В 2019 году ставки по ипотеке благодаря уменьшению ключевой ставки — с 7,75% до 6,25% годовых — опустились до исторически низкого уровня. Согласно данным Банка России на 1 декабря прошлого года, жилищные кредиты стали выдавать под 9,19% годовых. В целом совокупный портфель банков за январь-ноябрь 2019 года увеличился почти на 17% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года и достиг 7,4 трлн рублей.
На фоне уменьшения ставок россияне активно брали кредиты на покупку жилья. По крайней мере, именно так они вели себя в начале прошлого года. Согласно данным компании «Инком-Недвижимость», в январе доля сделок по покупке недвижимости с использованием ипотеки составила 18,7%, в феврале — 15%. Однако оставшаяся часть года была не такой успешной.
Так, уже в марте доля сделок упала до 8,3%, в апреле составила 11,1%. При этом, как отмечают в компании «Инком-Недвижимость», в следующие месяцы (за исключением июля) 2019 год уже проигрывал прошлому.
«Своего пика разрыв достиг в ноябре — минус 34,3% ипотечных сделок в сравнении с тем же месяцем 2018-го. Несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ и ставок по жилищным кредитам во второй половине года, количество сделок с использованием займа остается на крайне низком уровне», — резюмируют в компании.
По словам опрошенных «Газетой.Ru» экспертов, в следующем году снижение ипотечных ставок продолжится и вполне возможно достичь обещанных ранее чиновниками 7-8%. Однако рекордов никто не ждет.
В 2019 году произошло заметное «охлаждение», вызванное, во-первых, крайне высокой базой 2018 года, а, во-вторых, досрочной реализацией спроса в 2017-2018 годах, говорит аналитик «Финам» Алексей Коренев.
«Сейчас складывается парадоксальная ситуация: ставки по ипотеке заметно ниже, чем еще годом ранее, а рынок ипотечного кредитования стагнирует. Основная причина — падающие доходы россиян. Те, кто мог позволить себе купить квартиру в кредит, в большинстве своем уже это сделали, а следующая волна платежеспособного спроса еще не созрела», — поясняет аналитик.
По словам Коренева, на фоне рекордно низкой инфляции Банк России как минимум один в раз в первом полугодии (вероятнее всего, даже в первом квартале) еще раз понизит ключевую ставку до 6%, что в очередной раз подхлестнет волну снижения ставок. И если ситуация с доходами россиян не ухудшится, то спрос на ипотеку потихоньку начнет расти, делает он осторожный прогноз.
Впрочем, в любом случае выйти на рекордные в 2018-м году темпы роста рынка не удастся,
резюмирует Алексей Коренев.
«В следующем году вряд ли будет ипотечный бум, скорее можно ожидать небольшого прироста к действующему результату в районе 5-7%. Спрос будет поддерживаться потребностью населения в новом жилье, с другой стороны, на рынке будет много выгодных предложений, поскольку застройщики будут строить, чтобы выполнить планы нацпроекта к 2024-му — возводить не менее 120 млн кв м жилья», — отмечает партнер компании «Вальтер Констракшн» Вадим Тедеев.
Также поддерживать спрос будут государственные программы. Например, в 2020 году молодые семьи могут взять ипотеку, если в семье родился второй и более ребенок по ставке 6% годовых. Со следующего года также запускается и программа для дальневосточников. Для привлечения квалифицированных кадров среди молодежи им предлагается оформить жилищный кредит под 2% годовых.
Но сдерживать темпы роста ипотечного рынка, кроме падающих доходов населения, будет дальнейшее увеличение цен на недвижимость из-за перехода на эскроу-счета, добавляет Тедеев.
Так, в этом году новостройки и так подорожали от 3 до 29%. И в 2020 году цены могут вырасти, по мнению экспертов, еще как минимум на 3%.
«В следующем году ставка по ипотеке вполне может понизиться до 8% в течение 2020 года, а в перспективе ближайших двух лет дойти и до 7% при условии снижения инфляционных ожиданий. Однако наступление бума в ипотечном кредитовании будет сдерживать стагнация реальных располагаемых доходов населения. Так, в ближайшие годы, согласно прогнозам правительства, ежегодные темпы роста не превысят 2,5%», — предупреждает в свою очередь Вячеслав Максименко, руководитель партнерских программ инвестиционно-образовательной площадки «Линейка»
Кроме того, по словам эксперта, рынок рискует столкнуться с ужесточением требований регулятора. ЦБ не исключает, что с июля 2020 года введет повышенные надбавки к коэффициентам риска в зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика и в ипотеке. Сейчас банки рассчитывают их по потребительским кредитам. В результате финансовым учреждениям станет менее выгодно выдавать ипотечный кредит, если платеж по нему будет превышать половину дохода заемщика. В этом случае банку придется создавать очень большие резервы.
«Основные препятствия для увеличения спроса на ипотеку — это и без того высокий уровень закредитованности населения при ограниченном росте доходов. Даже сейчас значительная часть новых кредитов идет на рефинансирование предыдущих, взятых ранее по более высоким ставкам. Поэтому и дальнейшее удешевление ипотеки не обязательно повысит число покупок жилья», — подытоживает Марк Гойхман, руководитель группы аналитиков «ЦАФТ».