Утром стены, вечером деньги
В соседней Украине, по данным минрегиона страны, в капитальном ремонте нуждаются 75% многоэтажек. Особенно больной вопрос — с эффективностью теплоснабжения. Действующий Жилищный кодекс был принят еще в 1983 году, тогда еще в Украинской ССР. И четкого порядка финансирования капремонта в Украине до сих пор нет.
В середине октября 2015 года в Верховной раде зарегистрирован законопроект, касающийся финансирования капремонта, но только в тех домах, которые принадлежат объединениям совладельцев (ОСМД). Сейчас такие объединения созданы только в одной трети украинских многоэтажек. И
украинские власти ищут способы мотивировать собственников на их создание уже не первое десятилетие.
Согласно документу, общее имущество дома члены ОСМД могут получить только после проведения первого капремонта, или они могут согласиться принимать дом как есть, но при условии, что дом все-таки обновят потом. То есть если у жилищных служб (ЖЭУ) нет средств на ремонт, жильцам, которые хотят создать ОСМД, придется закрыть на это глаза и ремонтировать дом за свой счет — либо же отказаться от идеи создания ОСМД.
Зато после создания ОСМД жильцы получают возможность разделить затраты на капремонт с государством. Например, компенсацию до 40% от стоимости работ и материалов, если они привели к улучшению энергоэффективности дома. Ответственность за составление смет, поиск подрядчиков и контроль над ремонтными работами на Украине, как и в России, лежит на собственниках жилья.
Еще у домов с ОСМД есть возможность использовать дом для получения дохода.
Так, например, сдача нежилых помещений в аренду или размещение рекламных баннеров на фасаде могут окупить ремонтные работы.
Смета на миллион «зайчиков»
Белорусские граждане обязаны производить отчисления на капремонт по тарифам, которые установлены совмином. Сейчас тариф равен 600 белорусским рублям (на русские деньги — 2,3 рубля) за один квадратный метр общей жилой площади.
Этот налог платят все собственники без исключения. И он не зависит от степени износа и возраста многоквартирного дома.
Деньги хранятся на спецсчете ответственной за дом организации (ЖРЭО, ТС и т.д.), которая самостоятельно решает, на ремонт какого дома их потратить. И накопления средств не происходит — то есть если вы продаете квартиру, компенсации вы не получите. Кстати, в российской системе этого также не предусмотрено.
По жилищному законодательству Белоруссии капремонт должен проводиться не реже чем раз в 40 лет. По оценке минжилкомхоза, чтобы за это время накопить на капремонт многоэтажки, нужно каждый месяц перечислять примерно по 3,6 тыс. рублей за 1 кв. метр, а не 600, как сейчас.
Несколько лет назад правительство Белоруссии предлагало сделать капитальный ремонт всего старого фонда и затем передать дома в полное управление собственникам, чтобы дальше уже они заботились о недвижимости самостоятельно. Но проект не приняли.
Платят на век вперед
В большинстве стран Европы вопросами капремонта занимаются только собственники жилья. Они поручают обслуживание домов управляющим компаниям — частным фирмам с опытом и соответствующими компетенциями. Жильцы общим собранием (в разных странах кворумом может считаться от 50 до 100% явки собственников) проводят тендер, чтобы выбрать оптимальное соотношение цены и качества услуг, и платят компании за заботу о своем доме от €10 до €100 в месяц.
В Литве решение о проведении капремонта принимают союзы жильцов, а расходы государство и собственники делят пополам. Чаще всего собственники берут на капремонт целевой кредит на 10–15 лет с низкой процентной ставкой.
Важный фактор в принятии решения о капитальном ремонте — экономия ресурсов. Так, жильцы компенсируют свои расходы на капремонт последующим снижением затрат на текущие платежи, например за отопление или электричество.
Управляющие компании, в свою очередь, организуют сбор средств на капремонт на специальном счете в банке или берут кредит. Стоимость определяется в каждом конкретном случае — в зависимости от состояния дома, климатических условий и, конечно, пожеланий жильцов: капремонт делают по необходимости, а не по плану. Дом стараются не доводить до состояния ветхости и предпочитают регулярно модернизировать ту или иную систему понемногу.
В Великобритании земля, на которой построены многоквартирные дома, чаще всего принадлежит членам королевской семьи.
Британцы берут квартиры в аренду на несколько десятков, а то и сразу сотню лет у лендлордов. При этом чем старше дом — тем короче срок аренды и ниже цена квартиры.
По истечении срока аренды собственник может решить снести дом и построить новый. А жилец — арендовать другую квартиру. Эта система называется «лизгольд», и она сформировалась в Британии и Уэльсе несколько сотен лет назад.
Капитальным ремонтом по закону в Великобритании считаются только те работы, которые добавили то, чего раньше не было: например, дополнительный туалет или окно. Но модернизация устаревающей недвижимости также проводится регулярно, а не раз в 100 лет. Управляющую компанию, как правило, девелопер выбирает еще при строительстве. Жильцы могут поменять ее, если недовольны качеством услуг. В этом случае проводится тендер.
По данным агентства Halifax, за 2013 год британцы в среднем заплатили 716 фунтов стерлингов за содержание и ремонт домов — отдельного пункта про капремонт в британских платежках нет. По нынешнему курсу это больше 6 тыс. рублей в месяц. При этом, для примера, средний годовой счет за электричество составил 1727 фунтов, а ежемесячный платеж по ипотеке — 3571 фунт стерлингов.
Немецкое качество и испанские цены
В Германии ежемесячные взносы на капремонт составляют примерно 40 евроцентов за 1 кв. метр ремонта (31 рубль). И так же, как и в России, при продаже квартиры накопленные на ремонт деньги переходят следующим жильцам. Функции управляющей компании здесь часто выполняют сами жильцы. По немецкому законодательству для принятия решений по капремонту или другим вопросам достаточно собрать три четверти собственников.
При этом выбора, платить или не платить взносы, у европейцев нет. Президент инвестиционной группы SESEGAR Ирина Жарова-Райт
рассказала об одном российском покупателе, который приобрел квартиру в Берлине и полгода не оплачивал услуги ЖКХ. «Его выселили через суд,
и квартиру в Берлине выставили на продажу мгновенно», — рассказала она. Квартиру продадут с торгов, и бывший собственник получит компенсацию с вычетом процентов, штрафов и стоимости неоплаченных коммунальных услуг. «Это при том, что квартиру продадут, скорее всего, по низкой цене», — добавила Жарова-Райт.
Иногда покупатели недвижимости специально выбирают квартиру в ветхом доме, чтобы отремонтировать его и потом продать недвижимость в два-три раза дороже. Этот способ инвестирования требует дополнительных затрат после покупки и содержит определенные риски: не каждый инвестор может адекватно оценить потенциальный размер вложений в ремонт, а затем найти компанию-подрядчика и проконтролировать ее работу.
На это случай власти некоторых стран ввели специальный налог. Например,
в Испании помимо цены самого капремонта собственники платят государству около €500 за лицензию на право его проведения.
В целом цены на ремонт в Испании считаются одними из самых низких в Европе. Например, замена труб обойдется примерно в €3,5 тыс., а ремонт фасада — €10–20 тыс. В год за капремонт испанцы платят примерно €2 тыс. В пересчете на российские деньги это получается больше 12 тыс. рублей в месяц.
Российский опыт
В России новая система оплаты капитального ремонта многоквартирных домов действует с 2014 года. «Газета.Ru» поговорила с директором направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Сергеем Сиваевым о том, как система софинансирования капремонта проявила себя в России.
— С прошлого года взносы на капремонт стали платить по всей стране. Можно ли уже подводить какие-то первые итоги?
— Строго говоря, налог на капитальный ремонт — это не налог, а квазиналог. Люди могут распоряжаться судьбой этих денег самостоятельно, если проявят какую-то минимальную инициативу, пусть государство и не очень заинтересовано в том, чтобы люди такую инициативу проявляли. С содержательной точки зрения цель здесь такая: собственник должен отвечать за состояние своего имущества.
С традиционным имуществом мы привыкли тратить определенное количество денег на его ремонт, если оно не соответствует определенному уровню качества. Хорошим примером здесь будет дача.
С точки зрения реконструкции многоквартирного дома ситуация аналогичная: это тоже частные владения. Единственное, что структура собственников здесь будет сложной: этим домом по кусочку владеет много собственников, с которыми может быть трудно найти общее решение.
В странах, где культура проживания в таких кондоминиумах достаточно развита, собственники формируют клуб для капитального ремонта. Как правило, все работы происходят за счет заемных и привлеченных денег. Собственники собирают часть денег, а затем берут кредит, чтобы провести определенные работы, которые повышают энергоэффективность дома. Уменьшение платежей за коммунальные услуги станет основанием, чтобы вернуть этот кредит.
У нас государство ведет патерналистскую политику и предлагает позаботиться о собственниках. Государство вводит обязательный платеж, собирает деньги в общий фонд и на них планирует по очереди отремонтировать дома. Сознательные граждане могут создать индивидуальный счет дома, куда эти деньги можно положить, чтобы решать их судьбу самостоятельно. Но по факту в региональный фонд у нас сдает порядка 97% от всех взносов.
Истории с обязательными капитальными взносами цивилизованный мир не знает:
сначала это было белорусское изобретение, а потом и российское. Пример бывших социалистических стран будет очень показательным для нас: это Прибалтика, Польша, Чехия, где людей стимулировали к тому, чтобы они собирали определенную сумму денег на капитальный ремонт. К этим деньгам потом добавлялись бюджетные деньги, а также создавалась система кредитования. В результате чего можно было взять относительно дешевый потребительский кредит, чтобы привести свой дом в порядок. Тема энергоэффективности в этих странах была очень острой в тот момент, когда энергоресурсы резко подорожали.
Мы же традиционно пошли своим путем. Сейчас
чиновники жалуются, что это абсолютно неэффективно, что этих денег хватает только на латание дыр в самых тяжелых ситуациях.
Решить серьезные проблемы энергоэффективности на эти деньги невозможно. Федеральный закон даже не предполагает проводить на эти деньги мероприятия по энергоэффективности. В любом случае процесс начался и на большинстве территорий все еще идет, так что подводить итоги пока рано. Ремонтные работы большей частью проводятся летом, и денег собрано еще не так много. Лето 2016 года покажет эффективность этих реформ, а на данный момент можно констатировать определенный пессимизм: собираемость платежей за капитальный ремонт довольно низкая. Если за ЖКХ в России платят достаточно дисциплинированно (собираемость платежей составляет 93–94%), то за капитальный ремонт по стране составляет не более 70%. И определенный скепсис населения и экспертов оправдан.
— Какие меры было бы разумно принять, чтобы исправить ситуацию?
— Я бы взял за пример опыт наших соседних стран. Никаких обязательных платежей: но в то же самое время для того, чтобы получить кредит или бюджетную субсидию, собственники должны собрать определенное количество денег — однократно. Нужно просто набрать некоторый резерв, с которым можно было бы прийти в банк и сказать: «У нас есть программа, связанная с капитальным ремонтом и модернизацией. В рамках этой программы мы собрали 20% средств, можем ли мы на оставшуюся сумму получить кредит и на каких условиях?» Тогда решение будет добровольным, а не принудительным.
Сейчас у нас два пути: один путь от чиновников, которые будут это по очереди ремонтировать. В результате деньги просто не будут накапливаться — и на какое количество домов их хватит, представляет собой отдельный вопрос. Если же люди оставляют деньги у себя, то они могут положить на депозит в банке. Но ставки по этим деньгам существенно ниже инфляции: по существу деньги постоянно обесцениваются, и накапливать их таким способом просто глупо. В этих случаях кредитные механизмы очень важны, потому что, как показывает практика, их возможно возвращать просто за счет повышения энергоэффективности и сокращения расходов.
— Как бы вы охарактеризовали ситуацию в ЖКХ в настоящий момент? Год назад вы указывали на то, что замороженные тарифы рано или поздно приведут к коллапсу.
— Как финансовая, так и управленческая ситуация с ЖКХ сейчас крайне сложная. Финансовые показатели ухудшаются, долги накапливаются, операционных решений нет.
Пока нас спасают фантастические показатели надежности неэффективной советской системы.
Реальные показатели в это время растут ниже инфляции.
Ситуация мне очень напоминает то, что было в начале 2000-х при правительстве Примакова, когда тарифы были заморожены и эксперты говорили о периоде коммунальной катастрофы. Тогда власть призвала всех олигархов создавать государственно-частное партнерство — и тарифы отпустили. Если мы вспомним, то начиная с 2002 года тарифы резко пошли в гору. Во-первых, причиной этого была отложенная инфляция: суммарная инфляция за 98-й и 99-й годы была 100%, и замороженные тарифы реально обесценились в два раза. Затем случился процесс сокращения бюджетных субсидий, и к 2007 году ситуация пришла в норму.
Сейчас мы повторяем тот же путь: по отчетным материалам получается, что физический износ инфраструктуры критичен, а потери энергии по причине неэффективности системы колоссальны. За это мы платим: когда эффективность теряется, то мы либо не получаем услуги, либо платим за потери. Сложность ситуации растет, и я могу только порадоваться тому, что зима теплая: холодная зима увеличивает нагрузку на коммунальную инфраструктуру, повышая риски катастрофы.