К 2024 году объемы жилищного строительства в России могут сократиться, как минимум, в два раза. Об этом говорится в материалах доклада (имеется в распоряжении «Газеты.Ru), который готовит уполномоченный при президенте России по защите прав предпринимателей Борис Титов. Ежегодный доклад будет представлен президенту Владимиру Путину.
Замедление строительства ставит под удар сроки реализации национального проекта «Жилье и городская среда». Ключевая проблема, которую обозначил в своем отчете омбудсмен, – механизм финансирования строительства. Как правило стройка идет с привлечением кредитных средств.
«При этом в действующих нормативных документах Центробанка содержатся повышенные требования к застройщикам и проектам строительства, что приводит либо к невозможности привлечь проектное финансирование, либо к существенному удорожанию стоимости кредита», — отмечается в материалах.
К началу 2021 года в 12 субъектах России на цели строительства не выдано ни одного кредита, в 36 регионах выдано меньше 10 кредитов.
Из-за недостаточности собственных средств максимальный объем ввода жилой недвижимости в формате многоквартирных домов будет ограничен 30 млн. кв. м в год. При минимальном плане в 80 млн кв. м, подсчитали в аппарате бизнес-омбудсмена.
Приемлемыми темпами строительство идет только в городах-миллионниках.
«Как застройщики, так и производители стройматериалов развиваются только около крупнейших агломераций. Это 15 городов с численностью населения 1 млн человек и более. Строительный бизнес, работающий на остальной территории страны, не развивается», — утверждает Борис Титов.
Во многих регионах невозможно выполнить требования банков о вложении застройщиком собственных средств в размере 15% от общего бюджета проекта. В Москве и других крупных городах с высокой стоимостью земли выполнить эти требования возможно, отмечается в исследовании Титова. Однако в регионах стоимость земли зачастую не превышает 5% от бюджета, остальные 10% необходимо подтвердить выполненными работами, причем в короткие сроки — в течение трех месяцев, что в ряде случаев сделать не представляется возможным.
Бизнес-омбудсмен обращает внимание президента на то, что, к примеру, при строительстве 500-квартирного дома (40,5 тыс. кв. м.), затраты, составляющие 10%, сопоставимы со стоимостью строительства пятиэтажного дома, который придется «возвести» в течение трех месяцев.
Больше всего проблем у застройщиков из числа тех, кто считается малым и средним бизнесом. В малых городах строительство жилого дома имеет маржинальность до 15%.
У банков отсутствует заинтересованность в кредитовании подобных «низкомаржинальных проектов» — как следствие, застройщики не могут получить проектное финансирование и воспользоваться преимуществами программы по субсидированию процентной ставки по кредитам.
Кроме того, девелоперам пока не слишком помогла проведенная властями «регуляторная гильотина». Избыточных требований к бизнесу стало меньше, но до сих пор отсутствует, например, предельный срок рассмотрения банками заявок от застройщиков. На практике банки рассматривают заявки до 8 месяцев, отмечается в докладе.
Два года бумажки собирать
Среди проблем строительства также называется отсутствие ограничений по количеству запрашиваемых банками документов, а требования к документации могут постоянно меняться даже в рамках одного проекта. Запрашиваются документы, уже имеющиеся в Единой информсистеме жилищного строительства.
Несмотря на то, что Градостроительный кодекс содержит исчерпывающий перечень документов (ст. 51) необходимых для получения разрешения на строительство, на подготовку этих документов предприниматели тратят в среднем до двух лет. При этом перечень документов не зависит от размеров объекта, его площади, этажности, а многие позиции являются явно избыточными, отмечается в материалах к докладу.
Обращает Титов внимание и на то, что в соответствии с действующей моделью ставка по проектному финансированию является плавающей, поскольку привязана к фактической скорости реализации стройобъекта. То есть предприниматели не могут прогнозировать рентабельность своих проектов.
Из-за того, что компания-заемщик с каждым последующим кредитом и строительством нового объекта ухудшает такой показатель как «закредитованность», то новый кредит застройщик получает у банка по более высокой ставке.
Даже добросовестные застройщики не имеют ресурсов для развития перспективных проектов (покупка земли, оформление проектной документации и т.д.). Это не позволяет делать новый финансовый механизм эскроу-счетов, при котором застройщик не имеет права на возврат собственных средств, внесенных в проект, до завершения строительства объекта.
Не решены правовые проблемы с объектами незавершенного строительства. На эту проблему дважды указывала Счетная палата РФ по итогам проверок строительной отрасли (по расходам федеральных министерств и ведомств и региональных властей) в 2019 и 2020 годах. Так, «долгостроя» в 2020-м стало больше на 47 объектов, общее число таких объектов достигло 3,4 тыс. Количество заброшенных объектов составляет 4,3 тысячи.
Нацпроект «Жилье и городская среда» был разработан Министерством строительства и ЖКХ во исполнение указа президента РФ от 7 мая 2018 года.
Основные его цели — увеличение объемов жилищного строительства, обеспечение доступным жильем семей со средним достатком, в том числе создание возможностей для приобретения (строительства) жилья с использованием ипотечного кредита, а также сокращения непригодного для проживания жилфонда».
11 июня текущего года Минстрой ввел 30 новых правил и стандартов проектирования и строительства. Еще 24 документа начинают действовать с 1 июля. Обновление документов по стандартизации позволит внедрить новые технологии в действующую нормативную базу, говорится на официальном сайте министерства. Как ранее пояснял вице-премьер Марат Хуснуллин, в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» планируется построить 1 млрд кв. м жилья. При этом в России начитывается 3,8 млрд кв. м жилья, из них 2,4 млрд – многоквартирные дома.
В 2021 году правительство планирует ввести 80-82 млн кв. метров, в 2022-м — столько же, в 2023 году — 85 млн, в 2024-м — 90 млн кв. м.
Новые правовые правила и стандарты в сфере строительства накладывают на девелопера обязательства и требования, которые не все строительные компании могут выполнить, считает старший преподаватель кафедры менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Кирилл Сиволапов.
Он считает, что основное препятствие и риск для развития бизнеса застройщиков — это все-таки не изъяны законодательства, а доходы населения.
«Для реализации проекта необходим платежеспособный спрос в соответствующем размере», — говорит Сиволапов.
Зато новации, вступившие в силу в строительной отрасли, снижают риски для потребителей попасть на долгострой. Возможно, не все риски снижаются, но проектное финансирование в принципе обеспечивает достройку объекта и ввод его в эксплуатацию, заключил эксперт.