Цивилизация
Уровень пустующих площадей в торговых центрах по итогам третьего квартала сократился с 10 до 9%, говорится в отчете компании «Магазин Магазинов». Напомним, что по торговой недвижимости кризис ударил сильнее всего, по данным компании, в 2013 году было заполнено 97,5% торговых площадей города, однако в 2014-м доля вакансий резко выросла — с 2,5 до 8,5%, а в первом квартале этого года свободные площади составляли уже 11%. К концу года, наконец, наметился перелом.
Быстрей заполняться стали даже недавно открытые торговые центры. Если в ТЦ на конец июня пустовало в общей сложности 35% площадей, то всего за три месяца этот показатель сократился до 29%. При этом, если раньше новые ТЦ отбивали арендаторов у старых, где соответственно сокращалось количество магазинов, то сейчас такой тенденции нет: по торговым центрам, которые существуют на рынке давно, уровень пустующих площадей за квартал сократился с 6 до 5%.
У новых торговых центров, которые долгое время стояли пустыми, дела заметно выправились. Так, по данным Knight Frank, в настоящий момент в торговом центре «Авиапарк» договора аренды подписаны по 75% торговых площадей, по оставшимся 15% ведутся активные переговоры. В Columbus подписано договоров на 85%, открыто чуть больше 70%, остальные находятся на этапе ремонтных работ, среди них «Мастерславль» площадью около 12 тыс. кв. м. По оставшимся площадям идет активная арендная кампания. При этом Columbus открылся с вакансией около 40%. За полгода после открытия покупательские потоки выросли с 30 тыс. до 60 тыс. человек в сутки.
Привлечь арендаторов в торговые центры удалось за счет снижения ставок.
«В конце третьего квартала действительно наметилась позитивная динамика на рынке. Количество сделок увеличивается, что свидетельствует о том, что участники процесса (арендаторы и арендодатели) нащупали общие точки соприкосновения. Те коммерческие условия, которые считались неприемлемыми еще год назад, сейчас выглядят вполне рыночными, с которыми можно иметь дело и планировать свой дальнейший бизнес. Очень хочется надеяться, что этот тренд продолжит свое развитие», — говорит Диана Зазнобина, партнер, ведущий консультант компании «Магазин Магазинов».
По итогу третьего квартала 2015 года, по данным «Магазина Магазинов», средние ставки аренды в рублях снизились примерно на 6% по сравнению с концом прошлого года. При этом с середины прошлого года продолжают расти ставки для компаний, работающих в сегменте потребительских товаров и товаров для ремонта.
«Ставки аренды в долларовом эквиваленте за последний год снизились на 20–40% в зависимости от качества объекта. Большинство ТЦ перешли на арендные платежи в виде процента от товарооборота. Также обсуждается фиксация курса валюты либо валютного коридора», — приводит схожие данные Ольга Ясько, директор департамента аналитики, Knight Frank Russia & CIS.
Впрочем, часть экспертов не спешит радоваться, обращая внимание на то, что объем ввода новых торговых площадей за третий квартал был небольшим. Во втором полугодии 2014 года и в первом полугодии 2015 года на рынке вводилось рекордное количество новых площадей (415 тыс. и 312 тыс. кв. м GLA соответственно). На фоне снижения реальных доходов населения и, как следствие, падающей активности ритейлеров такая ситуация приводила к росту доли пустующих площадей (до 8,5% в 2014-м и 10% в 2015-м). В третьем же квартале 2015 года на рынке торговой недвижимости Москвы появилось только два торговых центра арендопригодной площадью 55,3 тыс. кв. м.
Рост по итогам третьего квартала пока носит лишь конъюнктурно-технический характер, связанный со сроками ввода в работу новых торговых площадей, полагает директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов.
«Говорить о коренной смене тенденции пока рановато. Кроме того, следует отметить и отсутствие перелома в динамике розничного товарооборота, который по-прежнему снижается темпом выше 8% в реальном выражении. Без заметного изменения тренда в данном показателе говорить о стабилизации рынка торговой недвижимости также несколько преждевременно», — утверждает Гаврилов.
По его оценке, пик вакансии в сегменте торговой недвижимости мы увидим в четвертом квартале 2015 года.
«Это связано с ожидаемым вводом в строй в этом периоде порядка 150–200 тыс. кв. м новых торговых площадей, в результате чего годовой объем нового ввода составит 485–535 тыс. кв. м, что станет вторым по величине показателем с 2010 года. В результате вакансия в ТРЦ на конец года может достигнуть 11%», — прогнозирует эксперт.
Дальнейшее развитие событий зависит от того, насколько успешными будут арендные кампании в уже функционирующих объектах, считает Ольга Ясько. «Можно отметить, что по ряду крупных центров, таких как «Авиапарк» и Columbus, динамика сдачи в аренду и открытия магазинов для посетителей весьма неплохая для текущей ситуации», — заметила она.
Олеся Дзюба, директор по аналитике Colliers International, также напомнила, что на 2015–2016 годы заявлено большое количество крупных проектов, которые находятся на продвинутой стадии строительства. «Сейчас девелоперы стремятся переносить сроки ввода этих проектов, чтобы не открывать полупустые торговые центры, но, так или иначе, они все равно будут реализованы. Поэтому мы не ожидаем снижения доли свободных площадей. Наш прогноз уровня вакансии на 2015 год — 8%, на 2016-й — 9,9%», — отметила она.
