Депутаты Госдумы РФ в среду 19 декабря в третьем окончательном чтении приняли поправки в закон о долевом строительстве. Уже на этой неделе документ должен быть рассмотрен Советом Федерации и отправлен на подпись президенту России Владимиру Путину.
Согласно проекту закона, застройщик сможет самостоятельно устанавливать размер платежей, подлежащих уплате, но пропорционально планируемой стоимости каждого объекта. Это позволит лучше распределить затраты при освоении территории, что уменьшит риски по незавершению строительства дома, считают авторы документа.
Также поправки призваны изменить вид ответственности застройщика с солидарной на субсидиарную. Сейчас солидарная ответственность может быть применена произвольно к широкому кругу лиц внутри компании-застройщика. Кроме того, власти предложили включить в закон техническую норму об особенности процедуры банкротства ЖСК.
Еще одна поправка позволит не останавливать продажи договоров долевого участия (ДДУ) из-за отзыва лицензии у крупнейшей компании-страховщика ответственности застройщика.
«Несмотря на отзыв лицензии у страховой организации, у застройщиков не должно возникнуть трудностей. Согласно поправке, вместо страхования новых договоров, взнос по новым заключенным ДДУ будет направлен в Фонд защиты прав граждан (организация запрещена в России)-участников долевого строительства по той же ставке, что актуальна в настоящее время — 1,2%», — сообщили в Минстрое.
Фонд защиты прав дольщиков был запущен в 2017 году. После этого механизм страхования фактически был заменен новым, но остался большой объем объектов, где ряд договоров дольщиков уже застрахованы, поэтому на новые договоры на таких объектах гарантии фонда не распространяются.
Во вторник 18 декабря на официальном сайте Банка России был опубликован новый список страховых организаций в сфере жилищного строительства. Из перечня исключен крупнейший участник рынка «Респект». Исключение компании из списка означает, что компания больше не имеет права заключать новые договоры страхования ответственности застройщика.
200 тысяч обманутых дольщиков
Дискуссия по долевому строительству, в том числе в вопросе перехода рынка от привлечения средств граждан к банковскому финансированию, продолжается уже не один год.
С 1 июля 2019 года российские застройщики, привлекающие средства граждан, должны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов. Девелоперы не смогут получить деньги дольщиков до передачи квартир покупателям, потому как средства будут зачисляться на специальный банковский счет. Строить компании будут на банковские кредиты.
«Сегодня нецелевое использование средств, как это было раньше, невозможно. Деньги, которые привлекаются от дольщиков, идут в конкретный проект по конкретному адресу», — говорил ранее заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.
Сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров напомнил, что изначально те 130 млн квадратных метров жилья, которые сейчас находятся в стадии строительства, должны были обеспечить отрасли переходный период на банковское финансирование. Однако нынешние поправки предлагают с 1 июля 2019 года перевести все объекты на эскроу-счета, и это тяжело отразится на региональных застройщиках, поскольку у них нет «маржинальной» подушки безопасности.
«Они просто не смогут заложить возросшую стоимость квадратного метра в его итоговую стоимость, иначе покупательского спроса не будет. По предварительным прогнозам,
мы рискуем потерять до 30% мелких и средних игроков. А это чревато тем, что планы по выходу на 120 млн. кв. метров вводимого жилья будут недостижимы — тем более, что спад наблюдается уже сегодня. По итогам 2018 года мы вводим на 11 млн. кв. метров ниже планового уровня.
Чтобы поддержать региональные рынки недвижимости, необходимо разработать программу поддержки, например, по субсидированию ипотеки до 5-7%. Тогда люди не будут отказываться от крупных покупок, и рынок сможет пройти переходный период с минимальными потерями», — сказал Назаров.
В Госдуме, между тем, свои предложения. Жилые проекты надо перевести на спецсчета, если разрешения на строительство были получены до 1 июля 2018 года, полагает председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
Николаев неоднократно заявлял о том, что сегодня в России насчитывается более 200 тысяч обманутых граждан. Но по официальным данным Минстроя, речь идет только о 37 тысячах человек, которые вложили средства, но не получили своих квартир.
Цены на жилье взлетят
Застройщики в свою очередь считают, что законодатели пошли по самому жесткому для рынка сценарию.
«Этот путь однозначно приведе к снижению темпов строительства, росту цен на жилье и снижению доступности жилья для населения»,
— считает президент ГК «Основа» Александр Ручьев.
«На эскроу-счета переводятся все проекты с уже полученными разрешениями на строительство, что лишает рынок переходного периода, и непонятно, готовы ли к этому банки, которые теперь обязаны уже через полгода перевести всю строительную отрасль на новые правила финансирования», — сказал он.
Принятые правки, направленные на защиту интересов покупателей строящегося жилья, не станут панацеей от обманутых дольщиков, поделился мнением Дмитрий Соболев, финансовый директор «Сити-XXI век».
По его словам, перевод на эскроу-счета уже строящегося жилья может привести к росту себестоимости проектов девелоперов на 20%.
Директор по Развитию ГК « Гранель» Андрей Цвет согласен, что цены на жилье вырастут на 15-20%. «Плюс не очень понятен механизм перевода на счета эскроу тех проектов, разрешения на строительство которых уже получены и продажи в которых уже стартовали. И второй вопрос — смогут ли банки в такой короткий срок аккредитовать такое большое количество проектов в стадии реализации. Сегодня рассмотрение заявки на проектное финансирование составляет от одного до трех месяцев», — сказал эксперт.
Степень влияния на экономику проектов этого нововведения довольна высока, что не может не сказаться на ходе их реализации.
Оно может стать причиной как замедления проектов, так и их полной остановки, что в свою очередь, породит дополнительную волну обманутых дольщиков, которой могло не быть.
«Самое главное сейчас — не получить от закона обратного действия, когда пытались защитить права покупателей жилья, а в результате создали условия, которые могут усугубить положение всей отрасли. Два застройщика уже отказались работать с долевым строительством, один объявил о росте цен в проектах на 10% в следующем году, еще один крупный девелопер Москвы заявил о том, что новые проекты в следующем году выводить не будет», — отметил Соболев.
Это породит новую волну согласований с банками, приведет к избыточным затратам по разработке различных процедур и согласовательных процессов, что откатит Россию в рейтинге Doing Business, в котором страна недавно поднялась до 31 места, в том числе за счет облегчения согласовательных процессов в строительной отрасли (по этому показателю Россия поднялась со 115-го на 48-е место).
Реформа долевого строительства может привести не только к уходу с рынка игроков, но и повлияет на снижение объемов строительства жилья в стране. Напомним, согласно президентскому «майскому указу», стройка должна достигнуть к 2024 году показателя в 120 млн квадратных метров в год.
Министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев уже заявлял, что, возможно, придется корректировать национальный проект. «Тот показатель, с которого мы должны были стартовать с 1 января 2019 года, у нас уже не совпадает, — подчеркнул министр. — Он должен был составить к 31 декабря 2019 года 86 миллионов квадратных метров, ориентировочно, по нашим оценкам, это будет 75-76 миллионов квадратных метров. Мы не можем на это не обратить внимания. Мы уже выпадаем на 10-11 миллионов, это много». По его словам, сама цифра в 120 миллионов квадратных метров уже «под знаком вопроса».