Средний уровень ставки по ипотеке в 2019 году должен составить 8,9%, а согласно планам по проекту «Ипотека», входящему в национальный проект по жилью, к 2024 году опустится ниже 8%. Правда, с начала года крупные банки подняли ставки на 1-1,5 процентных пункта, и ипотека уже выдается под 10% и выше. При этом ставка в ближайшее время может вырасти еще больше: как ожидается, в феврале Центробанк поднимет ставку с текущих 7,75%.
Но это не смущает власти, которые рапортуют, что целевые показатели по нацпроекту «Жилье и городская среда» будут достигнуты. В очередной раз это подтвердил замминистра финансов Алексей Моисеев, выступая на парламентских слушаниях по основным направлениям развития финансовых рынков в Госдуме РФ.
«У нас стоят очень амбициозные цели. Мы планируем в рамках нацпроекта довести размер этого рынка [ипотеки] до 17 трлн руб. по сравнению с 6,5 трлн руб. сейчас. И ежегодный объем выдачи [кредитов] практически удвоить - с 1,5 млн до 2,2 млн, руб., и в рублях с 3 до 6,2 трлн выдачи ежегодно», — цитирует чиновника агентство ТАСС.
Позднее Моисеев уточнил «Газете.Ru», что цель удвоить объемы выдачи рассчитана с перспективой на шесть лет — до 2024 года.
Руководитель аналитического центра компании «Русипотека» Сергей Гордейко полагает, что
прогноз замминистра может стать реальностью уже к 2023 году.
«По итогам 2022 года расчет показывает такой объем выданных кредитов. Для него достаточно поддерживать стабильность и умеренный рост экономики. Цены на недвижимость будут вторичным фактором от такого роста и расти будут очень умеренно. Главным нерешенным вопросом для ипотечной отрасли является слабое развитие рынка ипотечных ценных бумаг. При прорыве в этой области темпы роста могли быть выше, чем прогноз замминистра», — сказал эксперт.
По словам Гордейко, в 2022 году может быть выдано свыше 2,5 млн кредитов. «Это умеренный рост — не рывок. Именно с учетом вялых прогнозов чиновников-экономистов. В этих объемах остаются сегменты клиентов, у которых есть перспектива роста доходов», — сказал он. Напомним, что в 2019 году Минэкономики прогнозирует рост ВВП на уровне 1,3%, а после 2020 года власти рассчитывают выйти на 3% в год.
Сегодня существует большая накопленная потребность в жилье — улучшить свои жилищные условия хотят более 25 млн семей. Ипотека — основной рыночный механизм приобретения жилья: около 60% жилья в новостройках и каждая вторая квартира на вторичном рынке жилья приобретается в ипотеку.
«Паспортом национального проекта «Жилье и городская среда»
предусмотрено снижение ставки по ипотеке до уровня ниже 8% к 2024 году, рост количества выдаваемых кредитов до более 2,2-2,3 млн единиц ежегодно. Это приведет к росту ипотечного портфеля до уровня более 17 трлн рублей — с 6% до более чем 15% ВВП.
Для достижения этих показателей необходимо продолжить комплексное развитие рынка: перевод выдачи ипотеки в электронный вид, принятие стандарта ипотечного кредитования, формирование надежной базы долгосрочного фондирования банков за счет развития рынка ИЦБ», — рассказали в аналитическом центре ДОМ.РФ.
Впрочем, в выполнение заявленных показателей верят не все.
Двукратного увеличения объемов выдачи ипотеки в текущем моменте возможно достичь только за счет значительного роста доходов населения, а таких прогнозов нет,
считает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. Либо, еще один вариант, — через снижение процентной ставки по ипотеке и дополнительное субсидирование ипотеки.
«К сожалению, сегодня мы видим развитие противоположной тенденции: ставки растут, и растут существенно. Кроме того, начавшийся еще в прошлом году рост цен на квартиры в этом году, в связи с законодательными изменениями и переходом на эскроу-счета, может ускорится, что еще больше снизит доступность жилья», — сказал Сибренков.
За последние три года, когда ежегодный объем выдачи кредитов удвоился, а ипотечный портфель вырос наполовину, средние ставки по ипотеке снизились с 13,4% до 9,5%. Соответственно, чтобы добиться сопоставимого эффекта в ближайшие три года, необходимо уменьшить ставку по ипотеке примерно до 6-6,5%, считает он. Однако кредитно-денежная политика ЦБ ужесточается, как и базовые ставки по ипотеке. Едва ли в такой ситуации удастся повысить выдачу кредитов одновременно с его удорожанием.
Жилье в России может подорожать на 15% в 2019 году на фоне изменений в законодательстве о долевом строительстве, которые предполагают переход к банковскому финансированию проектов.
По данным Росстата, на третий квартал 2018 года цена квадрата на рынке новостроек составила 60,9 тысячи рублей, что на 7,7% выше аналогичного периода предыдущего года. На вторичном рынке «квадрат» подорожал на 2,5% — до 53,9 тысячи рублей за квадрат.
Рост же ставок стимулирует искусственное снижение спроса. «Поскольку высокий спрос — это первое условие для увеличения объема ипотеки, то в ближайший год ждать его не стоит. С другой стороны, в связи с изменением законодательства мы ожидаем повышения цен на первичное жилье, а рост стоимости квадратного метра подстегивает к покупке», — считает заместитель гендиректора ГК «Сибпромстрой» Антон Ширяев.
В таком случае рост объемов выдачи будет обеспечиваться в том числе за счет удорожания квартир.
По словам Сибренкова, рассчитывать даже на сохранение темпов выдачи ипотеки с такими вводными необъективно, в увеличение вдвое объемов ежегодной выдачи можно ожидать только при улучшении вдвое условий выдачи: снижении ставок, понижении размера первоначального взноса, развитии льготных программ субсидирования. «Сегодня это выглядит недостижимым», — отметил эксперт.
Директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов тоже полагает, что все последние изменения скорее всего будут способствовать снижению темпов строительства. Также прослеживается тенденция на увеличение ипотечной ставки, а каждый дополнительный процент — это минус 5 процентов покупателей. «Чтобы достигнуть таких показателей, необходимо значительно уменьшать процентную ставку по ипотеке, до 5-6 годовых как минимум», — резюмировал он.