— Cчитанные месяцы остаются до перехода строительной отрасли к банковскому финансированию строительства жилья. Насколько сегодня к этому готова отрасль, в том числе застройщики?
— Об этом переходе мы говорим уже больше года, многие застройщики провели большую работу, чтобы сделать это вовремя. Есть компании, которые еще с 1 июля 2018 года перешли на счета эскроу. Их пока немного — по нашим оценкам, порядка 600 таких счетов. Поэтому процесс надо ускорять.
Что касается тех компаний, которые начнут новые проекты с 1 июля 2019 года, то они должны идти в банк — деньги они смогут получить только через проектное финансирование. Продажа квартир, как и раньше, может идти в процессе реализации проекта, но деньги будут поступать на специальные счета в банках. Застройщик после окончания строительства сможет получить деньги и погасить кредитную линию в банке, а все что остается — это его прибыль.
Средства на счетах эскроу не будут лежать бесполезно — банки начислят на них проценты, накопление средств на счетах эскроу позволит банку снизить ставку, по которой кредитуется застройщик. Если на начальном этапе ставка, допустим, составит 12%, то по мере открытия новых счетов эскроу и поступления на них средств ставка будет снижаться до 10%, 8%.
— По каким правилам будут работать компании, которые уже запустили строительство и привлекли деньги дольщиков, им разрешат продолжить реализацию проекта по старым правилам?
— Старые проекты, которые застройщик реализовывал по схеме с долевым участием и не завершил работы к 1 июля 2019 года, в соответствии с последними поправками в законодательство о долевом строительстве, должен получить проектное финансирование на «остаток» дома. Понятно, что это сложно, поэтому постановлением правительства будут определяться критерии, при условии соответствия которым застройщики смогут достроить проекты по старым правилам.
Основных критериев для таких разрешений два: готовность объекта и количество договоров долевого участия в этом объекте. В первую очередь нас волнует показатель готовности, ведь если дом почти построен, то какой смысл загонять девелопера в новые правила финансирования? А кроме того, есть риски, что он это проектное финансирование не получит — в результате объект не будет достроен. Предполагается, что где-то на отсечке 30% готовности у застройщика будет возможность, согласно постановлению, завершить объекты по старым правилам.
По второму критерию — количеству договоров долевого участия (ДДУ) — мы еще дискутируем. Обсуждается, какой объем договоров должен быть заключен, чтобы застройщик смог довести проект, не переходя на новые правила, — сколько это в процентах. В ближайшее время будет принято конкретное решение.
— Застройщики бьют тревогу, что эти правки приведут к подорожанию жилья на 10%, 15%, 20% — разные цифры называются. Какая вероятность такого роста цен на квартиры?
— Сложно сказать. Практика покажет, какими будут эти цифры. Понятно, что раз это банковское кредитование, за него надо платить проценты. Куда застройщик это вложит? В квадратный метр. Практика все расставит по своим местам.
За безопасность надо платить.
— В нацпроекте «Жилье и городская среда» поставлена цель достигнуть объемов ввода жилья 120 миллионов квадратных метров к 2024 году, но в прошлом году стройка падала. Сколько это будет продолжаться, когда можно будет увидеть первые результаты реализации нацпроекта?
— Начнем с того, что сейчас перед нами проблемы, начало которых — в сложных 2014-2015 годах. Тогда было гораздо меньше площадок, введенных в оборот. Сейчас возникли новые проблемы, связанные с неопределенностью на рынках. Правила меняются, поэтому
в этом году тоже ввели меньше площадок в оборот, чем планировали.
Дальше все будет зависеть от того, как заработает новый механизм финансирования. Мне сложно давать какие-то прогнозы, поскольку все будет зависеть и от того, как сработают и банки, и застройщики. Не менее важно, какая будет инфляция, как будет расти спрос на жилье, а спрос, как мы знаем, зависит от реальных доходов населения.
— Последние годы игроки рынка жилой недвижимости называли ипотеку драйвером спроса на жилье. С 2014 года ставка падала. Но в первые недели января этого года крупные банки подняли ставку на 1-1,5 п.п. Придется ли пересматривать показатели нацпроекта «Жилье и городская среда»? Ранее вы не исключили такую необходимость…
— По итогам 2018 года идет несовпадение показателей по ипотеке и вводу жилья. В частности, по ипотеке средний показатель получился по году выше, чем в паспорте национального проекта, поэтому эти показатели будут уточнены. Главную задачу в 2024 году ввести 120 миллионов квадратных метров в год никто не отменял, поэтому ввод жилья будем наращивать.
— Сегодня действует программа льготной ипотеки для семей с детьми под 6%, но в одном из своих выступлений вы говорили о программе субсидирования ипотечной ставки в целом. Сегодня есть такая необходимость?
— Решение по глобальному субсидированию не принято. Центральный Банк информирует, что объемы ипотеки не падают, а продолжают расти, поэтому пока нет необходимости стимулировать увеличение спроса на ипотеку за счет субсидирования процентной ставки. Президент призвал всех очень внимательно за этим всем наблюдать, и если будут происходить серьезные отклонения, вмешиваться и включать определенные механизмы.
— В нацпроект входит федеральный проект по расселению аварийного жилья в России. При этом называются разные цифры. Например, депутат Галина Хованская в интервью «Газете.Ru» предположила, что объем гораздо больше, чем заявляют в Минстрое. Сколько в России аварийного жилья и когда регионы начнут новый этап расселения?
— Начнем с того, что в 31 регионе Российской Федерации программа не останавливалась — они продолжали расселять аварийное жилье за счет регионального бюджета.
На 1 января 2019 года у нас 14 млн кв. м. жилья в аварийном состоянии. Все. Точка.
По 185-ФЗ (федеральный закон «О фонде содействия жилищно-коммунального хозяйства») мы приступаем к расселению аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2017 года. В федеральном проекте определены целевые показатели, в настоящий момент Минстрой подписал соглашения с регионами. Финансирование будет выделяться Фондом ЖКХ по заявкам регионов.
Если регион с опережением расселит все аварийное жилье, признанное таковым до 1 января 2017 года, он сможет оставшиеся лимиты средств направить на продолжение расселения. Такие изменения в закон сейчас подготовлены Минстроем.