Цивилизация
Госдума приняла во втором чтении законопроект, разрешающий предприятиям из наиболее пострадавших от пандемии отраслей в одностороннем порядке расторгать договор аренды, если в течение 14 дней не получится договориться о скидке. Законопроект, который в первоначальной версии вызвал резонанс по причине его высоких рисков разбалансировать рынок, рассмотрели с новыми поправками.
Так, арендодатели получили право не возвращать арендаторам обеспечительный платеж. Эксперты считают, что такая поправка лишь несущественно поможет тем, кто сдает помещения.
По словам замруководителя направления торговых помещений Knight Frank Ирины Козиной, для арендатора предоставление возможности выхода из договора является значительной мерой поддержки, даже с учетом сохранения депозита за арендодателем. Она отмечает, что в стрит-ритейле большая часть договоров аренды предусматривает не более 1-2 месяцев депозита.
«Арендодатель в данном случае все равно проигрывает, так как несет затраты на поиск нового арендатора, который с учетом простоя, предоставления арендных каникул, оплаты брокерских услуг может составлять в среднем до 6 месяцев арендных платежей»,
— пояснила Ирина Козина «Газете.Ru». Однако у арендодателя остается возможность в течение двух недель пересмотреть коммерческие условия и все же договориться с арендатором о предоставлении скидки, сохранив клиента, добавляет Козина.
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский также считает, что обеспечительный платеж здесь не играет особой роли:
«Как правило, его сумма равна одному месяцу аренды. Для арендатора в нынешних условиях это ничего не даст, а арендодатель, если это крупный торговый центр, все равно уже потратил эти денежные средства на зарплаты сотрудников. Поэтому считать обеспечительный платеж козырем в руках арендодателей бессмысленно», — уверен собеседник «Газеты.Ru».
На этапе рассмотрения во втором чтении в законопроект внесли поправку, предполагающую, что право на расторжение договора получат только субъекты малого и среднего предпринимательства.
Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина объясняет, что при такой поправке для крупных арендаторов — даже тех, которые несут существенные убытки, — выход или пересмотр условий договора остается проблемой, которую им придется решать самим. Однако в течение последних двух месяцев многие арендаторы, в первую очередь, просили каникулы либо скидку на ставку аренды, и часть собственников предоставила такие льготы, отмечает Зимина.
Кричевский видит такой шаг «больше верным, чем наоборот»:
«Возможно, это поможет оптимизировать затраты крупного бизнеса, который списывает большую часть доходов на коммерческие расходы, тем самым экономя на налогах. Стоит ли распространять право одностороннего расторжения на такие компании? Представляется, что нет»,
— считает эксперт рынка недвижимости.
В целом законопроект с новыми поправками в составе эксперты считают нужным.
«В этой версии законопроект действительно нацелен поддержать рынок и является намного более разумным», — говорит «Газете.Ru» управляющий партнер Colliers International Николай Казанский.
Обновленная версия законопроекта направлена на сохранение баланса интересов арендодателя и арендатора, полагает руководитель направления бизнес аналитики CBRE Клавдия Чистова. Она отмечает, что малые и средние предприятия действительно в наибольшей степени пострадали от пандемии, и фокус на поддержку данной категории компаний характерен для многих государств.
«В текущих условиях сторонам важно находить компромиссные решения. Дальнейший успех бизнеса каждой компании будет зависеть от способности договариваться и находить взаимовыгодные условия сотрудничества», — обращает внимание Клавдия Чистова. Об этом говорит и Николай Казанский, напоминая, что из бизнеса нужно выходить путем диалога.
Однако некоторые моменты новой инициативы все же вызывают сомнение.
Кричевский отмечает, что крайне важно, чтобы эта мера была временной, а не бессрочной. По его словам,
экономика в любом случае будет восстанавливаться, а бизнес начнет постепенно возрождаться, и возможность расторгнуть договор при отказе в скидке будет крайне неприятной историей для собственников.
Эксперт утверждает, что закон можно будет признать правильным, только если эта мера будет действовать до конца текущего года без возможности продления.
Управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков, в свою очередь, указывает на тот факт, что сама риторика государства о допустимости вмешательства в договорные отношения создает крайне неприятный прецедент для инвесторов в недвижимость.
«Для многих инвесторов недвижимость традиционно является консервативным по доходности, но стабильным активом. Подобные инициативы совершенно не добавят уверенности нашим клиентам», — резюмирует эксперт.
