Цивилизация
Квартиры в новостройках по итогам первого полугодия подорожали в 63 крупнейших городах России: в среднем по стране цены на первичном рынке недвижимости поднялись на 6%, подсчитали аналитики федерального портала «Мир квартир».
Сильнее всего стоимость квадратного метра выросла в Сочи — на 15,3%. Его средняя цена составила почти 140 тыс. рублей, превысив аналогичный показатель в Санкт-Петербурге, где средняя стоимость квадратного метра составляет 136 тыс. рублей.
Помимо Сочи наиболее заметно поднялись цены на новые квартиры в Кемерово (+14,1%), Улан-Удэ (+13,4%), Туле (+13,2%) и Тюмени (+12,7%). Москва при этом стала одним из семи городов, где средняя цена на квадратный метр в новостройке упала, хоть и всего на 0,1%. Впрочем, общая цена предложения квартиры продолжила расти на 1,2% за полгода и составила 13,2 млн рублей. В Санкт-Петербурге при этом наблюдается уверенный рост: на 7,6% к цене квадратного метра и на 8,2% к средней цене лота.
Для рынка жилья рост цен более чем на 5% за полгода — это очень существенно. Особенно при этом надо принимать во внимание динамику доходов населения, которые сокращаются практически беспрерывно уже седьмой год,
говорит управляющий партнер компании «Метриум» и участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
«То есть даже если бы жилье ежегодно дорожало на уровне инфляции (3-4%), то оно все равно становилось бы менее доступным. А в последний год новостройки в России подорожали на 15-20% (в зависимости от региона), поэтому усилилась зависимость рынка от ипотеки (до 70% сделок заключается с заемщиками)», — объясняет Литинецкая «Газете.Ru», добавляя, что сейчас во многом только кредит искусственно поддерживает доступность жилья для некоторых категорий россиян, но весь этот ажиотаж — фактически покупка жилья в долг у будущего.
Рост цен партнер «Метриума» и CBRE связывает со снижением ипотечных ставок, уменьшением объема предложения нового жилья из-за реформы долевого строительства и девальвацией рубля в марте. По ее мнению, пандемия способствовала, скорее, торможению роста цен, который тем не менее продолжается даже несмотря на плачевное состояние экономики.
«Косвенно эпидемия повлияла на рынок недвижимости, подтолкнув власти к принятию мер поддержки отрасли, в том числе программы субсидированной ипотеки. А это (снижение ставок по кредитам), в свою очередь, почти всегда способствует дальнейшему повышению расценок», — предупреждает эксперт.
О том, что ожидать удешевления новостроек не стоит, говорит и директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Она также объясняет стремительный рост цен на недвижимость в Сочи:
«С закрытием границ страны и неопределенной продолжительностью данных ограничений действительно отмечается рост интереса к проектам в российских курортных городах, и, в первую очередь, в Сочи»,
— обращает внимание Широкова, отмечая, что на текущий момент это один из немногих курортных городов России, способный обеспечить не только комфортный климат, но и развитую инфраструктуру и высокий уровень сервиса.
По мнению Марии Литинецкой, росту интереса к загородной и курортной недвижимости способствовало несколько причин.
«С одной стороны, из-за режима самоизоляции люди захотели сидеть на карантине в более уютной обстановке за городом, а не в плотной и многоэтажной застройке. С другой стороны, многие компании перевели своих сотрудников на удаленный режим, и не исключено, что некоторое число таких работников решили перебраться в более теплые регионы страны», — предполагает эксперт.
Цены на недвижимость выросли и в сегментах более дорогого жилья. Так, по данным Knight Frank, по итогам первого полугодия в Москве квартиры класса де-люкс подорожали на 8% с начала года, премиум-класса — на 6%. Основные колебания в ценах были связаны с ростом стадии проектов, а также изменениями структуры предложения, объясняет Ольга Широкова. Она также отмечает, что
элитный сегмент традиционно в меньшей степени подвержен влиянию кризисов, и это доказывает опыт предыдущих лет, однако на количестве заключенных сделок пандемия действительно отразилась: их число в первом полугодии 2020 упало на треть по сравнению с аналогичны периодом предыдущего года.
Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Кирилл Голышев считает, что рост средневзвешенной цены в бизнес- и премиум-классе обусловлен прежде всего общей сложившейся макроэкономической ситуацией и валютными колебаниями. По данным консалтинговой компании, во втором квартале 2020 года рост цен в сегменте новостроек бизнес-класса составил 3,1%, в премиум-классе — 4,4%, поскольку в период распространения пандемии COVID-19 как застройщики, так и покупатели заняли выжидательную позицию.
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский приводит похожие цифры: по его данным, рост цен за первое полугодие в сегменте элитного жилья составил около 2,5% по стране и 5% по Москве. Основной аргумент такого подъема цен в столице — крайне ограниченный объем нового предложения и удобные локации вместе с максимальным сервисом, объясняет эксперт. По его прогнозу, маловероятно, что конъюнктура спроса и предложения сильно видоизменится во втором полугодии, но возможен рост еще на 0,5-1%.
Кричевский также прогнозирует общее падение спроса на жилую недвижимость. Первый — это завершение программы ипотеки с господдержкой. Второй — отсутствие денежных средств у населения, равно как и ужесточения требований к кредитуемым.
Участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая прогнозирует, что факторы роста цен при этом сохранятся и их действие будет мощнее, чем у факторов снижения.
«Реформа долевого строительства ведет к сокращению числа игроков, падению предложения и росту цен из-за участия банков. Девальвация рубля ускоряет инфляцию для импортных товаров и техники, которые используются в строительстве. Повышение цен на топливо и коммунальные ресурсы также ведет к увеличению себестоимости строительства. Программа субсидирования и мягкая кредитно-денежная политика Банка России ведет к снижению ставок», — говорит эксперт, уверяя, что все эти факторы способствуют и будут способствовать росту цен.
