В связи с поправками в ФЗ-214, внесенными 25 декабря прошлого года, с 1 июля в России переходят к кредитованию долевого строительства с использованием счетов эскроу. Таким образом, старая система долевого строительства домов уходит в прошлое.
Счета эскроу — специальные счета, на которые будут вносить деньги покупатели квартир в строящихся домах. Банки будут «замораживать» эти средства до окончания строительства и перечислять их застройщику только после передачи квартиры. А строить дома компания будет за счёт банковских средств проектного финансирования.
При этом банки будут жёстко контролировать целевое использование денег. Средства всех структур, которые участвуют в строительстве, будут находиться на одном счету.
Кроме того, застройщик должен будет предоставлять банку обоснования для каждого перевода, а кредитная организация может отказать в проведении сомнительной операции.
Счет эскроу чем-то напоминает банковский депозит, только проценты по нему получает не вкладчик (он же дольщик), а банк. Доход от размещения средств покупателей квартир банки будут также использовать для снижения ставки застройщику.
Вернуть деньги – забрать «беспроцентный депозит», расторгнув договор долевого участия (ДДУ), – тоже можно будет в новой системе, но только если компания-застройщик либо находится в процессе банкротства, либо признана банкротом, либо ликвидирована по решению суда.
Переход на новую схему будет не одномоментным.
С 1 июля будут разрешены только сделки со счетами эскроу, которые соответствуют специальным критериям российского правительства.
Строительная готовность проектов должна быть не менее 30%, а количество заключенных ДДУ — не менее 10%. Если же разрешение на строительство было получено ранее, можно будет работать по старым правилам.
«На данный момент строится около 132,3 млн кв. м жилья. Из этого объема 37,1 млн кв. м готово более чем на 70% и объекты планируется сдать до 1 июля 2019 года, еще у 71,9 млн кв. м строительная готовность превышает 30%. Таким образом, 109 млн кв. м или более 80% строящегося сегодня жилья может быть реализовано по прежним правилам долевого строительства», — комментирует главный аналитик ПСБ Владимир Лящук.
В целом новый механизм призван обеспечить защиту средств покупателей, так как списание средств со счета эскроу возможно лишь при условии завершения строительства объекта.
Банки радуются новой схеме финансирования жилье. Кредитные организации, входящие в список уполномоченных организаций Банка России, получают новых корпоративных заемщиков, причем могут полностью контролировать расходование ими средств.
Девелоперы, ранее пользовавшиеся беспроцентными деньгами дольщиков, теперь будут платить кредитным организациям за пользование проектным финансированием, по оценке экспертов рынка, примерно на 7% годовых.
И это то, чем они давно пугали в рекламах россиян, призывая покупать новостройки до 1 июля, поскольку цены на покупку жилья вырастут.
Переложить затраты на россиян не получится
Между тем цены на новостройки начали расти уже в прошлом году, а за последние 7 месяцев увеличились уже по разным оценкам на 5-10%. В начале года «против рынка» сыграли банки, увеличив ставки ипотечных кредитов, что тоже повлияло на рост стоимости новостроек.
При этом девелоперы продолжают говорить о том, что цены продолжат расти.
Даже в тех комплексах, которые, в соответствии с требованиями Минстроя, будут продаваться по старым правилам, вероятно повышение стоимости квартир в пределах до 10%, заявляет заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
«Застройщики были вынуждены выделить дополнительные ресурсы, чтобы до 1 июля успеть довести свои проекты до 30-процентной готовности, которая позволит им работать на прежних условиях», — объясняет он.
«Основной рост цен до 10-15% ожидается уже в июле, причем в тех проектах, где продажи будут идти через счета эскроу», — считает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
Впрочем, не все так пессимистичны — даже среди девелоперов.
Говорить о цифрах сейчас некорректно, считает председатель совета директоров ГК «Основа» Александр Ручьев. По его мнению, взрывного скачка не предвидится, так как покупательская способность россиян остается низкой.
«Переложить допзатраты застройщиков на покупателя вряд ли удастся в условиях снижающихся доходов населения,
— согласен сертифицированный аналитик-эксперт рынка недвижимости по версии «Деловой России» Геннадий Стерник. — Скорее еще упадет спрос, и цены даже могут слегка понизиться».
В настоящий момент мы не видим существенного влияния изменений в 214-ФЗ на ценообразование на рынке новостроек, констатирует Роман Цивинюк, вице-президент, руководитель розничного блока СМП Банка.
Застройщик может сэкономить на взносах в компенсационный фонд долевого строительства, которые составляют до 1,2% от цены сделки по продаже квартиры по договору долевого участия, указывает также Илья Жарский, управляющий партнер экспертной группы Veta.
При этом девелоперы надеются, что в ближайшее время произойдет корректировка правил строительства по новой схеме.
Инициаторы реформы ссылаются на международный, и прежде всего европейский опыт применения счетов-эскроу и проектного финансирования, однако в Европе проектное финансирование стоит для компаний от 1 до 2,5%, а в России оно будет стоить от 6,5 до 10%, отмечает Ручьев.
Кроме того, в европейской модели существует постепенное раскрытие счетов-эскроу, в соответствии с графиком строительства, то есть деньги компании не замораживают полностью до окончания возведения дома. Поэтому рынок сегодня ожидает, что соответствующая «европейская» корректировка реформы произойдет и в нашей стране в течение ближайших полутора лет. Это необходимо, в том числе и для сдерживания роста цен», добавляет он.