Февраль нынешнего года выдался весьма событийным по части ипотечного кредитования. Началось с того, что президент Владимир Путин поручил премьеру Михаилу Мишустину и главе Центробанка Эльвире Набиуллиной «предоставить возможность снижения процентной ставки по программе льготной ипотеки для семей, имеющих двух и более детей».
В развитие президентского поручения главный банкир страны предложила расширить критерии льготной ипотеки для молодых семей, поскольку та сейчас не очень востребована. Затем Минфин объявил о предложении распространить программу «Семейная ипотека под 6% годовых» на строительство частных домов.
Одновременно Набиуллина предостерегла, что дальнейшее снижение ипотечной ставки может спровоцировать пузырь на рынке недвижимости, а именно рост цен на нее, который съест все преимущества от льготного кредитования. При этом профильный вице-премьер Марат Хуснуллин сказал, что льготные программы будут действовать и после 2024 года.
Торопливость чиновников в исполнении поручения президента, приводящая к противоречивым заявлениям, занятна сама по себе. Но эта суета не должна отвлекать внимание от основного вопроса в жилищной политике России сегодня: на что она направлена и к чему ведет?
Внимательно изучая выступления руководителей страны и принимаемые ими законы, нетрудно прийти к выводу, что, по их мнению, спасение утопающих — дело рук самих утопающих. Именно поэтому ставка сделана на ипотеку как на почти единственное средство решения жилищных проблем россиян.
Иными словами, у человека в современной России есть один только путь — покупка жилья, с ипотекой или без. Это подается как нечто рыночно-современное и потому безальтернативное. А поскольку большинство населения РФ сравнительно бедно и не способно выложить из кармана сразу требуемую сумму, то оно и обращается к банкам за ипотечными кредитами.
Затюканные жизнью люди не особенно задумываются о справедливости такого порядка вещей, а финансисты, застройщики и остальные, кормящиеся от строительства, тем паче не думают о смене жилищной парадигмы. Первым виден свет в конце тоннеля в виде вожделенных квадратных метров, а ко вторым приходят стабильные сверхдоходы.
Государство тоже не внакладе, для него налицо одни только выгоды — политически обеспечивается стабильность, так как отягощенное ипотечной кабалой население не слишком раскачаешь на протестную активность. Оно предпочитает помалкивать, боясь потерять работу, а с ней и источник средств для выплаты жилищных кредитов. При этом к власти меньше претензий, считается, что раз никто никому ничего не должен, то люди сами обязаны решать свои жилищные проблемы, правительство здесь ни при чем, оно может только влиять на кредитную ставку.
Можно сказать, что в РФ реализуется вполне либертарианская мечта, когда государство несет минимальную ответственность за обеспечение населения жильем.
Что особенно удивляет — так это то, что сегодня люди, в отличие от советских времен, имеют возможность путешествовать по всему миру и из первых рук получать информацию о том, как там, в том числе в самых развитых странах, обстоят дела с жильем. Но при этом никто этим вопросом не интересуется и не сопоставляет мировую практику с отечественной. А за рубежом, по крайней мере, в развитых странах, нет такого шизофренического упора на ипотеку, и даже там, где она играет важную роль, ипотека сильно отличается от того, что принято понимать под ней в России.
Отмечу вкратце: везде важную роль играет социальное жилье, которое принадлежит муниципалитетам, как правило, но также может быть в собственности центрального или регионального правительства, благотворительных организаций и т.д. Яркий пример — HLM во Франции, которые составляют 16% всего жилья в стране, где проживают около десяти миллионов человек. Существуют четкие правила, кто может претендовать на него, какие льготы и субсидии предоставляются.
Это социальное жилье и составляет большую часть многоэтажного жилого фонда. В квартирах живет в среднем 42% населения Европы. Остальные — в отдельных домах и таунхаусах (semi-detached). Собственниками жилья являются 70% населения, остальные живут в съемном и совсем от этого не страдают. Причем в Германии, например, арендуют квартиры 49% жителей, а в Швейцарии — и вовсе 57%. В России же, после проведенной в 90-х приватизации жилья, арендатор рассматривается как неудачник.
Катастрофическая приватизация и непродуманное жилищное законодательство породило и другую проблему: самая большая по площади страна мира не только законсервировала советскую практику возведения человейников, но и всемерно ее усугубила — на смену 9-этажным «брежневкам» пришли 25-этажные «путинки». А в крохотной по территории Британии в многоэтажках проживает не более 10% населения.
Важен и юридический аспект — безумная разгонка ипотеки в России продолжает плодить жилье с неопределенной формой собственности, т.н. «конгломераты», не известные нигде более в мире, когда в одном доме соседствуют и частные квартиры, и не частные, непонятно, кому принадлежат хозяйственные площади, и нет органов самоуправления жильцов.
Необходимо понимать, что в Европе, Америке и т.д. ипотека предоставляется почти исключительно под «индивидуальное жилищное строительство», говоря бюрократическим языком РФ. Кредиты под покупку квартир — более редкое явление. Да и квартиры там не покупают, если подходить строго юридически, а выкупают доли в жилищном кооперативе или кондоминиуме.
У нас же в результате ипотечного бума городское и пригородное пространство загаживается уродливыми крольчатниками для людей (строительство многоэтажек в пригородах вообще, на мой взгляд, — верх безумия). Недаром Восточная Европа с ее социалистическим наследием лидирует по части переуплотнения обитаемой среды — и это они еще Россию в статистику не включили. В итоге стандартный город России все больше походит на убогий китайский типа Ухани. Но в Китае 1,5 млрд населения, а у нас оно ударно сокращается.
Власть снимает с себя социальные обязательства, поскольку муниципалитеты и регионы отчитываются за выданные ипотечные кредиты, а не за построенное ими социальное жилье, которого не существует. В результате государство идет на огромные траты, покупая детям-сиротам и прочим уязвимым категориям квартиры, а не предоставляя им социальное жилье, как делается во всем мире.
Не развивается рынок коммерческой аренды жилой недвижимости (дореволюционные «доходные дома»), она сведена к сдаче квартир физическими лицами — это как если бы импорт одежды и обуви до сих пор осуществляли челноки.
Так что последние заявления властей об ипотеке оптимизма не внушают. Отказываться от текущего курса никто не собирается, а общество безразлично в целом к этой проблеме. Так что ипотечное рабство у нас еще надолго.