С января по август в России резко снизились объемы ввода жилья, признал Минстрой. Падение составило 7% — до 39,3 млн кв. метров. Об этом в пятницу, 11 сентября, со ссылкой на данные из регионов сообщил заместитель главы Минстроя РФ Никита Стасишин.
«По оперативным данным от регионов, у нас по состоянию на 1 сентября ввод жилья отстает от показателей прошлого года на 7%», — отметил чиновник.
Он считает, что отставание не такое уж и большое «с учетом того, что мы дали возможность моратория на проверки и на штрафы за несоблюдение тех или иных обязательств застройщиков перед участниками долевого строительства».
Он уточнил, что в настоящее время в стадии строительства в России находится примерно 98 млн квадратных метров жилья.
Ранее вице-премьер и куратор строительной отрасли Марат Хуснуллин предполагал снижение темпов строительства и ввода в эксплуатацию готового жилья. По итогам года снижение может составить 5%, а в 2021 году «при удачном стечении обстоятельств» уровень ввода будет сопоставим с результатами 2019 года. Результат прошлого года — 79,4 млн кв. м. Это на 4,9% выше результатов 2018 года.
Между тем, еще в июле министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев, выступая на инвестфоруме Poestate.Live уверенно предполагал, что строительная отрасль сохранит объемы ввода жилья в этом году на уровне прошлогодних показателей.
К этому времени ограничительные меры, связанные с пандемией, к июлю были сняты или смягчены, во всех регионах ожили стройплощадки, росли объёмы строительства. С марта в 51 российском регионе были введены ограничения на строительство, а в Москве и Подмосковье стройки были временно остановлены.
Оптимизм улетучился
«Надеюсь на то, что к концу года подойдём с показателями, которые будут не хуже показателей 2019 года», — отметил министр.
Тем не менее ввод жилых домов в июле текущего года, по данным Росстата, уменьшился по сравнению с июнем на 4,5% или 5,3 млн кв. м. В июне показатель составил 5,5 млн кв. м.
Теперь в Минстрое не испытывают оптимизма. Более того, не исключают корректировки одного из ключевых показателей своей деятельности — количество построенной и введённой жилой недвижимости. По нацпроекту «Жильё и городская среда» к 2024 году необходимо строить по 120 млн кв. м жилья в год.
Минстрой считает, что этот показатель можно было бы уменьшить на 20 млн «квадратов». А запланированные ранее темпы строительства в 120 кв.м ввести позднее — в 2027 году. «Я думаю, что мы будем корректировать показатели в 2024 году по 100 млн кв. м. Мы будем стараться выйти на запланированные 120 млн кв. м в 2027 году», — говорил ранее Стасишин, выступая на обсуждении этой проблемы в Совете Федерации.
Уменьшение объемов нового жилья согласуется с решением, которое было принято 13 июля на заседании президиума Совета по стратегическому развитию и национальным проектам под председательством президента Владимира Путина. Было решено продлить выполнение целей национального развития с 2024 до 2030 года, а также синхронизировать планы по выполнению национальных проектов с антикризисным планом. Работы по корректировке национальных показателей должны завершиться через три месяца.
Ограничительные меры во время пандемии действительно повлияли на темпы ввода жилья в стране в этом году, говорит аналитик Института комплексных стратегических исследований Наталья Чуркина. «Самыми провальными месяцами стали апрель и май, когда объемы ввода жилья упали на 36,5% и 24,4% в годовом выражении соответственно. В последующие месяцы рынок жилищного строительства начал восстанавливаться, но итоги восьми месяцев все-таки оказались провальными», — говорит Чуркина.
Эксперт напоминает, что заданный нацпроектом уровень строительства в 88 млн кв. м нового жилья выполнен в прошлом году не был, а цель на этот год в нацпроекте ещё выше — 98 млн. кв. м. «Таким образом, задачей для строительной отрасли должен стать выход на принципиально новый уровень жилищного строительства, а не возврат к уровню прошлого года в 2021 году», — говорит Чуркина из ИКСИ.
Банки разлюбили девелоперов
Помимо проблем, с которыми столкнулись застройщики из-за коронавируса, у региональных девелоперов наблюдаются трудности с получением проектного финансирования и переходом на эскроу-счета, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Из-за низкой маржинальности в региональных проектах далеко не все застройщики получили проектное финансирование от банков. Банки оценивают финансовую модель проекта. Если перспективы выглядят неубедительными, девелопер может не получить кредитование», — поясняет Литинецкая.
Негативное влияние на рынок нового жилья оказали также мартовские валютные колебания, отмечают эксперты. «От курса валют зависят цены на строительные материалы, рост стоимости которых приводит к повышению себестоимости проекта. Девелоперы вынуждены либо искать альтернативные более дешевые материалы, либо повышать цены», — говорит Литинецкая, добавляя, что переориентироваться на отечественные материалы полностью и исключить последствия валютных колебаний не представляется возможным.
В России сохраняются такие важные для рынка жилья проблемы, как крайне низкий уровень доходов граждан и недостаточная доступность ипотечного кредитования. Количество выданных ипотечных кредитов за январь-июль 2020 года превысило показатель соответствующего периода прошлого года (прежде всего, за счет программ господдержки), но осталось на 4,8% ниже, чем в январе-июле докризисного 2018 года, отмечает эксперт ИКСИ Чуркина.
Муравейники на окраинах городов
Не стоит забывать, что в последнее время покупатель недвижимости сталь требовательнее, отмечает основатель группы компаний vvCube Вадим Ткаченко
Но девелоперы продолжают возводить так называемые «человейники». Это пустые жилые кварталы, не имеющие нормальной социальной инфраструктуры, с убогим дизайном в местах общественного пользования, с дворами, до отказа забитыми автомобилями, с устаревшими проектами самих домов. В народе это называется также «бетонным адом» и «многоэтажным гетто».
«До сих пор реализуется много проектов в среднем и дешевом сегменте, которые далеки от идеала не только с точки зрения удобства, транспортной доступности, но и даже качества стройматериалов. В соцсетях сейчас огромное количество видео с разрушающимися фасадами новостроек», — возмущается Ткаченко.
Недостаточность и низкое качество социальной инфраструктуры в новых районах распространена, соглашаются эксперты. А это тоже влияет на выбор покупателей. Литинецкая выделяет две тенденции. Во-первых, для покупателей жилья стало важно, чтобы в квартире было отдельное пространство для работы. «Не все имеют возможность приобрести жилье с кабинетом, однако многие обращают внимание на эркеры, балконы и прочие зоны, которые можно переоборудовать в рабочую», — говорит эксперт.
Во-вторых, непосредственно во время карантина повысился спрос на загородную недвижимость. «Популярность дистанционной работы заметно возросла, и многие покупатели рассматривают более удаленные от центра города комплексы. Проживание в зеленой зоне зачастую становится важнее близости к метро», — говорит Литинецкая.
Отказаться от целей нацпроекта легко, но чиновникам стоило бы помнить, что в России низкая обеспеченность жильем, отмечают эксперты. «В России на душу населения приходится примерно в 1,5 раза меньше кв. м жилья, чем в Германии. И почти в 2,7 раз меньше, чем в США. Именно поэтому и был принят нацпроект, который поставил амбициозные цели по объемам ввода жилья», — говорит Чуркина.