Центробанк заявил, что с 1 мая 2023 года повысит надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Речь идет о займах на приобретение жилья по договору участия в долевом строительстве. Об этом говорится в сообщении регулятора.
Из сообщения регулятора следует, что максимальный уровень надбавки – 1,5 – установлен для ипотечных кредитов с первоначальным взносом 10-15% для заемщиков с показателем долговой нагрузки от 0-30% до более чем 80%. Минимальный уровень надбавки – 0,5 – применяется для жилищных кредитов с первоначальным взносом 20-30% для заемщиков с показателем долговой нагрузки от 0-30% до более чем 80%.
Банк России уточнил, что соответствующая мера призвана ограничить риски ипотечных заемщиков и российских банков.
В частности, по данным ЦБ, доля ипотечных кредитов, которые банки предоставили заемщикам с показателем долговой нагрузки более 80% (когда 80% дохода уходит на платежи по ипотеке), в четвертом квартале 2022 года достигла 44% против 36% в третьем квартале. Регулятор также отметил, что выросла доля жилищных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%). В четвертом квартале она достигла 53% против 48% в третьем квартале.
«Помимо ухудшения стандартов кредитования, для рынка ДДУ (финансирование по договору долевого участия) по-прежнему характерно массовое распространение совместных программ банков и застройщиков, которые предполагают завышение уровня цен на жилье относительно приобретения того же объекта недвижимости без кредита. В итоге при первоначальном взносе по договору в размере 30% соотношение величины кредита и реальной стоимости залога (LTV) составляет 90–100%, а при первоначальном взносе 20% этот показатель достигает 100–115%», — следует из сообщения ЦБ.
Регулятор указал, что распространение совместных программ банков и застройщиков привело к общему подорожанию жилья на рынке новостроек и увеличило разрыв в ценах со вторичным рынком. По данным Росстата, на конец 2022 года он достиг максимального уровня — 30%, привел данные в своем сообщении ЦБ.
«Если клиент банка захочет продать жилье, он может столкнуться с потерями, потому что на вторичном рынке цены ниже, и стоимости квартиры может оказаться недостаточно для покрытия долга по ипотеке. Также в этом случае будет потерян первоначальный взнос. Возрастают риски банков по ипотечным кредитам, предоставленным на первичном рынке, так как в случае дефолта заемщика невозможно будет продать квартиру по ценам первичного рынка», — указал регулятор.
О том, что ЦБ установит повышенные надбавки для ипотеки на приобретение жилья по договорам участия в долевом строительстве, 19 февраля сообщила газета «Коммерсантъ».
Как говорится в статье, чем выше коэффициент риска у банка, тем больший запас капитала требуется под его покрытие, то есть тем меньше таких активов банку можно держать на балансе без увеличения капитала. Эксперты, опрошенные газетой, допустили, что применение надбавок может привести к увеличению средневзвешенных ставок выдачи в сегменте новостроек в целом, что в итоге охладит спрос в сегменте.