Причины на поверхности
Банки начали повышать ставки по ипотеке, несмотря на снижение ключевой ставки на 0,5 п. п. Банком России на прошедшем в середине сентября заседании. По данным ДОМ.РФ, это уже сделали такие кредитные организации, как Московский кредитный банк (МКБ), «Зенит», Альфа-Банк, «Уралсиб» и Газпромбанк, пишет РБК. За две недели ставки выросли в зависимости от банка до 2 п. п., что увеличило минимальные ставки на новостройки до двузначного значения. К примеру, максимально подорожала ипотека в банке «Уралсиб» — на 2 п. п., теперь здесь минимальные проценты по ипотеке начинаются от 12,9%.
«На сегодня многие ипотечные банки понизили свой риск-аппетит и подняли кредитные ставки. Связано это с вполне понятым увеличением кредитного риска и необходимостью его компенсировать. В противном случае пришлось бы увеличивать количество времени на рассмотрение, ужесточать андеррайтинг, вводить требования по созаемщикам», — говорит руководитель Департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета Александр Цыганов.
Аналитики Frank RG поделились с изданием мнением, что «повышение ставок по стандартным ипотечным программам могло произойти для минимизации рисков после объявления частичной мобилизации в России».
Уже сейчас разработаны программы реструктуризации долга и кредитных каникул (для мобилизованных. — Прим. ред.). Также к рискам банков относятся не только расходы на кредитные каникулы, но и увеличение сроков экспозиции и снижение ликвидности на вторичном рынке.
«Снижение осторожности банков может быть достигнуто путем решения вопроса о роли страховых компаний в оплате риска мобилизованных граждан, а также решения вопроса о ликвидности вторичных ипотечных квартир», — обращает внимание Юрий Юров, генеральный директор девелоперской компании «Мармакс». Также он отмечает, что крупные банки пока не повысили ставки по ипотеке, в том числе Сбер, но он не исключает, что это не произойдет в ближайшее время.
Все банки, включая главных игроков ипотечного рынка, при внесении изменений условий кредитования ориентируются на рыночную ситуацию. Если посмотреть на количество ипотечных сделок, то в августе в массовом сегменте она составляла 83% от общего числа, говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. По ее словам, повышение ставок необходимо для снижения рисков по данному продукту. Пока что рост в пределах 12% возвращает нас к тем условиям, в которых рынок недвижимости строил и продавал довольно продолжительный период времени — до введения первых госпрограмм льготной ипотеки.
Не все так просто
По мнению экспертов, опрошенных «Газетой.ru», есть и другие, более резкие причины.
В том числе одно из резонных оснований для повышения ставок по ипотеке — рост доходности по облигациям федерального займа (ОФЗ), который наблюдается последние три недели. Речь идет как о долгосрочных, так и о краткосрочных бумагах. Напомним, облигации федерального займа — это долговые бумаги, которые выпускаются государством. По сути, это кредит, который берет государство и в оговоренный момент должен быть возвращен держателю ОФЗ в полном объеме с процентами.
Гарантом этого служит российское правительство, которое за счет выпущенных облигаций покрывает дефицит в бюджете страны или задействует полученные деньги для выплат по долговым обязательствам.
«Раньше, когда ключевая ставка снижалась, доходности ОФЗ, как правило, тоже снижались вслед за ней, а сейчас мы наблюдаем, что доходность ОФЗ растет, в то время как ключевая ставка не меняется. Для граждан основной и привычный индикатор — это ключевая ставка ЦБ. Но для банка важно гораздо больше параметров, в том числе доходность облигаций федерального займа. Например, клиент берет кредит на десять лет. Банку нужно эти деньги привлечь. Для получения банком финансирования определения его стоимости, ОФЗ и их доходность служит некоторым индикатором. То есть условно сколько стоят деньги на рынке сегодня, чтобы дать клиенту такой кредит, отметила аналитик компании «РегБлок» Анна Авакимян.
Сейчас динамика по ключевой ставке и доходности ОФЗ находится в разнонаправленных трендах. Соответственно, в дальнейшем это может привести к тому, что ещё большему количеству банков придется повышать ставки. Возможно, в их число войдет и Сбер — как крупнейший российский банк.
«Рост котировок ОФЗ может привести к соразмерному увеличению кредитных ставок, так как появляется альтернативный инструмент, возможно с меньшим риском и приемлемой доходностью, чем ставшая рискованной кредитная деятельность», — добавляет Цыганов.
Невидимый рост
Не все застройщики пока заметили рост ставок по ипотеке по своим проектам. В частности, Гульсина Шакова, руководитель ипотечного отдела ГК «ТОЧНО», говорит, что в компании пока не наблюдают роста ставок, банки где-то даже снижают размер комиссионного вознаграждения по программам субсидирования для застройщиков.
«Наши объекты кредитует около двух десятков банков. Из 16 банков-партнеров на 5 октября незначительно наблюдается увеличение ставок лишь одной кредитующей организацией», — говорит руководитель отдела ипотеки ГК «Лидер Групп» Лилия Алексашина. По ее словам, в число крупных игроков рынка этот банк не входит. «Никто из наших ключевых партнеров информацию о якобы существующих планах повышения стоимости ипотеки на данный момент не подтверждает», — добавила эксперт.
Правда, логично, что всё зависит от отдельного игрока рынка и его присутствия на нем. В основном эксперты обсуждают скорое увеличение процентов не только банков из первых 50, но и первой десятки: в частности, не исключено, что к такому решению придут те, кто держится из последних сил в убыток себе, — лидеры сегмента кредитования.
«Некоторые банки действительно подняли ставки по ипотеке на 1−2 п. п. в связи с объявлением частичной мобилизации, поскольку риски со стороны заемщиков теперь стали выше. Таким образом кредитные организации перестраховываются от невыплаты. Помимо этого, на повышение ставок могли повлиять ожидания от следующего заседания ЦБ в конце октября. Многие эксперты прогнозируют, что на нём регулятор поднимет ключевую ставку», — замечает Дмитрий Веселков, директор Департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум».
Пока, по его мнению, прогнозировать, что случится в будущем в условиях постоянно меняющейся экономической и политической конъюнктуры, невозможно. Сейчас все пересчитывают свои финансовые модели.
Крупные банки с высокой вероятностью будут их повышать, это вопрос времени, считает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» Причин этому несколько: это и рост стоимости межбанковского трансфера, и рост рисков по кредитным портфелям, и ожидаемый в дальнейшем рост ключевой ставки.