Российская Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) обратилась к председателю Госдумы Вячеславу Володину, председателю Совета Федерации Валентине Матвиенко и премьер-министру Михаилу Мишустину с просьбой не утверждать отраженные в законопроекте от 7 мая изменения, разрешающие односторонний отказ от договора аренды недвижимости в части права арендатора. Также авторы письма просят принять меры поддержки в отношении отрасли офисной недвижимости.
Копия письма есть в распоряжении «Газеты.Ru». В правительстве и Госдуме на запрос о получении данной инициативы и позиции на этот счет на момент публикации не ответили.
7 мая на рассмотрение в Госдуму внесен законопроект, подразумевающий введение новой нормы — односторонний отказ арендатором от договора аренды недвижимости без штрафов или компенсаций при соблюдении определенных условий. По мнению ГУД, предложенные в законопроекте изменения не учитывают баланса сторон арендных отношений, и интересы арендаторов и так в достаточной степени защищены положениями действующего законодательства, в отличие от интересов арендодателей. При этом отрасль офисной недвижимости пока не вошла в список пострадавших отраслей, и к ней не применяются меры господдержки.
«Рынок аренды коммерческой недвижимости находится на грани тяжелейшего кризиса, в котором арендодатели, с одной стороны, поставлены в заведомо более слабую позицию в отношениях с арендаторами, а с другой — в полном объеме несут бремя обязательств перед кредитными организациями и по содержанию объектов недвижимости», — отмечается в письме ГУД.
По мнению управляющего партнера Colliers International Николая Казанского, который также является одним из авторов письма, предлагаемые изменения создадут дисбаланс в арендных отношениях, что в среднесрочной и долгосрочной перспективе нанесет ущерб отрасли недвижимости и смежным отраслям, включая строительство и банковскую систему.
«Для сохранения стабильности экономики, а также для обеспечения возможности восстановления отрасли после окончания кризиса, меры поддержки, принимаемые государством, должны обеспечивать равномерное распределение нагрузки на всех участников», — обращает внимание Казанский, добавляя, что сейчас как на федеральном, так и на региональном уровнях уже приняты нормы, в достаточной мере защищающие интересы арендаторов.
«Сейчас требуется уточнить и сделать более прозрачными существующие механизмы, в том числе для того, чтобы арендодателям и арендаторам было проще находить взаимовыгодные решения. Принятие же столь радикальных мер только усугубит кризис и принесет несоизмеримо больший урон отрасли и экономике в целом», — уверен эксперт.
Права сторон при арендных отношениях хорошо прописаны в действующих законах, считает партнер и руководитель департамента Cushman & Wakefield Денис Соколов (признан в РФ иностранным агентом):
«Более того, практики формировались десятилетиями в рамках действующего законодательства. Возникшая чрезвычайная ситуация сможет быть решена согласительными мерами, а не переписыванием принципов, на которых основывается устойчивость всей отрасли. «Чрезвычайка» закончится, а прецедент останется», — говорит эксперт, добавляя, что утверждение законопроекта усугубит положение арендодателей, так как поставит крест на всех уже достигнутых договоренностях.
«Это откроет «ящик Пандоры» для недобросовестного применения закона теми, на кого он изначально не ориентировался. Основа арендных отношений — это понимание долгосрочных взаимовыгодных отношений, а не война, в которой все средства хороши», — подчеркивает Соколов.
Управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков считает, что
даже рассмотрение подобных инициатив может серьезным образом подорвать доверие инвесторов к российскому бизнесу и, если законопроект не примут, отрасль все равно может сильно пострадать.
Эксперт отмечает, что снижение выручки у арендаторов не всегда означает, что недвижимость не используется. Более того, скорее всего, используются и помещения магазинов, и склады. По словам Новикова, данный законопроект даст возможность манипулировать арендодателем с целью получения скидок или отсрочек. Ситуация будет странной: арендодатель свои обязательства выполняет, а арендатор исполнение своих пытается всячески отсрочить или полностью от них отказывается.
Эксперт добавляет, что скорее всего стороны между собой договорятся, поскольку быстрый переезд невозможен, а пустые склады и помещения не нужны. Однако предоставление такого рычага давления может сильно пошатнуть доверие к рынку в целом, а без доверия не может быть устойчивого развития, подчеркивает Новиков.
«Более того, любое сомнение в выгодности сотрудничества приведет к увеличению стоимости аренды, а затем и к росту стоимости товаров, но уже для потребителей. Итоги могут быть ужасающими: инвесторы не будут вкладываться, банки не станут кредитовать, а девелоперы не смогут строить»,
— предупреждает управляющий партнер Knight Frank.
Аналогичного мнения придерживается и Денис Соколов: по его словам, последствия будут не только в том, что собственники потеряют доход и не смогут рассчитаться с кредиторами, а в том, что в будущем, при заключении договоров собственники будут стараться обезопасить себя и возложить дополнительные обязательства на арендатора, в том числе, через авансовые платежи.
Уже сейчас есть прогнозы, что весь сегмент коммерческой недвижимости потеряет порядка 30% арендаторов, отметил в разговоре с «Газетой.Ru» эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
«Здесь речь идет и о торговой недвижимости, и об офисной. Но офисная однозначно пострадает больше. Причина проста: люди адаптировались к удаленной работе. Крупные арендаторы будут сокращать занимаемые площади, так как бэк-офисы показывают неплохие результаты и при работе дома, либо уходить в коворкинги – единственный сегмент, который не просто выдержит кризис, но еще и будет развиваться», — объясняет собеседник издания.
По словам Кричевского, на место старых арендаторов найти новых даже с дисконтом 20-30% от докризисных цен будет крайне непросто, а ведь еще нужно платить комиссию брокерам, которые берут минимум 50% от арендной месячной ставки. Односторонний разрыв арендного контракта без штрафных санкций, по мнению эксперта – это «мощнейший удар по офисным комплексам».