Одним из ключевых положений, о котором ЦБ говорил еще весной, стало предложение снова отсрочить принудительное выселение должников из жилья, которое должно быть взыскано из-за просрочки платежей по ранее взятым кредитам, на этот раз — до 31 декабря текущего года. Это касается и тех, кто переболел коронавирусом или потерял существенную часть доходов, что нужно будет подтвердить документально.
Вместе с тем ЦБ рекомендовал продолжить реструктуризацию старых кредитов и займов в рамках существующих банковских программ, а также не назначать по ним пени и штрафы, чтобы оказавшиеся в сложной финансовой ситуации должники смогли улучшить свою платежеспособность.
В юридическом смысле
рекомендация Банка России ни к чему не обязывает кредиторов, а это значит, что они могут и дальше принудительно выселять должников из жилья, которое являлось залогом по невыплаченному кредиту.
Тем не менее опрошенные «Газетой.Ru» эксперты считают, что на практике для банков и микрофинансовых организаций даже такое слово ЦБ равносильно закону.
«Мы вряд ли можем говорить, что у нас вся банковская система работает по исключительно рыночным правилам, поэтому системообразующие банки, выдающие основной объем ипотеки, будут следовать рекомендациям Банка России, как будто на деле они действительно к чему-то их юридически обязывают, – сказал председатель комитета по строительству «Опоры России» Дмитрий Котровский «Газете.Ru». — Я мало могу назвать примеров, когда банки занимают иную позицию, когда речь идет о каких-то добровольных рекомендациях Банка России».
Схожую позицию выразил и генеральный директор юридического бюро «Падва и Эпштейн» Павел Герасимов, уточнив, что у кредиторов для этого есть все необходимые правовые инструменты. Тем более что в России существует такая юридическая практика.
«Реализация этой рекомендации может пройти несколькими путями: можно, например, отозвать исполнительный лист, а затем предъявить его заново, либо договориться с приставом о приостановлении действий, их отложении»,
– сказал Павел Герасимов.
Есть и другой путь: кредитор может обратиться в суд за приостановкой исполнительного процесса. И хотя для суда рекомендация ЦБ не носит обязательного характера, на практике, если стороны не имеют каких-то возражений, приставы и суды могут пойти им навстречу и, не проявляя принципиальность, приостановить исполнительное производство, объяснил юрист в беседе с «Газетой.Ru».
Банкам это не нужно
Сами банки если и будут выполнять рекомендацию ЦБ, то явно «через не хочу», уверен основатель платформы для инвестиций в недвижимость Realiste Алексей Гальцев. По мнению эксперта, в России и без таких рекомендаций выстроена очень неэффективная система отъема жилья у должников: неплательщики по кредитам могут жить в квартире от года до двух лет, пока они фактически не будут признаны должниками.
«Для обычных людей это хорошо, потому что они могут в течение года не платить ничего, а потом волшебным образом что-то заплатить и решить свои проблемы. А для банков, для залогодержателей и для инвесторов это очень неэффективно», — сказал Алексей Гальцев.
Кризис неплатежей
Практически одновременно с публикацией рекомендаций от Банка России коллекторное агентство «Долговой консультант» обнародовало свежие данные об объеме просроченной ипотеки на новостройки в России.
За прошедшие полгода объем «просрочки» в этой области вырос на 541 млн рублей — до 6,3 млрд, пишет «РИА Недвижимость» со ссылкой на данные агентства.
За весь прошлый год объем просроченной ипотеки вырос только на 610 млн рублей, то есть темпы прироста за первое полугодие составили 80% от всего прошлогоднего показателя.
«Когда заемщику нужно платить по кредиту, а жить еще негде, история тяжелая вдвойне. Подобные ситуации всегда несли высокие риски возникновения просроченных платежей, а сейчас, когда кредитование на первичном рынке выходит на первое место, именно оно и будет ускорителем роста просроченной задолженности в ипотеке», – цитирует «РИА Недвижимость» сообщение коллекторского агентства.
Опрошенные «Газетой.Ru» эксперты по-разному оценили вероятность того, что рост числа вновь выданных ипотечных кредитов на первичную недвижимость приведет к «кризису неплатежей». Хотя с уверенностью можно сказать, что
темпы выдачи таких кредитов существенно ускорились: по данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), на которые в конце июля ссылалось РБК, объем выданной в июне ипотеки вырос на 28% в годовом выражении, а пик пришелся на март — плюс 50% год к году.
Во многом это произошло благодаря госпрограмме по льготной ипотеке под 6,5% и спросу на рефинансирование.
«Вот эта дешевая ипотека создает очень большой возможный пузырь, потому что люди сейчас пока еще имеют работу. И пока их не сократили, они пойдут брать ипотеку, потому что у нас любая официальная работа уже считается классным поводом для того, чтобы получить кредит в банке или получить ипотеку», — сказал Алексей Гальцев из Realiste.
Эксперт добавил, что россияне, к сожалению, редко думают на пять-десять лет вперед, и если сейчас они массово наберут таких кредитов, а через несколько лет не смогут по ним платить,
банки будут вынуждены забирать себе эти квартиры и продавать их с аукциона с существенным дисконтом, что в результате приведет к серьезным проблемам на рынке первичного жилья.
Риск образования «пузыря» на ипотечном рынке из-за госпрограмм признают и в Минфине. О том, что антикризисную программу опасно продлевать, в конце июля заявил замминистра финансов Алексей Моисеев. Он сказал также, что около 40% россиян не могут позволить себе ипотеку даже под 0%.
Дмитрий Котровский из «Опоры России» согласился с тем, что у российских банков и так достаточно много непрофильных активов, под залог которых выдавались кредиты, будь то квартиры, земельные участки, дома и так далее.
«Сами банки зачастую не знают, куда их деть, так что им приходится очень быстро их реализовывать, – обращает внимание Дмитрий Котровский в беседе с «Газетой.Ru». — И банки в целом могут дать на них такой дисконт, чтобы не навредить себе даже в разрезе той отчетности, которую они отправляют в ЦБ, и при этом значительно повлиять на рынок недвижимости, где ни один застройщик не сможет перебить их цены».
Инвестиционный стратег «БКС Премьер» Александр Бахтин, напротив, считает, что удешевление ипотеки не сможет сильно повлиять на уровень просрочки по кредитам, а даже наоборот позволит поддержать заемщиков, которые взяли кредит до пандемии, но сейчас оказались в трудном положении.
«Несмотря на снижение стоимости ипотечных кредитов или размера первоначального взноса, банки в текущей ситуации если не ужесточают, то как минимум не снижают своих требований к ипотечным заемщикам», — добавил эксперт.
С этой позицией согласились и в Институте развития ДОМ.РФ: представители аналитического центра рассказали «Газете.Ru», что
при текущем уровне ставок ежемесячный платеж уменьшается более чем на 3 тыс рублей, из-за чего снижается кредитная нагрузка на домохозяйства и они выплачивают кредиты стабильнее.
Без паники
«Сообщество коллекторов нагнетает обстановку для того, чтобы воздействовать в том числе и на заемщиков, и на кредиторов. Так что позиция ЦБ, который напоминает участникам рынка о том, что все риски нужно воспринимать адекватно, абсолютно правильна», — прокомментировал сообщение о просроченных платежах председатель комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы Николай Николаев в беседе с «Газетой.Ru».
Подтверждения данным «Долгового консультанта» не нашли ни ЦБ, ни ипотечные банки. Так, в Банке России «Газете.Ru» рассказали, что согласно статистике на 1 июля доля «просрочки» в общей структуре задолженности по индивидуальным жилищным кредитам упала до 0,8% с примерно 0,9% на ту же дату в прошлом году.
Кроме того, регулятор сообщил, что в период с 20 марта по 29 июля банки получили 269,8 тыс обращений о предоставлении «кредитных каникул». Из них 76,6 тыс касались ипотечных кредитов, и банки удовлетворили 80,3% от числа рассмотренных заявок.
В ДОМ.РФ тоже не увидели значительного роста неплатежей по ипотечным кредитам. Представители организации рассказали «Газете.Ru», что
с начала года доля «просрочки» свыше 90 дней выросла на 0,15% и составляет 1,47% в общем объеме ипотечного портфеля на балансе банков. Это в пять раз ниже, чем по остальным кредитам,
то есть «ипотечники» по-прежнему остаются самой дисциплинированной категорией заемщиков.
