Ипотечный кризис – это довольно сильный риск для экономики. Мы помним, как 2008-2009 годы и падение цен на недвижимость в США привели к широкому глобальному кризису, снижению экономики и медленному восстановлению занятости. Поэтому контроль за рисками рынка жилья является ключевым. В России, судя по просрочке и доступности жилья, до пузыря на рынке ипотеки еще очень далеко, но следить за рынком приходится внимательно.
Изучение рынка недвижимости является ключевым для понимания динамики деловой активности во многих странах. Как мы видим в США и России, доля строительства в ВВП с учетом всех видов строительства составляет порядка 5,5 – 6,5%, причем в США жилое строительство выше, чем у нас. Важно то, что эта отрасль приносит много загрузки рабочей силы и позволяет выходить из кризисов быстрее, когда начинает расширяться. Кроме того, она связана с благосостоянием людей – для большинства именно недвижимость оказывается основным активом, а проживание в большой квартире становится особо значимым после пандемии 2020-го и постепенного сдвига на удаленную работу.
Поэтому жилая недвижимость может выступать в роли как важного актива, так и общего макроэкономического показателя, который определяет динамику в экономике. В России были построены примерно 82 млн кв.м жилья и в 2019, и в 2020 – это значительно меньше, чем предполагается в Национальных целях лета — 2020 (около 120 млн. кв.м).
Можно ли сказать, что у нас постепенно проявляется «пузырь стоимости недвижимости»?
Есть два аргумента разной направленности. С одной стороны, просрочка платежей колебалась в районе 4-5% все последние годы, даже если учесть валютную ипотеку. Поэтому нельзя уверенно заявить, что ипотека стала сложнее для граждан.
С другой стороны, если смотреть на доступность жилья, она скорее снижается в последние полтора года – даже с учетом льготных ставок. И стоимость квадратного метра, и отношение его стоимости к средней зарплате увеличились. Это означает, что мы постепенно движемся в сторону усложнения новых покупок для россиян, но при этом отношение к зарплатам достаточно низкое по меркам схожих стран, и возможно, есть еще потенциал для роста цен.
Что будет дальше?
Вопрос того, как будут развиваться события, довольно острый именно из-за важности жилой недвижимости для каждого россиянина. Банк России предлагает свои оценки спроса на первичном рынке в ближайшие годы и приходит к значению около 54 млн кв.м. – тоже очень существенное число. При этом нужно учитывать, что обеспеченность жильем в России очень похожа на другие развивающиеся страны, и это также подразумевает ограниченность роста спроса. Он мог бы значительно увеличиться при росте реальных располагаемых доходов, однако же пока для России это слабо работает, а ставки как Центрального банка, так и коммерческих банков растут.
Вероятно, что ипотека, как залоговый кредит, для банков останется достаточно удобной историей. Они предлагают кредиты в большинстве своем с начальным платежом, то есть кредит к стоимости жилья составляет обычно от 20% до 80%, и это ограничивает возможные потери. Эскроу-счета снижают риски граждан на первичном рынке. Поэтому пока что сложно сказать, что ипотечное кредитование в России создает проблемы для финансовой стабильности, и с другой стороны – едва ли мы увидим быстрое расширение количества квадратных метров на человека в ближайшее время.