Договор дарения: как оформить безвозмездную передачу квартиры

Как правильно составить дарственную на недвижимость и в каких случаях квартиру нельзя подарить

Передача права собственности на квартиру — важное решение, требующее соблюдения всех юридических нюансов. Понимание процесса дарения и правильное оформление договора поможет избежать возможных проблем для дарителей. Вместе с юристом Аленой Сполчинской «Газета.Ru» разобралась, что такое дарственная, на кого ее можно оформить и какие могут быть риски и сложности при оформлении договора дарения.

Что такое договор дарения недвижимости

Договор дарения (или дарственная) — это юридический документ, в соответствии с которым одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) право собственности на движимое или недвижимое имущество, рассказала «Газете.Ru» руководитель юридического отдела ООО СК «ЮКО» Алена Сполчинская. В данном случае речь идет о недвижимости, то есть квартире.

Основные характеристики договора дарения:

• Безвозмездность. Дарение подразумевает, что даритель не получает взамен никакой материальной выгоды.

• Обязанности сторон. Даритель обязан передать объект по акту приема-передачи, а одаряемый — принять его. Одаряемый вправе отказаться от дара.

• Форма договора. Согласно статье 574 ГК РФ, договор дарения может быть как устным, так и письменным, однако для передачи квартиры необходима письменная форма и регистрация в Росреестре.

Договор дарения недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Без регистрации право собственности не будет подтверждено.

Стороны договора дарения

Даритель

Оформление договора дарения на квартиру может осуществлять лицо, обладающее правом собственности. Только собственник может подарить квартиру. Это касается как физических, так и юридических лиц.

Лица, не достигшие 18 лет, не могут выступать дарителями без согласия законных представителей.

Одаряемый

Одаряемым может быть любое физическое или юридическое лицо, а также организации при условии, что они могут обладать правами собственности на данное имущество.

На кого можно оформить дарственную

Оформить дарственную можно:

1. На членов семьи. Сюда входят близкие родственники, а именно дети, супруги, родители, а также братья и сестры.
   
2. На посторонних лиц. Например, друзей, знакомых или коллег.
   
3. На организации. Например, благотворительные фонды или коммерческие структуры, которые могут принять имущество в дар.

Подарить недвижимость можно кому угодно. Наличие родственной связи не является обязательным условием. Однако, если стороны договора дарения не являются близкими родственниками, то тот, кто получает имущество, должен заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости подаренного имущества.

Алена Сполчинская

юрист

Порядок оформления дарения: перечень документов

Процедура оформления договора дарения квартиры состоит из нескольких этапов.

1. Сбор документов. Для оформления дарственной необходимо собрать следующие документы:

• Паспорт дарителя и одаряемого;
  
• Документ, подтверждающий право собственности дарителя (например, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН);
  
• Кадастровый паспорт квартиры.

2. Составление договора. Договор должен содержать следующие пункты:

• Название документа;
  
• Дата и место составления;
  
• ФИО и паспортные данные сторон;
  
• Описание передаваемого имущества (квартиры с указанием адреса и кадастрового номера);
  
• Условия передачи;
  
• Подписи сторон.

3. Заверение у нотариуса. Хотя нотариальное заверение не является обязательным по закону (если дарение не предполагает условий, при которых это требуется, например, когда вы дарите не квартиру целиком, а долю в ней), рекомендуется воспользоваться услугами нотариуса. Это обеспечит защиту интересов сторон и поможет избежать споров, особенно, если стороны не являются родственниками, обратила внимание Алена Сполчинская.

Africa Studio/Shutterstock/FOTODOM

«Нотариальная форма сделки рекомендуется в случае, если договор заключается между лицами, не состоящими в родственных отношениях. Если сделка удостоверяется нотариусом, то заявитель может подать документы на регистрацию перехода права собственности через него», — рассказала юрист.

Кроме того, по словам Сполчинской, бывает, что родственники дарителя (в случае судебных споров) пытаются убедить суд в том, что тот не понимал, что делает, передавая в дар квартиру или дом. Однако, если сделку дарения заверил нотариус, оспорить договор крайне сложно.

Во избежание рисков стоит оформить договор юридически грамотно: нотариус еще на стадии подготовки и проверки документов снимет спорные моменты, заметит ошибки и обезопасит сделку для всех сторон, а даритель подстрахуется на случай неоправданных претензий.

Алена Сполчинская

юрист

4. Регистрация в Росреестре. После подписания договора необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Для этого нужно предоставить следующие документы:

• Оригинал договора дарения;
  
• Кадастровый паспорт квартиры;
  
• Заявление о государственной регистрации перехода права (предоставляет даритель) и о государственной регистрации права собственности (предоставляет одаряемый);
  
• Документы, удостоверяющие личность участников договора;
  
• Нотариально удостоверенная доверенность, если третье лицо действует от имени участника договора.

Регистрация является крайне важным этапом, так как именно она подтверждает право собственности нового владельца на квартиру.

Когда нельзя дарить недвижимость

Есть несколько ситуаций, в которых дарение недвижимости может быть ограничено или даже невозможно.

Юрист Алена Сполчинская перечислила категории лиц, которые не имеют права подарить ценный предмет или объект недвижимости:

• Законные представители малолетних и граждан, признанных недееспособными, от их имени;
  
• Супруги или родственники граждан, находящихся на лечении, содержании или воспитании в медицинских, социальных, образовательных и иных организациях, работникам этих учреждений;
  
• Одна коммерческая организация другой коммерческой организации;
  
• Недееспособные граждане.

Также, по словам юриста, дарение не допускается госслужащим, служащим Банка России, лицам, замещающим государственные должности, в связи с их должностным положением или выполнением ими служебных обязанностей.

Если такой договор все-таки был каким-то образом заключен, это повод обратиться в суд для оспаривания незаконной сделки.

Алена Сполчинская

юрист

Помимо этого, существуют внешние факторы, при которых невозможно заключить договор дарения недвижимости:

1. Долги и обременения. Если квартира находится в залоге или на ней имеется задолженность по ипотеке, даритель не сможет ее подарить.
2. Наличие прав третьих лиц. Если у квартиры есть другие правопритязатели, дарение может быть затруднено.
3. Спорные ситуации. Если происходит судебное разбирательство по праву собственности на квартиру, дарение возможно лишь с согласия суда.

Как оформить дарственную на квартиру: пример

Форма договора

Договор дарения квартиры должен быть оформлен в письменной форме и при необходимости заверен нотариусом. Помимо договора дарения квартиры, также необходимо составить акт приема-передачи квартиры. Оформить их вы можете следующим образом:

«Газета.Ru»

Регистрация права собственности

• Сбор всех необходимых документов;
  
• Заполнение и подача заявления в Росреестр — в МФЦ или на сайте Росреестра;
  
• Получение нового свидетельства о праве собственности.

Для регистрации правообладатель должен предоставить оригинал договора дарения, документы, подтверждающие право собственности, и паспорт.

Риски для дарителя

При оформлении договора дарения существуют определенные риски. По словам юриста, при заключении договора могут возникнуть такие сложности, как:

• Приостановление или отказ в государственной регистрации сделки (в случае неверного оформления договора);

• Признание судом сделки недействительной ввиду недееспособности дарителя в момент заключения договора (например, после смерти дарителя наследники оспаривают договор дарения в суде, представляют в качестве доказательства недееспособности историю болезни умершего);

• Признание судом сделки недействительной по причине ее фиктивности (например, в случае доказательства факта передачи денежных средств);

• Признание судом сделки недействительной по причине оформления договора дарения в случаях, когда согласно закону необходимо заключать соглашение о разделе имущества, либо при дарении совместно нажитой квартиры одним супругом без корректно оформленного согласия другого супруга. Такие договоры могут быть зарегистрированы Росреестром, но впоследствии при обращении заинтересованных лиц в суд легко признаются недействительными.

«Иные основания для признания сделки недействительной включают совершение одаряемым покушения на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников, причинение дарителю телесных повреждений; ненадлежащее с точки зрения дарителя и суда обращение одаряемого с подаренной квартирой, создающее угрозу ее безвозвратной утраты; заключение договора под влиянием обмана, заблуждения, насилия, угрозы либо вследствие стечения тяжелых обстоятельств», — перечислила Алена Скопинская.

Кроме того, даритель или одаряемый могут столкнуться со следующими сложностями:

1. Недовольство одаряемого. Если даритель решит вернуть подарок, это будет невозможно, если не будет установлено иное в договоре.
2. Сложности с наследством. После смерти дарителя может возникнуть ситуация, когда другие возможные наследники будут оспаривать дарение.
3. Банковские обязательства. Если квартира была в залоге, долг может остаться за дарителем, и он может нести финансовые риски.

Юристы рекомендуют учитывать риски не только дарителю и одариваемому, но также лицу, которое решит в дальнейшем купить подаренное жилье.

Алена Сполчинская

юрист

Сколько стоит оформить договор дарения

Стоимость оформления договора дарения зависит от разных факторов, например, от родства, стоимости имущества, от выбранных дополнительных услуг при оформлении и так далее. При оформлении договора дарения необходимо учитывать следующие расходы:

1. Услуги нотариуса. Стоимость услуг нотариуса варьируется в зависимости от сложности сделки. Как правило, стоимость услуги начинается от 2 тыс. руб. и выше.
2. Государственная пошлина. Пошлина за регистрацию перехода права собственности всегда составляет 2 тыс. руб.
3. Выписка из ЕГРН. Электронная выписка из ЕГРН с расширенными сведениями об объекте недвижимости и историей собственников будет стоить 350 руб.
4. Налог на дарение. Налог на дарение — это подоходный налог, который в 2024 году составляет 13% или 15%. Однако этот налог не уплачивается, если подарок получен от близкого родственника.

Кто считается близким родственником:

• Супруга (супруг).
  
• Родители.
  
• Дети.
  
• Братья и сестры.
  
• Бабушки и дедушки.
  
• Внуки.

Важно помнить, что в 2024 году 13% налога будут применяться к подаренному имуществу, стоимость которого не превышает 5 млн руб. Если стоимость превышает этот лимит, на всю сумму свыше 5 млн руб. налог составит 15%.

Обратите внимание, что с 2025 года вводятся новые правила налогообложения. Ставки налога на недвижимость, полученную в дар, будут следующими: 13% на сумму до 2,4 млн руб., 15% — на всю сумму, превышающую 2,4 млн руб.

В чем разница между дарственной и завещанием

Чаще всего в качестве инструментов передачи движимого или недвижимого имущества используются два документа: дарственная или завещание.

Как мы уже разобрали выше, дарственная — это соглашение, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) определенное имущество.

В свою очередь завещание — это односторонний юридический акт, в соответствии с которым завещатель определяет, как его имущество будет распределено после его смерти. Завещание не приводит к немедленному переходу прав на имущество, а действует только после смерти завещателя.

Это позволяет сохранить контроль над собственностью в течение жизни завещателя, обратила внимание юрист.

При дарственной имущество при жизни дарителя переходит к конкретному человеку, чье имя указано в документе, а завещание — это односторонний договор собственника, в котором указывается, как и кем используется имущество в случае смерти собственника, в нем также указываются наследники — необязательно родственники.

Алена Сполчинская

юрист

Когда выбирать дарственную, а когда завещание? Совет юриста

• Выбор дарственной. Если вы хотите безвозмездно передать имущество, и при этом вам важно, чтобы одаряемый уже имел право собственности на него, дарственная — ваш выбор. Этот вариант также подходит, когда необходимо оперативно решить вопросы с наследством или минимизировать налоги.

• Выбор завещания. Если вы планируете оставить имущество наследникам, но при этом хотите сохранить контроль над ним до своей смерти, завещание будет предпочтительным выбором. Это особенно актуально в ситуациях, когда у вас есть несколько наследников, и вы хотите четко обозначить распределение имущества.

«Даритель не может передумать или изменить решение (это возможно только через суд), а завещание можно отменить или переписывать неограниченное количество раз, но договором дарения может быть предусмотрено право дарителя отменить дарение, если он переживет одаряемого», — заключила юрист.