Продажа ипотечной квартиры — это формально досрочное погашение жилищного кредита. Долг погашается, а с жилья снимается обременение. Первый нюанс в этом процессе — найти покупателя и обратиться в банк с заявлением на продажу недвижимости, которая находится у него в залоге. Банк должен дать разрешение на сделку и уточнить подробности погашения ипотеки. Об этом «Газете.Ru» рассказала эксперт Научно-исследовательского института Минфина РФ и портала «Моифинансы.рф» Ольга Дайнеко.
«Если квартира продается в период действия кредитных каникул, накопленные в период льготного периода проценты могут не отражаться в справке об остатке долга. Это необходимо учитывать как продавцу, так и покупателю. В большинстве случаев банк обязывает заемщика сначала погасить накопленные за период каникул проценты и только после этого выходить на сделку», — уточнила эксперт.
Второй нюанс связан с расчетами по сделке.
«Если у покупателя есть вся сумма на покупку и сумма ипотечного долга меньше той, что указана в сделке, будущий владелец при помощи аккредитива кладет деньги для банка и для продавца. Иными словами, покупатель открывает счет, перечисляет туда средства в полном объеме, банк деньги замораживает и выдает продавцу только после того, как тот подтвердит выполнение условий договора. Ипотека погашается, залог с квартиры снимается, сделка регистрируется в Росреестре. В этом случае регистрация снятия обременения и переход права собственности происходит одновременно», — уточнила Дайнеко.
По ее словам, часто покупатель опасается оплачивать ипотечный долг до регистрации права собственности.
«В этом случае аккредитив раскрывается только после регистрации права собственности на покупателя. Такие сделки осуществляются под контролем банка», — сказала Дайнеко.
Она отметила, что, если у покупателя нет денег на покупку в полном объеме, он фактически становится заемщиком ипотечной квартиры. После одобрения ипотеки будущий владелец выходит на сделку купли-продажи. А прежний кредит погашается за счет нового. Покупатель становится собственником квартиры с обременением до полного погашения уже своего ипотечного кредита, заключила Дайнеко.
По ее словам, продавец также должен учитывать, что в случае владения квартирой менее минимального предельного срока владения после ее продажи может возникнуть обязанность об уплате НДФЛ в размере 13%.
Ранее ипотечным заемщикам назвали четыре способа решить финансовые проблемы.