«Квартиру не продавал, читать и писать — не умеет»
Мошеннические схемы на рынке недвижимости крайне распространены, причем, как показывает практика, иногда при покупке жилья можно остаться не только без денег, но и без квартиры, хотя все документы были проверены, а риелтор – «свой».
С такой ситуацией столкнулась москвичка Екатерина, чью историю «Газете.Ru» рассказал ее близкий родственник Николай Андреев (все имена изменены по просьбе собеседника). В феврале 2020 года женщина вместе с мужем взяла в ипотеку квартиру. «Убитое» двухкомнатное жилище без балкона в спальном районе обошлось им в 7 млн руб. вместо средних по рынку 8 млн руб.
Риелтор со стороны покупателя проверил все документы и справки – они были корректны. Не насторожило и то, что продавец сама приобрела эту квартиру всего три месяца назад, ведь она убедила, что покупала ее сыну в подарок, а тот не захотел переезжать из Санкт-Петербурга и делать ремонт. Также квартиру проверял банк — и тоже заверил, что с недвижимостью все в порядке.
Заселившись, новые владельцы начали ремонт, но вскоре стали происходить странности. Соседка жильцов, увидев их, заявила, что хозяин квартиры «не мог ее продать», но никак это не объяснила. Спустя время появился неизвестный мужчина, который представился бывшим владельцем и попросил показать ему квартиру, чтобы посмотреть «как тут все стало». Хозяева отказали ему.
В июне 2020 года Екатерине пришла повестка в прокуратуру. Оказалось, что предыдущий владелец квартиры – тот самый мужчина, который заявлялся «посмотреть», просит истребовать свою жилплощадь из чужого незаконного владения, ведь он ее никому не продавал и на момент сделки был недееспособен.
«Он сказал, что является инвалидом детства — ему поставлен диагноз умеренная умственная отсталость. Говорит, что квартиру продать просто не мог, потому что не умеет ни читать, ни писать, хотя он связывался с Екатериной в социальных сетях.
Справки о психическом здоровье, которые он предоставлял, продавая квартиру, оказались липовыми. Момент продажи он, конечно, не помнит, а женщина, которая продала квартиру и тоже признана ответчицей, просто скрылась», – рассказывает Николай.
После этого стороны оказались в суде. Первые два заседания отложили из-за отсутствия необходимых документов, следующее — потому, что у истца не было медицинских перчаток, и его не пустили в здание суда. На следующее заседание он уже не явился, не предъявив доказательств того, что причина была уважительной, однако суд счел это обоснованным в виду заявленного им диагноза.
Также истцу в судебном порядке была назначена экспертиза, чтобы подтвердить его недееспособность. Несмотря на то что сторона ответчика настаивала на стационарной процедуре, он согласился только на амбулаторную, не получив возражений суда. По итогу первый иск был удовлетворен, и семья Екатерины должна была вернуть ему квартиру, а с деньгами и их возвратом ответчикам нужно разбираться самим, но через другой суд. Второго ответчика – продавца — по-прежнему найти никто не может.
Сейчас адвокат Екатерины подал апелляцию, заведено уголовное дело по факту мошенничества. Квартира на время расследования остается во владении последнего покупателя.
Поскольку в деле этой семьи теперь все зависит от итогов расследования по факту мошенничества, прогнозы на дальнейшее развитие ситуации давать сложно, считают юристы. Впрочем, допускается, что самый неутешительный вариант — если продавец квартиры так и не будет найден, то все может закончиться для них потерей и квартиры, и денег.
«Безболезненная» сделка возможна, но без гарантий
На рынке недвижимости, особенно в больших городах, действуют очень много мошенников, пользующихся недостаточной грамотностью граждан, самостоятельно покупающих жилье, подтверждает риелтор Олег Бендриков. На практике он сталкивался и с поддельными нотариальными доверенностями, и с собственниками, состоящими на учете в психдиспансерах и скрывающими это, и с продажей квартир с прописанными в ней лицами на постоянном регистрационном учете, и даже с продажей приватизированных квартир с людьми, которые имеют постоянное право проживания.
Чтобы избежать проблем, специалист советует быть максимально внимательными к документам и непосредственно самому продавцу.
«Для того, чтобы купить квартиру и при этом остаться с ней после сделки, перед покупкой обязательно нужно провести проверку для выявления имеющихся рисков, – уверен он.
В первую очередь необходимо убедиться, что квартиру продают сами собственники и на квартиру не наложены ограничения на регистрационные действия, а также на отсутствие таких обременений, как, например, непогашенная ипотека. Для этого нужно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Далее при встрече с собственником нужно проверить действительность его паспорта (функция проверки по списку недействительных российских паспортов на сайте МВД) и сверить данные документа основания на квартиру с выпиской из ЕГРН.
Следующим документом, который необходим для проведения сделки купли-продажи является выписка из домовой книги — из нее можно узнать, кто зарегистрирован в квартире на постоянном или временном регистрационном учете. Также у собственника необходимо запросить справки об отсутствии задолженностей за коммунальные платежи, электричество и капитальный ремонт. В случае приобретения квартиры в ипотеку, понадобится техническая документация на квартиру, по которой сразу можно увидеть проведение перепланировки: имеется или нет и узаконена ли она.
Адвокат Сергей Черский также рекомендует общаться с соседями или участковым — в правоохранительных органах это называется «метод опроса». А также отмечает, что важнее всего – договор. В ст. 431 ГК РФ прописано, что каждый договор трактуется дословно и поэтому должен быть безапелляционным. Именно с его помощью в случае мошенничества продавца можно будет привлечь к ответственности. Кроме этого, правильно должна быть оформлена доверенность.
«Если вы приобретаете имущество по доверенности, а в ней не прописано, например, кто и как получает деньги, вы можете отдать средства доверенному лицу, а собственник после скажет, что их не получил. Так сделка аннулируется и это будут уже ваши проблемы», – отметил адвокат.
В то же время, даже все указанные меры предосторожности не гарантируют на 100% чистоту сделки, констатировал Черский.
В его практике был случай, когда продавалась не квартира, а объект недвижимости. По документам все было чисто, продажа осуществлялась через депозит, а деньги продавец мог забрать только после того, как покупатель получит собственность. Тем не менее продавец подделал подпись покупателя, пришел в банк, забрал деньги, а покупатель потерял и то, и другое.
«Любую сделку можно оспорить в пользу продавца»
Судебный юрист с многолетним стажем Дмитрий Островский напоминает, что юридическая чистота сделки – это всегда оценочное суждение, поэтому даже агент, который взялся поспособствовать продавцу или покупателю в проведение сделки, юридически никак за нее не отвечает.
По словам эксперта, вся проблема в том, что ни один агент не имеет юридической возможности провести проверку предыдущих сделок с недвижимостью. А учитывая, что в соответствии с действующим законодательством РФ оспорить можно любую сделку, то отвечать агент может только за формальное соответствие условий ее проведения действующему законодательству.
«Люди думают, что если в деле агент по недвижимости или риелтор – все точно будет в порядке. Но это не так. Агенты не могут проверить подлинность завещаний или справок, не могут гарантировать отсутствие других наследников по отношению к данному объекту недвижимости, не могут проверить состоял ли наследодатель в том или ином браке и когда развелся в предыдущий раз», – сказал Островский.
С каждым годом способы законной проверки документов только сужаются, и любая сделка, по сути, может быть оспорена в суде, отметил он.
Поэтому если агент говорит, что гарантирует чистоту сделки, то он «либо мошенник, либо словоблуд».
«Даже преступники пытаются максимально легализовать сделки и обращаются к добропорядочным агентам, которые понятия не имеют, что с их помощью проворачивается какая-то схема», – уверяет адвокат.
«Дьявол в деталях»
Все вопросы, которые могут возникнуть в процессе сделки, чрезвычайно важно обсуждать до вноса любых авансов и задатков и подписания предварительных договоров, предупреждает риелтор Алексей Силантьев. Какие-либо договоренности же необходимо фиксировать письменно. По его словам, обычно люди забывают даже прописать взаимную материальную ответственность в достаточном размере за нарушение обязательств, тогда как штраф за каждый день просрочки нарушенного обязательства – это стимул и гарантия их исполнения.
«Большинство неприятных ситуаций во время процесса возникает не из-за встречи с мошенниками, а из-за простых вопросов, которые стороны сделки либо упустили на стадии ее подготовки, либо по незнанию. Дьявол здесь, как и всегда, прячется в деталях. А цена любой ошибки несоизмерима», – говорит риелтор Алексей Силантьев.
Как замечает Силантьев, многие люди — как продавцы, так и покупатели — не являются мошенниками в распространенном значении этого слова, но при этом бывает, что не упустят возможность воспользоваться ошибками другой стороны для дальнейшего его шантажа и извлечения дополнительной прибыли.