Аренда квартиры или наем — в чем разница
Изначально необходимо определиться с понятиями. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наем жилья, уточнил в беседе с «Газетой.Ru» старший эксперт по недвижимости агентства «Этажи» Алексей Ткаченко.
«Договор аренды — это, скорее, разговорный термин для договора найма. По договору аренды, на самом деле, можно сдавать только нежилые помещения юридическим лицам. А вот договор найма подписывается между физическими лицами на сдачу именно жилой квартиры», — объяснил он.
Гражданский кодекс подтверждает, что к жилым помещениям применяется термин «наем». Тем не менее заключить договор найма жилья может как физическое, так и юридическое лицо. Однако если квартиру снимает компания, она может использовать ее только для проживания людей — например, сотрудников, которые приехали в другой город в командировку.
Какие гарантии дает договор найма квартиры
Для арендатора
Договор, по словам Алексея Ткаченко, нужен для закрепления интересов обеих сторон, для законности сдачи в наем и для разрешения споров, возникающих в процессе съема.
«Владельца помещения договор страхует от возможной кражи, так как в документе прописывается весь перечень имущества и его состояния. При выселении жильца будут доказательства, что конкретно телевизора, допустим, не хватает в квартире, или диван сломан на две части, хотя в начале съема он был целый», — рассказал эксперт.
Также договор гарантирует арендодателю, что съемщик будет вовремя оплачивать аренду, поскольку в документе, как правило, прописывают конкретные сроки. Собеседник «Газеты.Ru» предупредил: при их несоблюдении собственник помещения вправе расторгнуть договор и выселить жильца либо применить штрафные санкции в виде пени за просрочку оплаты.
Для съемщика
Предварительная опись имущества перед снятием квартиры защищает не только арендодателя, но и самого съемщика.
«Как правило, в договоре указано, что при возврате квартиры не учитывается в ущерб естественный износ мебели [например, матрас на кровати или диван со временем промялись — «Газета.Ru»]», — подчеркнул эксперт по недвижимости.
В целом такой договор подтверждает, что человек может законно проживать в съемной квартире. Это позволит избежать ситуаций, когда недобросовестные собственники решают выгнать квартиросъемщика, получив от него оплату за месяц вперед.
Обязательная опись имущества
Отдельным пунктом в договоре, уточнил Алексей Ткаченко, идет акт приема-передачи с описью имущества. Прописывают состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которую оставляет хозяин. Чем подробнее это описано, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом.
«Опись и состояние имущества обязательно прописывать, еще можно указать размер компенсации за порчу этого имущества. Часто слышал жалобы собственников о пропавших после сдачи квартиры ложках, вилках или же наоборот от съемщиков жалобы о том, что им собственник не вернул обеспечительный платеж за плохое состояние имущества или другое нарушение, при съеме без договора и описи», — поделился эксперт.
Если одна из сторон по какой-то причине отказывается делать детальную опись всего имущества в квартире, то вторая вправе отказаться от подписания договора.
На какие сроки заключают договор
Существуют два вида договора найма:
- краткосрочный;
- долгосрочный.
Краткосрочный договор заключают сроком до 11 месяцев, а долгосрочные — от года и больше.
Краткосрочный договор
Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью продления аренды и повышения платы, поскольку договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре, напомнил Алексей Ткаченко.
Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.
«Как правило, договор заключается на 11 месяцев. Это связано с тем, что при заключении договора найма на срок от года до пяти лет необходимо обязательно зарегистрировать обременение на квартиру (по закону, обременение — это ограничение некоторых прав на недвижимость, под определение попадает и сдача жилья в наем)», — объяснил эксперт выбор большинства наймодателей.
Долгосрочный договор
Как пояснил Ткаченко, долгосрочный договор заключают на срок от одного года. Чтобы он вступил в силу, его нужно зарегистрировать в Росреестре. В этом случае информация о сдаче жилья будет передана в налоговые органы.
Так или иначе заключать договор аренды жилья стоит всегда — даже если квартиру снимают на несколько дней. Ведь при краткосрочной аренде риски нарваться на обман еще выше, особенно у собственников недвижимости.
Кто заключает договор
Сторонами договора выступают собственник жилья и квартирант.
Договор определяет:
- кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении;
- в какой срок будет производиться оплата;
- что будет оплачивать съемщик;
- сколько людей будет жить в квартире.
«Договор может заключить только собственник помещения, либо его представитель по нотариальной доверенности. Если собственников несколько, то нужно будет либо участие всех сторон в подписании договора найма, либо их нотариальное согласие. Если квартира находится в обременении банка, также может потребоваться согласие банка. Из документов нужны: паспорта сторон, свидетельство о собственности либо выписка из ЕГРН», — пояснил эксперт по недвижимости.
Документы для договора найма жилья
Для заключения договора определенные документы должны предоставить обе стороны: и арендатор, и арендодатель. Если один из участников подписания договора не может предоставить весь список документов, то заключение сделки лучше немного отложить и дождаться предоставления всех необходимых бумаг.
Список документов для арендодателя:
- паспорт;
- свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН;
- доверенность — если договор заключает не собственник;
- справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам если в договоре не прописано, что арендатор не должен оплачивать коммуналку.
Будьте внимательны и всегда проверяйте подлинность документов собственника квартиры, чтобы не нарваться на мошенников или недобросовестных арендодателей.
Документы для съемщика
От потенциального квартиросъемщика понадобится только паспорт.
Когда договор можно расторгнуть досрочно
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю перезаключить еще действующий договор или к окончанию аренды освободить квартиру.
Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре.
Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«По статье 687 ГК РФ, наниматель может досрочно расторгнуть договор без любых поводов, уведомив собственника помещения за три месяца. Но, на практике, все опираются на сроки, установленные в договоре найма. Как правило, наниматель или наймодатель несут обязанность уведомить противоположную сторону о досрочном расторжении договора за 14 или 30 дней», — уточнил Ткаченко.
Он добавил, что зачастую собственники устанавливают минимальные сроки найма, при которых, если наниматель расторгнет договор досрочно, то не сможет получить возврат обеспечительного платежа, то есть залога.
Ошибки при заключении договора
Сдача квартиры в наем может нести для собственника определенные риски. Алексей Ткаченко перечислил основные ошибки, которых нужно избегать:
- Указать в договоре человека не являющегося собственником помещения. Обычно это происходит, когда дети сдают квартиры родителей, а в дальнейшем, в случае споров или суда с нанимателем такой договор не будет иметь юридической силы.
- Отдавать право нанимателю самостоятельно оплачивать счета за электричество и водоснабжение — не все съемщики добросовестно к этому относятся, в результате копятся долги. Взносы на капитальный ремонт и содержание жилья, как правило, остаются за наймодателем. Но если же собственник договорился с квартирантами, чтобы они выплачивали всю квартплату целиком, то это необходимо прописать в договоре.
- Не прописать запрет или возможность нанимателю завести домашнее животное.
- Не составить акт приема-передачи с описью всей мебели, техники и их состояния.
- Не прописать пункт о досрочном расторжении. Убедитесь, что в документе есть данные, по каким причинам договор найма может быть досрочно расторгнут, в какие сроки и как именно арендодатель должен предупредить жильцов о расторжении и выселении. Иначе воспользоваться правом на досрочное прекращение договора у арендодателя не выйдет, и расторгать документ придется в суде.
Внимательным при заключении договора нужно быть и тому, кто снимает жилье. Вот каких ошибок нужно избегать:
- Не проверить документы о собственности, паспорт хозяина квартиры на действительность и не сравнить все необходимые данные в договоре.
- Не прописать размер страхового депозита. Как правило, при заселении жильцы платят двойную сумму — за первый месяц проживания и ту же сумму в качестве страхового депозита. Если собственник не укажет точную сумму залога, то при расторжении договора жильцам будет невозможно доказать, что депозит был внесен. В таком случае наймодатель вправе не возвращать деньги бывшим квартирантам, поэтому будьте внимательны.
Образец договора найма
Единой установленной формы договора найма жилья не существует. Как правило, документ составляет агент по недвижимости. Если договор заключается без его участия, то стороны, как правило, пользуются готовыми шаблонами.
Образец типового договора найма жилья можно скачать по ссылке.