Основной идеей предложенного проекта закона Росреестра является введение возможности приватизации земельных участков, принадлежащих гражданам на праве постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения, — титулов, унаследованных с советских времен. Как поясняют в Росреестре, там предлагают признать собственностью, например, огородные участки в постоянном пользовании, — пока что по закону их нельзя передать детям и внукам: наследники должны выкупать участок на общих основаниях у государства.
«Дальнейшее развитие земельного законодательства требует завершения земельной реформы 90-х годов. В связи с этим Росреестр предлагает признать права собственности граждан на земельные участки [в постоянном пользовании и пожизненном наследуемом владении] в силу закона», — отметил статс-секретарь — заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий.
Однако на практике все не будет так просто, считает управляющий партнер юридической компании «Инфралекс» Артем Кукин. В текущем виде законопроект слишком сложен и казуистичен и при применении таких законов очень часто проявляются различные проблемы и противоречия. Артем Кукин поддерживает идею предоставить эти участки гражданам на праве собственности, но в другом виде:
«Делать это лучше не точечными поправками в десяток законов, а, например, отдельным законом о приватизации, который будет понятен гражданам. Сопутствующие изменения в действующие законы, естественно, тоже нужны, но они должны быть четко привязаны к «флагманскому» закону, написанному для людей, задающему цель и тем самым помогающему разрешать возможные коллизии», —
считает эксперт.
Декан факультета права НИУ ВШЭ Вадим Виноградов в комментариях «Газете.ру» указал, какие именно риски несет предложенный законопроект. Так, проект не заботится о собственниках соседних участков, зданий и сооружений, а также правах других лиц. Например, возникают опасения в части соответствия жилых домов, которые будут поставлены на учет в льготном порядке, правилам землепользования и застройки. Также при льготной постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности на недвижимость владельцы могут по документам прибавить к своему участку кусочек от соседнего.
«Допускается по умолчанию увеличение площади земельных участков при уточнении границ на 10% от их размера в соответствии с правоустанавливающими документами. А с учетом того, что в данном случае не подлежат учету требования о предельных размерах земельных участков, то данное увеличение может быть очень существенным», - говорит Вадим Виноградов.
Также Росреестр предлагает за первой волной «дачной амнистии», которой с 2006 года воспользовались 14 млн человек, поднять вторую: легализовать постройки советских времен, на которые нет всех правоустанавливающих документов. Эти дома могут числиться учтенными в старых документах совхозного учета, в учетных документах бывших БТИ. Но этого сейчас недостаточно для внесудебного и простого оформления прав.
«Законопроект предлагает комплексное решение вопроса: в упрощенном порядке оформить права на жилые дома, построенные ещё в советский период, и земельные участки под ними в собственность бесплатно», —
говорит Алексей Бутовецкий.
Однако проект не решает главную проблему — технической документации, необходимой для регистрации. Ведь если всех правоустанавливающих документов на руках нет, надо оформить кадастровый план участка, кадастровый паспорт на дом: регистратору нужно знать площадь, местонахождение, координаты, конфигурацию границ, — поясняет партнер, руководитель практики недвижимости и строительства в «Bryan Cave Leighton Paisner» Виталий Можаровский.
«По большому счету, техническая часть — это основное, что притормаживает весь процесс. И здесь Росреестр не предлагает ничего концептуально нового — продлить сроки амнистии и распространить ее на новые объекты. Но если у людей нет денег, чтобы оплатить услуги кадастровых инженеров, то как эти изменения могут сдвинуть дело с мертвой точки?», — задается вопросом Виталий Можаровский.
Проблемы в регулировании земельных отношений в России носят комплексный характер, что естественно, подчеркивает декан факультета права НИУ ВШЭ Вадим Виноградов, но отмечает положительную тенденцию в попытках их решения.
«Уже достаточно длительный период прорабатывается законодательство, направленное на создание стройного механизма, обеспечивающего единство судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. И во многом результат позитивный. Однако, учитывая сложный субъектный состав земельных отношений (это граждане, юридически лица, органы государственной власти двух уровней и органы местного самоуправления), размер территории РФ, отсутствие единого стратегического подхода к реформированию экономических и социальных отношений не стоит ожидать скорого положительного эффекта».
Новая амнистия для рынка загородного жилья
Дачная амнистия на оформление собственности по документам старого образца приведет к росту числа «официальных» домов, да и в целом все это способствует легализации рынка, считает главный эксперт аналитического центра «Циан» Виктория Кирюхина. По ее словам, иначе неоформленные в собственность дома пытались продавать, к примеру, как только земельный участок без какого-либо строения на нем.
По данным «Циана», потенциальный спрос (количество выездов на участки, поисковые запросы) на загородное жилье в первом квартале 2021 года оказался на 28% выше в сравнении с 1 кварталом 2020 года для земельных участков и на 27% — для домов или дач. Вместе с тем в радиусе 50 км от МКАД в продаже находится на четверть меньше участков ИЖС, чем в прошлом году, а стоимость выросла на 3%. Количество продающихся дач и коттеджей площадью менее 200 кв.м. снизилось на треть - с 6 тыс. в 2020 году до 3,95 тыс. в 2021 году, а средняя цена выросла на 10% до 5,44 млн рублей.
«Сейчас нет такого ажиотажа, как в прошлом году, когда арендовали и скупали практически любой объект с целью максимально самоизолироваться. Самые ликвидные варианты были распроданы, выбирать приходится тщательнее из-за этого найти подходящий вариант стало намного сложнее»,
— говорит Кирюхина.
Усиленные меры государственной поддержки, в том числе продление «амнистии», запуск программы «Сельская ипотека» и расширение возможностей молодых семей по использованию материнского капитала, в определенной степени стимулируют рост спроса в загородном сегменте, соглашается руководитель направлений первичной и загородной недвижимости «Авито» Дмитрий Алексеев.
Востребованность дач, загородных домов, коттеджей и таунхаусов в качестве альтернативы квартирам поддерживает тренд на деурбанизацию, и стоит ожидать сохранения интереса к загородному сегменту и в ближайшей перспективе, считает он.