Цивилизация
Внутриполитический конфликт в Черногории разгорается. В минувшие выходные полиция уже разогнала антиправительственный митинг, участники которого протестовали против вступления Черногории в НАТО и требовали отставки премьер-министра страны Мило Джукановича. Высока вероятность, что конфликт продолжит разгораться, что может иметь ряд последствий и для россиян, которые уже давно облюбовали балканскую страну под «дальние дачи».
«Такие события, без сомнения, очень сильно влияют на рынок недвижимости. До последнего момента Черногория была спокойной страной с достаточно лояльным отношением к русским, а сейчас, когда в регионе обостряется напряженность и Москву обвиняют в дестабилизации ситуации, среди населения может возникнуть определенный раскол, что отразится и на качестве сервиса, и на общем деловом климате рынка недвижимости», — говорит Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз». —
Если ситуация не успокоится, подобный негатив может привести к дополнительному дисконтированию объектов в большинстве сегментов на 15–20%, что очень существенно, учитывая тот факт, что интерес к недвижимости в Черногории со стороны российских покупателей и так находится далеко не на самом высоком уровне».
В свою очередь Максим Морозов, управляющий партнер M9 development, считает, что вероятность погружения страны в хаос сильно преувеличена, поэтому желающим приобрести там недвижимость надо торопиться, чтобы урвать дисконт.
«Полагаю, что протесты носят временный и очень локальный характер, просто СМИ очень широко тиражируют этот инфоповод, и кажется, что там происходит что-то ужасное. На самом деле это нормальное противостояние власти и оппозиции, происходящее, как это водится в странах с теплым климатом, на повышенных тонах.
Наверняка покупатели будут использовать этот краткий период нестабильности для того, чтобы получить у продавцов скидку, но максимум, на что сейчас можно рассчитывать, — это скидка в 5% и рассрочка на один-два года.
Если вы сможете получить такое предложение по хорошему, ликвидному объекту — считайте, что вам очень повезло», — советует эксперт.
Визы введут, но виллы оставят
Политический кризис внутри страны может охладить и без того не самые лучшие отношения между Россией и Черногорией. Мило Джуканович уже заявил, что к организации протестов причастна Россия.
Наиболее вероятный ответный ход со стороны нынешних властей Черногории — отмена безвизового режима для россиян, что, безусловно, повлияет и на рынок недвижимости, уверен Михаил Кюрджев, партнер адвокатского бюро A2.
Однако юристы в один голос говорят, что дальнейших последствий для тех, кто уже приобрел недвижимость в Черногории, не будет.
«Введение режима ограничений имущественных прав для россиян – это крайняя мера. Как правило, правительства к таким мерам прибегают крайне редко. Даже в фактически прямом конфликте Украина – Россия на законодательном уровне меры ограничения имущественных прав или национализации имущества для россиян не вводились. В данной ситуации уровень напряженности находится на значительно более низком уровне, так что вряд ли ситуация дойдет до национализации имущества граждан других стран», — уверен Кюрджев.
Схожего мнения придерживается и Виталий Можаровский, партнер юридической фирмы Goltsblat BLP.
«Не думаю, что есть связь между политическими событиями и бизнесом, но даже если правила будут меняться, то действует общий принцип: закон обратной силы не имеет. Так что у тех, кто уже приобрел там дома, их отбирать не будут», — успокаивает юрист.
Поскольку деньги любят тишину, сделки продолжат совершаться даже на фоне политических конфликтов.
«Политика — это политика. Большие дяденьки ссорятся за власть, а деньги нужны всем. Характерный пример: у нас традиционно проблемные отношения с Прибалтикой, но туда активно идут российские инвестиции, многие там покупают недвижимость, и власти парадоксальным образом это всячески приветствуют, продолжая постоянные выпады против Кремля», — поясняет юрист.
Василий Ицков, руководитель практики разрешения споров ИФК «Горизонт Капитал», отметил, что за последние десятилетия в странах Европы случаев отчуждения прав на недвижимое имущество, находящееся в собственности физических лиц, в результате политических конфликтов не было.
«Если говорить об активах юридических лиц, то здесь ситуация не является однозначной, но для такого шага необходимы веские обоснования, а также вынесение решения судом, которое может быть оспорено собственником», — заметил Ицков.
Такое отчуждение жилья, принадлежащего иностранным подданным, является основанием для иска в Европейский суд по правам человека.
«Учитывая, что Черногория стремится в Европейский союз, вряд ли местные власти будут проводить политику, направленную против прав собственников жилья, не являющихся гражданами государства, более того, в случае, если собственники жилья исправно отчисляют средства в бюджет в виде налогов, никакого смысла в отчуждении прав на имущество иностранных граждан нет и в плане получения экономической выгоды», — уверен эксперт.
Пока все спокойно
«По информации от наших партнеров в Черногории, эти события носят локальный характер, побережья они не коснулись. Чаще всего в подобных ситуациях побережье остается в стороне, так как им невыгодно бунтовать и тем самым отпугивать туристов и покупателей недвижимости. Кроме того, на побережье более высокий и стабильный доход у жителей, если сравнивать с Подгорицей, где местные могут быть подвержены различным настроениям», — рассказывает Наталья Латикова, менеджер по продажам «Транио».
По ее словам, пока на ценах на недвижимости волнения не отразились, но если протест разрастется и дойдет до побережья, можно ожидать дисконта.
На сегодняшний день в Черногории, по оценке «Транио», расценки составляют в среднем 1497 евро за 1 кв. м. Разброс цен при этом довольно широк.
Квартиру-студио без ремонта можно купить за 40–50 тыс. евро, а эксклюзивная вилла обойдется в несколько миллионов.
При этом стоит отметить, что рынок недвижимости в Черногории уже давно находится в упадке.
«Запросы по Черногории на элитное жилье сошли на нет еще с середины прошлого года, некоторые девелоперы вообще закрыли свои офисы, клиенты не обращаются ни на покупку, ни на продажу. Со стороны наших покупателей наблюдается стагнация», — говорит Марина Кузьмина, директор по зарубежной недвижимости Knight Frank.
Впрочем, как заметила Латикова, сейчас все ждут, когда назовут планку для получения вида на жительство на основании покупки, что, конечно, подогреет интерес к Черногории. Напомним, что в апреле этого года в стране вступил в силу в закон, где, наконец, было прописано, что ВНЖ можно автоматически получить, купив недвижимость в стране. Но сколько должна стоить эта недвижимость, пока неизвестно. Ожидается, что сумму назовут до конца этого года.
