Все замерли в ожидании очередного заседания Центробанка. Экономисты спорят, насколько в этот раз повысят ключевую ставку: на 2-3% или нас ожидает что-то совсем радикальное? А эксперты рынка недвижимости гадают, как на фоне дальнейшего ужесточения денежно-кредитной политики будут меняться цены на жилье, что будет со строительной отраслью и ипотекой и как люди станут решать квартирный вопрос.
А что гадать? Будущее уже наступило. Ипотека в коме.
Почти все льготные программы свернули, а по оставшимся усложнили условия получения. В ноябре доля отказов по ипотеке на новостройки достигла 72%. Ставки на жилищные кредиты без господдержки взлетели до 30–35%. Цены на недвижимость в этих условиях замерли. Формально снижения нет, но девелоперы все чаще предлагают скидки.
На вторичке сократился объем предложения — люди все еще надеются переждать трудные времена. Однако большинство продавцов уже пришло к пониманию, что пересидеть кризис без потерь не получится: ведь нам предрекли, что рынок будет болеть еще пару лет. И это в лучшем случае. А вот на что и как люди будут покупать жилье, даже если оно и подешевеет, — вопрос действительно интересный. И тут возможны сразу несколько сценариев.
Самый очевидный.
Покупать ничего просто не будут. Какое-то время. Два года, три, пять.
Относительно платежеспособные в ожидании возвращения подъемной ипотеки будут жить в съемном жилье. Условные вчерашние студенты продолжат делить метры с родителями. Грустно? Да, невесело, но не смертельно. По крайней мере, так точно спокойнее, чем с ипотечным платежом под сотню тысяч рублей. С арендой, правда, говорят, тоже все непросто, владельцы свободных площадей весьма быстро реагируют на взвинчивание ставок по кредитам и поднимают плату. Но потенциал роста здесь все же ограничен. Банки без ипотеки заработают на других продуктах, застройщикам чего-нибудь подкинет государство, а кто поможет частному инвестору?
Да и не в русской традиции переплачивать за съем. Все разговоры о том, как здорово быть человеком мира и не привязываться к одному месту, не влезать в масштабные ремонты и даже потекшим краном не заморачиваться, и что вся Европа так живет, заканчиваются сразу же, как только платеж за однушку в 30-этажке на окраине столицы превышает среднюю зарплату по стране. После таких ценовых кульбитов, напротив, начинается совсем другая философия, вспоминается, что многопоколенческие семьи — это не так уж плохо, а аренда квартиры на троих одиночек — это проявление русского духа коллективизма, если не сказать соборности, прости господи. Даже коммуналки некоторые уже вспоминают не с ужасом, а с ностальгией: в бывших таких квартирах открываются музеи, и в них не страшно, а почему-то весело и уютно.
Кто попрактичнее, будет не просто пережидать стагнацию, а начнет усиленно копить. Проценты по депозитам к этому нынче весьма располагают.
Рискованно, конечно. Сейчас столько страшилок: одни пугают, что вклады заморозят, другие предрекают какой-то совершенно невероятный обвал рубля. Но тут уж каждый решает сам: бояться и трястись или все же попытать счастья. Объективно, никакого подвоха в высоких процентных ставках по вкладам нет: реальная инфляция их все равно обгоняет. Но инфляция неравномерна, потому копить на квартиру можно относительно спокойно. Относительно! Не переставая следить за финансовыми новостями.
Те, кому страшно копить или не хватает для этого силы воли, могут присмотреться к новым предложениям продавцов. На первичном рынке, например, сегодня возможна длительная рассрочка от застройщика. Нет, на 30 лет, как ипотеку, никто оплату жилья не растягивает, а вот до 2030 года варианты есть. Также предлагается развивать на рынке жилья лизинг — аренду с выкупом. Способ этот доступен и сейчас, продавцы и покупатели пытаются его осваивать даже на вторичке. Пока это единичные случаи, но эксперты уверяют, что дело может пойти, если докрутить законодательную базу. В Европе около 30% сделок с недвижимостью проходят по лизинговым программам, чем же, дескать, мы хуже.
Появляются и более экзотические схемы. Например, покупка недвижимости в складчину не родственниками. Говорят, тренд родился лет семь назад, когда трава была зеленее, ипотека дешевле, а цены на квартиры каждый год прибавляли не менее 30%. Тогда это называлось инвестицией. Люди по двое-трое-четверо скидывались на первый взнос, брали жилье на стадии строительства, пару лет разбивали на всех ежемесячные платежи, а потом, когда дом сдавался и квартира прибавляла в цене, продавали и делили прибыль. А иные предприимчивые граждане сообща покупали в кредит не новостройки, а убитую вторичку, вместе делали недорогой ремонт и перепродавали с наценкой. Это получило название флипинг.
Сейчас то же, но за наличные. И не заработка ради, а сохранения денег для. Альтернатива депозитам. Смело? Не то слово. В совместную собственность у нас теперь и многие супруги вписываться не хотят, чтобы не делить потом эти метры с боем после развода, а тут посторонние люди. А ну как другой собственник захочет свои порядки в общем жилье наводить, единолично решать, кому сдавать, а кому нет, или сам вселится насовсем? А ну как один захочет квартиру продать, а второй упрется рогом? Но идут и на такое. По некоторым данным, в складчину сейчас совершается каждая двадцать пятая сделка.
Впрочем, говорят, и в кредит по-прежнему можно влезть с кем-нибудь в равных долях. Надо только найти в созаемщики кого-нибудь с ребенком до шести лет и предложить фиктивный брак, чтобы дали льготную семейную ипотеку. И якобы ищут потенциальных бизнес-партнеров в дейтинговых приложениях. Похоже на городские легенды, а то и вовсе на бред сумасшедшего, но чем черт не шутит — наши люди еще и не такое могут выдумать. Одни готовы развестись из-за пособий, а другие — жениться ради ипотеки. Но это уж совсем ничтожный процент, конечно.
Все же думается, большинство трудные времена будут просто пережидать. Это мы умеем.
Заляжем, как медведи в спячку в тех берлогах, какие уж остались с прежних времен, а весной, не этой, так следующей, глядишь, все само как-нибудь рассосется.
Автор выражает личное мнение, которое может не совпадать с позицией редакции.