Покупая квартиру на вторичном рынке, можно столкнуться с серьезными проблемами, и, в том числе, стать жертвой мошенников. Количество преступлений на рынке недвижимости растет примерно на 40% ежегодно: это только зарегистрированные жалобы клиентов в 2020 году, сообщил «Газете.Ru» специалист по недвижимости компании «Этажи» Демьян Свириденко.
«Цифровизация сделок только усугубила эту ситуацию: благодаря электронной подписи и развитию удаленных сделок с недвижимостью этот показатель вырос примерно на 5%», — подчеркнул он.
Наиболее распространенный вид мошенничества — это подложные документы и использование недееспособных лиц. От рисков может обезопасить проверка квартиры, заказ необходимой документации и справок.
На что обратить внимание в первую очередь
Выбирая жилье, нужно прежде всего отказаться от вариантов, стоимость которых значительно ниже среднерыночной, рассказала «Газете.Ru» управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
«Безусловно, бывают разные ситуации, и дисконт может быть обусловлен необходимостью срочно продать недвижимость. Но в большинстве случаев за невысокой ценой скрываются проблемы с документами или необходимость дорогостоящего ремонта», — отметила она.
После важно убедиться, что перед вами действительно собственник или риелтор, который представляет его интересы. Для этого нужно проверить паспортные данные, а также корректно ли они указаны в доверенности (при наличии). Удостовериться в том, что она являются действующей, можно, обратившись к нотариусу. Можно также сделать это самому через специальный сервис.
Если возникли какие-то сомнения в личности продавца, то от сделки лучше отказаться. Стоит насторожиться и в том случае, если доверенность выдана от лица пожилого или недееспособного человека: эти люди находятся в зоне риска, и часто случаи мошенничества происходят именно с ними.
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры
Важнейший документ при покупке вторичного жилья — это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), рассказал «Газете.Ru» руководитель направлений первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Заказать его можно онлайн – на сайте Росреестра или с помощью специализированного сервиса проверки квартиры.
«В данной справке содержится вся информация о жилом объекте: кадастровая стоимость, площадь, история смены собственников и число настоящих владельцев, а также возможные ограничения, которые могут усложнить процесс покупки жилья. К примеру, в документе можно увидеть, не наложен ли на квартиру арест, не сдается ли она сейчас в аренду и не оформлена ли на нее ипотека», — отметил он.
Если, например, на квартиру наложен арест, то важно выяснить причину у собственника: иногда можно быстро снять ограничения, например, погасив задолженность. Если квартира сдавалась в аренду, то продавец должен предоставить соглашение о прекращении договора, а также выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что съемщик не прописан в квартире.
Также покупателю стоит обратить внимание на основание перехода права собственности на жилье и продолжительность владения им, отметила Надежда Коркка из «Метриума». Эту информацию можно уточнить в той же выписке из ЕГРН.
«Если квартира перешла текущему владельцу по наследству, то стоит удостовериться, что прошли все установленные законом сроки и на нее не будут претендовать иные родственники. Тревожным сигналом выступит слишком частая смена хозяев (два и более раза за последние пять лет): это может происходить из-за наличия серьезных конструктивных дефектов», — обратила внимание эксперт.
Важно изучить всех собственников квартиры, добавила она. Например, если среди них есть несовершеннолетние дети, бывшие супруги, отбывающие тюремный срок или признанные пропавшими без вести лица, то это значительно усложнит процедуру, и поставит под сомнение целесообразность покупки.
Если в последние годы переход права собственности был активен, и последний собственник владеет квартирой менее трех лет, необходимо пристально изучить предыдущих владельцев, которые фигурируют в выписке из ЕГРН, добавляет Демьян Свириденко из «Этажей». Могут быть вопросы как по наследству, так и по состоянию здоровья.
В случае с наследством продавец обязан предоставить нотариально заверенное заявление об отсутствии других претендентов на наследство или о том, что ему таковые не известны. Также нужно проверить, присутствовали ли в предыдущих сделках справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. «При этом справки должны обязательно включать осмотр врача, так как справка без осмотра врача не имеет юридической силы и бесполезна при судебных разбирательствах», — подчеркнул эксперт.
При покупке квартиры важно запросить справку о дееспособности продавца, добавляет эксперт аналитического центра «ЦИАН» Виктория Кирюхина.
«Есть тип мошеннических сделок, когда недвижимость продается недееспособным собственником, который по состоянию здоровья не имеет права распоряжаться имуществом и совершать с ним сделки. В результате мошенники получают деньги, тратят их и после оспаривают через суд сделку, которую совершил их недееспособный родственник. Покупателю причитается возврат его денег с минимальной пенсии продавца», — рассказала она.
Кроме того, оспариваются сделки в случае, если квартира была куплена продавцом за счет средств маткапитала. В таком случае родители обязаны в определенный срок выделить долю на ребенка в новой квартире, но не все это делают: в результате органы опеки могут также расторгнуть сделку.
Еще одна особенная категория квартир – это приватизированное жилье, отметила Кирюхина. Бывает недвижимость, из которой на момент приватизации выписывали несовершеннолетних собственников, проживающих в квартире.
«И даже спустя много лет такой «обделенный» квадратными метрами при приватизации имеет право потребовать уже у вас (нового собственника) выделить долю в квартире. Поэтому, если вы приобретаете приватизированное жилье, стоит запросить архивную выписку из домовой книги, где будет отражена информация по прописанным в данной квартире людям, чтобы было понятно – выписывали или нет на момент приватизации несовершеннолетних», — рекомендовала эксперт.
Помимо этого, не стоит забывать про техническую документацию: если в квартире была перепланировка, то продавец должен представить оформленный акт о завершенной перепланировке, а для квартиры свободной планировки – технический паспорт, рассказала Надежда Коркка из «Метриума».
На что еще нужно обязательно обратить внимание
Перед сделкой также желательно проверить, соответствует ли заявленная продавцом цена жилья рыночной стоимости, добавляет Дмитрий Алексеев из «Авито Недвижимости». Рекомендуется также дополнительно проверить информацию о продавце и посредниках.
«При приобретении квартиры через агентство следует в первую очередь проверить, действительно ли существует указанное юридическое лицо: это можно сделать на сайте Федеральной налоговой службы. Кроме того, стоит внимательно изучить сайт самой организации и ознакомиться с отзывами», — посоветовал он.
С особой осторожностью нужно относиться к требованию продавца квартиры перевести залог или оплату без оформления соответствующей сделки и подписания документов, подчеркнул Алексеев. В подобных случаях лучше дополнительно проконсультироваться со специалистом или отказаться от сделки.
Не стоит также покупать квартиру, если продавец предлагает занизить сумму в договоре, отметила Надежда Коркка из «Метриума».
«Это происходит для ухода от налогов, и такая сделка может быть признана недействительной по требованию налоговой службы», — подчеркнула она.
Также нужно учитывать перспективы развития локации, в которой находится ваш дом, обратила внимание Коркка. «Мало приятного, если буквально под окнами дома пройдет многополосная магистраль, или на протяжении нескольких лет будет вестись стройка. Чтобы получить информацию о том, какие проекты планируется реализовать, стоит изучить отраслевые и местные форумы, порталы органов власти или направить в них запросы», — рассказала эксперт.
Минимизировать риски, связанные с покупкой недвижимости на вторичном рынке, позволит обращение к профессионалам, добавила Надежда Коркка.
Покупая квартиру, стоит также проверить задолженность по коммунальным платежам, сообщила «Газете.Ru» Виктория Кирюхина из «ЦИАН». При этом она заметила, что числятся они за конкретным собственником, а не квартирой.
«Однако куда проще попросить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, чем потом после заключения сделки разбираться с управляющей компанией на предмет оплаты долга. Кроме того, есть исключения – взносы за капремонт числятся за квартирой, а не собственником – это относительно новый тип платежа, поэтому стоит обратить внимание на выписку не только по «коммуналке», но и капремонту», — посоветовала эксперт.