В России ипотека появилась в самом начале «нулевых» и фактически дала старт активному строительству жилья, которое стало вполне реальной покупкой. До этого такую покупку мог себе позволить только тот, кто накопил на нее полную стоимость.
Тогда же, в начале «нулевых», сформировались реальные потребительские предпочтения, в очень общих чертах они такие: в идеале «двушка» около 50 кв. метров, но сойдет и классическая «однушка» в 33 «квадрата». Покупают в основном для себя – разъехаться с родителями, переехать в более просторную квартиру, сменить район.
Впервые за всю историю нашей страны, где жить, с кем и как – россияне решают цивилизованно, с помощью целевых кредитов. Условия на первичном и вторичном рынке почти одинаковы, так что и здесь выбор ничем, по сути, не ограничен. Ставки по ипотеке в рублях (была еще и валютная, но сейчас не о ней) в среднем составляли 12-14%.
Следующий толчок ипотечному рынку придали в 2018 году, когда президент России дал старт нацпроекту «Жилье и городская среда» с целевым показателем ввода жилья к 2030 году на уровне 100 млн кв. метров в год. Этому способствовали и многие другие факторы. «Накануне», в 2016-2017-м, начала заметно снижаться ключевая ставка Центробанка (до уровня 8%), подскочившая в результате западных санкций.
Нефть же, напротив, начала дорожать и выросла в 2018-м до 85 долларов за баррель, «выбравшись из ямы» предыдущих лет – а курс самого доллара составлял в среднем 58-60 рублей за один «вечнозеленый». В результате, впервые за всю историю развития российского рынка ипотечного кредитования размер средней ставки достиг 9,4%, что привело к новым рекордам по количеству ипотечных сделок.
Так, если в 2016 году доля ипотеки в первичном сегменте столицы составила 40%, а в 2017-м — 50%, то в 2018 году этот показатель достиг 60%.
Период 2018-2019 года можно считать «золотым веком» ипотеки в России. Низкие ставки делают жилье доступным как никогда ранее, в комфорт-классе – настоящий строительный бум, на рынок выходят проекты девелоперов, которые раньше строили только дорогое жилье.
Обостряется продуктовая конкуренция, квартира становится инвестицией в будущее: россияне считают вклады «в бетон» выгоднее депозитов и покупки валюты, хотя реальной инвестиционной отдачи не так много – эксперты говорят, максимум 7-10%. Зато надолго: стабильность для людей, прошедших уже как минимум три экономических кризиса, оказывается важнее безусловной выгоды «в моменте». В эти годы становятся востребованы не только студии, но и «семейные» квартиры с солидным метражом.
Все меняется в 2020 году – на фоне пандемии коронавируса, чтобы поддержать строительную отрасль, которая создает около 10-12% ВВП, в России запускается ипотека с господдержкой. Она позволяет держать ставку для покупателей на уровне 8% вне зависимости от того, что происходит с другими видами кредитов. Чуть позднее застройщики с банками придумали механизм дополнительного снижения ставки путем субсидирования от застройщика.
Но стоит признать: государству требовалась более активная и массовая поддержка в решении «жилищного вопроса». И крупным корпорациям, и бюджетным ведомствам, и многим другим стоило бы тогда вспомнить советский опыт 70-80-х годов, когда чуть ли не каждый вуз имел свои программы кооперативного жилья.
Широкое внедрение адресных программ: например, для врачей, учителей или молодых специалистов – оказали бы благотворное воздействие не только на рынок недвижимости, но и на рынок труда. Беда в том, что за все время существования льготной ипотеки рынок сам не развивался и не предлагал покупателям ничего нового. Да и не очень мог, ведь бизнес застройщиков почти целиком контролируется банками. Это сделано, чтобы защитить дольщиков, и, наверное, со временем такое решение можно считать верным.
Но пока ситуация выглядит так, что покупку жилья в ипотеку ждут очень непростые времена. В последнее время программы с господдержкой трансформировались: менялись условия, ограничивали регионы, в целом стало сложнее их получить, а с 01 июля завершилась самая популярная программа «Льготная ипотека». Ставки по рыночной, то есть «обычной» ипотеке без господдержки сейчас составляют в среднем 27%.
Причем это касается как новостроек, так и вторичного жилья. Застройщики пока могут субсидировать ставки по ипотеке на новостройки до 15%, платя за это банкам, то есть, условно говоря, платя ипотеку вместе с заемщиком. Но с Нового года делать так будет намного сложнее – об этом однозначно говорится в «стандарте защиты ипотечных заемщиков», который ЦБ обнародовал осенью.
Чтобы было понятнее, что такое ставка в 27%, приведу пример. Допустим, есть «двушка» площадью около 50 кв. метров, которая стоит 12 млн рублей. Если брать ее в ипотеку, нужно накопить 2,4 млн рублей для первого взноса и взять в ипотеку 9,6 млн. Но с такими ставками платить банку вы будете порядка 216 тысяч рублей, и почти все эти деньги уйдут на погашение банковских процентов.
Всего за 30 лет – именно на этот срок чаще всего берут ипотеку – вы переплатите банку 68 млн рублей. Напомню, что за квартиру стоимость 12 млн рублей. Теперь все шутки про «ипотечника на лапшичке» будут звучать как рассказы о богатой и сытой жизни. А на самом деле, конечно, такую ипотеку ни один здравомыслящий человек не возьмет.
Вот и получается, что ипотека – единственный доступный инструмент покупки жилья комфорт-класса, перестает быть доступным. Конечно, времена изменятся, но пока что у тех, кто хочет обзавестись своим углом, есть два варианта: купить квартиру по «Семейной ипотеке» или попытаться пожить в арендном жилье, аппетиты владельцев которого также растут.
Автор — директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.