Цивилизация
Московское правительство разработало законопроект «О промышленной политике города Москвы» (текст имеется в распоряжении «Газеты.Ru»).
Документ, который планируется рассмотреть в ходе осенней парламентской сессии, закрепляет принцип целевого использования производственных зон и промышленных территорий. Московские власти также обещают «стимулировать тех собственников и пользователей земель промышленного назначения, которые ведут производственную деятельность», в частности — передавать им во владение или пользование земельные участки и здания в промзонах на льготных условиях.
Основная задача законопроекта — ввести производственные мощности в экономический оборот, говорит начальник управления промышленной политики правительства Москвы Дмитрий Купов: «Сейчас до 70 процентов мощностей предприятий города загружены всего на 30 процентов».
Десять лет правительство Москвы проводило противоположную политику — вывода промышленных производства из Москвы, к тому же значительная часть предприятий не работала, не пережив перехода к рыночной экономике. В 2002 году правительством было принято постановление «О целевой программе реорганизации производственных территорий города Москвы на период 2004–2006 гг.», согласно которому промышленные предприятия должны были построить или взять в аренду здание за пределами Москвы, а занимаемые ими ранее земельные участки следовало застроить жильем. К этому процессу правительство Москвы планировало привлечь частных инвесторов: в ходе программы частные инвестиции в перепрофилирование земель должны были составить 14 млрд рублей в год, в целом $1,5 млрд за три года. Из бюджета города на реализацию программы ежегодно выделялось от 90 млн до 150 млн руб. Сколько средств правительство Москвы планирует выделить на реализацию новой промышленной концепции, неизвестно.
Промышленные территории в Москве занимают площадь 7,7 тыс. га. Значительная часть помещений на территории промзон сдается в аренду под склады и торговые площади. «Это дает значительную нагрузку на автомобильную сеть Москвы, одновременно поощряя «серые схемы» получения доходов управляющими промзон», — сетует Купов.
Такие схемы возможны благодаря особенностям налогообложения. Для промпредприятий в Москве действует льготная ставка аренды на землю — 0,1–1,5% кадастровой стоимости, а для торговли, например, она составляет 5% (1 м кв. московской земли исходя из ее средней кадастровой стоимости стоит сейчас примерно 150 тыс. руб.)
«Получается, что у изворотливого управленца та же интернет-торговля, размещенная на площадях промпредприятий, будет иметь в пять раз ниже расходы, чем обычный магазин, — говорит Купов. — Очевидно, что легче снимать арендную ренту с заводских корпусов, чем обновлять оборудование, внедрять бережливое производство, выпускать новую продукцию. И рабочие в таком виде деятельности не нужны, разве что только грузчики да уборщики».
Арендаторы охотно идут в промзоны, признают эксперты. «Большинство офисных помещений, которые находятся на территории промышленных зон, — административные здания. При небольшом евроремонте такие офисы сдаются по очень низким ценам,
— рассказывает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. — Это идеальный вариант, например, для начинающей компании начать свою работу. Как правило, это класс C или –С, и их можно снимать за 150—250 долларов за квадратный метр».
Еще одно преимущество зданий в промзонах — возможность арендовать помещение практически любой площади, как большое, так и размером всего 20–30 м кв., что почти невозможно в бизнес-центрах класса А или B, отмечает эксперт. Цены могут быть выше в реконструированных зданиях. «Например, в «Лефорте» или «Даниловской мануфактуре», которые уже воспринимаются не как промышленные объекты, а как бизнес-центры», — говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Евгений Попов.
Московские власти надеются убедить собственников промышленных зданий сменить арендаторов. Если промышленные территории используются не по назначению, они будут лишаться их статуса и, соответственно, льготных ставок аренды, следует из законопроекта.
Кроме налогового кнута, обещана и поддержка. «Если собственник по каким-то причинам не может использовать свои производственные мощности по назначению, мы предлагаем ему создавать центры коллективного пользования – индустриальные парки, технопарки, объединяться с вузами и колледжами в производственно-инновационные кластеры.
Мы готовы даже софинансировать улучшение производственной инфраструктуры, возвращать ему суммы, выплаченные за кредиты, на которые покупается новое оборудование», — обещает Купов.
Эксперты полагают, что возрождение промпроизводства на старом месте трудновыполнимо. «Не все владельцы зданий на территориях промзон будут готовы вкладывать средства на их редевелопмент», — считает Попов. «Все здания были построены еще до «перестройки» и сейчас уже доживают свой век, — соглашается Ковалев. — Город нуждается в новых технопарках, которые будут соблюдать современную технику безопасности и удобную инфраструктуру».
С учетом того, что за последние десять лет промышленные зоны не использовались по назначению, большинство мощностей устарели, говорит начальник отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. «В последние 20 лет Москва развивается в совсем другом направлении: в сфере оказания услуг и в качестве главного города страны. В производство никто не вкладывался и не развивал, кроме тех производств, которые обслуживают город, — говорит она. – С учетом высокой стоимости земли в Москве есть смысл развивать разве что наукоемкие производства». Эксперт добавляет, что
непонятно, как правительство Москвы будет договариваться с девелоперами, так как большинство земельных участков находятся в долгосрочной аренде, а на некоторых уже ведется строительство.
Реанимировать промышленное производство в Москве нерационально, разделяет это мнение и Александр Галушко, сопредседатель организации «Деловая Россия», объединяющей малый и средний бизнес. «Исключение могут составить инновационные проекты с высокой добавленной стоимостью и уровнем технологий.
Лучше развивать город все же как финансовый и культурный центр, как это происходит в Европе», — говорит Галушко.
«Примеры экономик крупнейших городов мира, особенно Германии, доказывают, что только развитые промпроизводства в городах могут гарантировать их устойчивое развитие, трансфер технологий и рабочие места», — не соглашается Купов.
