Центробанк опоздал с предложением
ЦБ предложил постепенно закрывать программу льготной ипотеки под 6,5% годовых. В департаменте финансовой стабильности ЦБ заявили, что эта мера в дальнейшем поможет охладить перегретый рынок недвижимости, избавив россиян от «избыточных рисков» в виде роста стоимости жилья. В то же время отдельным российским регионам, где ситуация на рынке недвижимости сложная, регулятор предложил продлить срок действия программы.
В Центробанке отметили, что льготная ипотека «теряет свою социальную направленность». Дело в том, что льготные ставки в настоящее время используют не только для улучшения жилищных условий, но и для инвестиций в недвижимость. Прекращение льготной программы, по мнению регулятора, должно положить конец подобной практике.
Экономист Татьяна Куликова в беседе с «Газетой.Ru» назвала предложение Центробанка правильным, но несвоевременным. По ее мнению, с подобной мерой валютному регулятору стоило выступить еще в начале 2021 года, когда государству приходилось субсидировать максимальную разницу между льготной и рыночной ставками.
«Если бы ЦБ заявил о сворачивании жилищной программы раньше, российский бюджет мог бы сохранить миллиарды рублей. Вместо этого казне приходилось излишне субсидировать перегретый рынок недвижимости», — подчеркнула эксперт.
Руководитель направления по развитию ипотечного кредитования «Райффайзенбанка» Антон Красильников отметил, что «Ипотека с господдержкой 2020» за год позволила многим быстро решить свой жилищный вопрос, однако изменение ее условий с 1 июля 2021 года вызвало существенное снижение интереса. По этой причине предложение ЦБ по сворачиванию является вполне логичным.
В свою очередь, эксперт по недвижимости Герман Борисов негативно оценил возможное сворачивание программы льготной ипотеки. По его словам, ставка 6,5% была наиболее адекватной, в то время как повышение планки вплоть до 10% приведет к оттоку заемщиков.
«Рынок недвижимости опасно перегрелся. Доходы граждан по депозитам обложили дополнительным налогом, в результате чего люди стали снимать со счетов деньги и активно вкладывать в покупку жилья. Увеличение же ставок отпугнет заемщиков», — объяснил аналитик.
Что будет с ценами?
К концу октября стоимость квадратного метра в Москве увеличилась почти на 17% по сравнению с октябрем 2020-го — с 227,6 тыс. рублей до 265,8 тыс. рублей. На динамику, в частности, повлиял пересмотр условий льготной программы с начала июля этого года. Кредитные лимиты снизились с 6 млн рублей до 3 млн, из-за чего сократилась доступность жилья. Схожую тенденцию зафиксировали и в регионах. В октябре стоимость квадратного метра жилья в 50 крупнейших российских городах продолжила уверенный рост по сравнению с сентябрем.
Опрошенные «Газетой.Ru» эксперты подчеркнули, что без постепенного сворачивания льготной программы ипотеки цены на недвижимость останутся на высоком уровне. Это обусловлено растущей инфляцией, которая по итогам года может преодолеть критический рубеж 10%.
По словам риэлтора Олега Бендрикова, на стоимость жилья также повлияло ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ. Эксперт не исключил возможности дополнительного повышения ключевой ставки к концу декабря до 8%, что еще больше усугубит ситуацию на первичном рынке недвижимости.
«Если в 2022 году произойдет отмена льготной ипотеки, стоимость квадратного метра жилья в Москве и Московской области снизится с текущих 265-270 тыс. рублей до 250-255 тыс. рублей. Разница может составить порядка 7-10%. Но, с другой стороны, отмена программы станет ударом для граждан, ведь ипотеку придется приобретать не под 7%, а под стандартные 8-8,5%», — объяснил эксперт.
Руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами девелопера «А101» Анатолий Клинков отметил, что после закрытия льготной ипотеки застройщики будут самостоятельно субсидировать ставку с помощью совместных программ с банками. Эта мера не позволит ценам на жилье резко вырасти в 2022 году.
«Они делали это и во время действия льготной ипотеки на изначальных условиях, действовавших до 1 июля 2021 года, чтобы снизить даже льготную ставку в 6,5%. В отдельных случаях она доходила до 2% и ниже, и это было эффективной мерой поддержки продаж», — подчеркнул менеджер.
Что будет с кредитами?
С отменой льготной ипотеки граждане предпочтут перейти на максимально длительные кредиты — до 30 лет. В этом случае размер ежемесячного платежа в столичных новостройках в 2022 году будет в районе 40 тыс. рублей. Средний же размер ипотечного кредита в Москве окажется выше 6 млн руб., а в регионах — порядка 3 млн руб., cчитают аналитики.
По мнению Бендрикова, с отменой льготной ипотеки Центробанку удастся избежать возникновения ипотечного пузыря из-за высокой закредитованности граждан и падающих реальных доходов населения. Это будет обусловлено ужесточением кредитной политики банков.
«Сейчас риски возникновения ипотечного пузыря сложно предсказать. Недавно банки разработали программы касательно продажи объектов из-под залога. Граждане могут без опасений приобрести квартиру, будучи уверенными в том, что в случае отказа регистрации ипотечной сделки они вернут деньги обратно», — объяснил Бендриков.
Иными словами, если человек взял ипотеку и не может расплатиться, у него появится возможность продать жилье, сняв с себя растущую кредитную нагрузку. Покупатель же, в свою очередь, заберет у него проблемный долг, заключил риэлтор.
Есть ли альтернативы льготной ипотеке?
В случае возможного закрытия программы льготной ипотеки россиянам следует самостоятельно искать выгодные для себя кредитные предложения от застройщиков. Например, строительный девелопер «Самолет» предлагает покупателям квартир условия под 1,2% годовых. Эта мера поддержки действует для семей с детьми, рожденными после 1 января 2018 года.
В то же время Красильников из «Райффайзенбанка» отметил, что в связи с повышением ключевой ставки и в борьбе за клиентов банки сами ищут и находят новые варианты кредитования, которые могут заменить льготные программы, позволяя получить ипотеку на комфортных для клиента условиях.
«Райффайзенбанк» предлагает программу с субсидией от застройщика по ставке от 2.99% на первые два года или от 6.5% на весь срок кредитования. Сейчас к ней подключено уже порядка десяти крупных девелоперов по всей стране, и этот пул постоянно увеличивается», — подчеркнул Красильников.
В свою очередь, Куликова сочла необходимым ввести в России программу социальной аренды жилья, которая успешно действует в большинстве европейских стран. По ее словам, адресная сдача муниципального или государственного жилья помогла бы экономить миллиарды для бюджета.