Обновленная льготная ипотека фактически не будет работать в ряде регионов России с самой высокой стоимостью квадратного метра, рассказали «Газете.Ru» эксперты по недвижимости. С учетом первоначального взноса в 15% стоимость квартиры, которую можно будет купить по льготной ипотеке после 1 июля 2021 г., составит чуть более 3,5 млн руб.
Квартир за такую цену нет вовсе или практически нет в Москве (0% лотов), Московской области (12%, в отдаленных районах), Сочи (0%), Казани (4%), Санкт-Петербурге (5%),
свидетельствуют результаты исследования рынка аналитиков «Циан» (есть у «Газеты.Ru»).
Таким образом, продление льготной ипотеки с новыми условиями (ставкой в 7% и кредитным лимитом в 3 млн рублей) для некоторых регионов «будет приравниваться к отмене программы», считает руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Подобный эффект будет характерен для новостроек в Ленинградской области, Крыму, Татарстане и Краснодарском крае, где квартиры дороже 4 млн рублей составляют более 65% от общего объема предложения по состоянию на начало июня, добавляет он.
Какие квартиры будут подходить под обновленную программу?
По льготной ипотеке удастся купить преимущественно «однушки» со средней площадью около 38 кв. м. Это на 33% меньше, чем в среднем по рынку (56,6 кв. м). То есть обновленная льготная ипотека скорее подходит тем, кто приобретает свое первое жилье. При этом для того
чтобы воспользоваться льготной ипотекой, нужно собрать в среднем 42% от стоимости жилья вместо минимально разрешенных банками 15%,
а для того чтобы купить квартиры по этой программе в столицах или на крупных курортах у Черного моря, придется накопить порядка 70% стоимости в качестве первого взноса, подсчитали в «Циан».
Под «старую» программу ипотеки с лимитом в 6 млн рублей подходило около 88% квартир в новостройках в крупных городах по всей России, а под обновленную, без учета рынка Москвы и Петербурга, лишь 27%, и 19%, если считать две столицы, заключают аналитики.
Какие регионы выиграют от продления льготной ипотеки?
Власти и экспертное сообщество несколько месяцев обсуждали возможность продления программы льготной ипотеки с целью поддержать жителей и строительную отрасль в самых бедных регионах, желательно так, чтобы не разжечь конфликт при директивном «исключении» отдельных областей. Глава Банка России Эльвира Набиуллина перечисляла регионы, где регулятор рекомендовал продлить помощь: это Башкирия, Удмуртия, Мордовия, Алтай, Дагестан, Чечня, Ингушетия, Ставропольский край, Новосибирская, Ростовская, Челябинская, Ярославская, Саратовская, Волгоградская, Тверская, Ульяновская, Кировская, Ивановская, Оренбургская, Омская, Псковская, Астраханская, Томская, Курганская области.
Как минимум отчасти этого удастся достичь. Как отмечают аналитики, наиболее заметные результаты от пролонгирования программы льготной ипотеки стоит ожидать в тех регионах, где рынок купли-продажи недвижимости преимущественно образуют жилые объекты с ценой в пределах лимита (до 3,5 млн рублей и с ценой квадратного метра в пределах ориентировочно 100 тысяч рублей). По данным «Авито Недвижимости»,
самый высокий уровень предложения квартир стоимостью до 4 млн рублей на начало июня текущего года отмечен в Дагестане, Оренбургской и Саратовской областях.
Как уточняют в «Циан», в 6 из 26 городов с населением свыше 500 тыс. человек даже с минимальным первым взносом можно выбирать как минимум из половины всех квартир в продаже. В лидерах — Киров (80%), Челябинск (74%). В списке также Иркутск (59%), Рязань (53%), Ростов-на-Дону (51%) и Пенза (51%).
Рост цен замедлится, а «вторичка» станет привлекательнее
«Снижение максимальной суммы кредита приведет к увеличению размера первоначального взноса и, как следствие, к повышению качества исполнения обязательств по кредиту», — говорит «Газете.Ru» начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев.
С рынка уйдет наиболее рискованная категория заемщиков, которые брали 12 млн рублей, а в качестве первого взноса привлекали потребительский кредит, поясняет руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов. Кроме того, мягкое сворачивание льготной ипотеки поможет приостановить рост цен на жилье, особенно в регионах.
«Обновленный лимит по льготной ипотеке позволит снизить ежемесячную индексацию цен на жилье, поскольку порядка 70% покупателей приобретают квартиры в кредит», – отмечает Попов.
Также увеличение ставки кредитования при приобретении жилья в новостройках приведет к сокращению разрыва между стоимостью первичной и вторичной недвижимости, в результате чего спрос сместится в сторону вторичного сегмента, считает Дмитрий Алексеев из «Авито Недвижимости».
«Однако на текущий момент достаточно сложно прогнозировать, насколько сильным будет подобный эффект — это во многом зависит от действий застройщиков, так как специальные программы в партнерстве с банками могут способствовать удержанию спроса», — добавляет он.
В «Сбере» соглашаются, что часть спроса перейдет на вторичный рынок, где также действует льготное ипотечное кредитование для семей с детьми, а расширение программы льготной ипотеки на семьи с одним ребёнком позволит частично компенсировать урезанный лимит.
«Изменились условия по другой льготной программе – «Семейная ипотека», теперь она доступна для граждан, у которых рождается первый ребенок. Напомним, что ставки по программе во многих банках снижены. В «Сбере» такие кредиты доступны по ставке от 0,1% при субсидировании от застройщика, а стандартная ставка — 5,3%», — уточняют «Газете.Ru» в пресс-службе «Сбера».
Спрос на дешевые квартиры в новостройках будет снижаться
«Говоря о последствиях продления льготного ипотечного кредитования, следует подчеркнуть, что в целом спрос на квартиры в новостройках стоимостью от 3,5-4 млн рублей начнет снижаться, при этом со временем подобная динамика будет становиться все более заметной», — считает руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.
Он отмечает, что интерес потенциальных покупателей к жилью по цене в пределах установленного лимита также будет сокращаться — в 2020 году многие россияне уже воспользовались преимуществами ипотечных программ и приобрели жилье, к тому же потребительскую активность сдерживает и факт отсутствия роста среднего уровня доходов населения в течение всего прошлого года.