Цивилизация
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало концепцию развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования на период до 2010 года. Концепция направлена на обеспечение равномерного притока капитала в банковский сектор и через кредиты — к населению.
До 2010 года АИЖК намерено создать условия для накопления «достаточного ипотечного покрытия» и увеличения числа эмитентов ипотечных ценных бумаг.
С этой целью концепцией предусмотрен выкуп Агентством долгосрочных (более 5 лет) выпусков ипотечных ценных бумаг за счет средств, полученных АИЖК от размещения облигационных займов, обеспеченных поддержкой государства. До конца текущего года АИЖК планирует инициировать дебютные выпуски ипотечных ценных бумаг, по итогам размещения которых будут разработаны стандарты пулирования и секьюритизации ипотечного покрытия.
Как рассказал Денис Гришухин, начальник управления АИЖК, объем единовременной эмиссии ипотечных бумаг должен составлять как минимум 2–3 млрд рублей, поскольку в противном случае он будет неинтересен для рынка. «Доходность и условия размещения будут зависеть от особенностей рынка и определяться тем, будет ли возможность привлечь на рынок средства долгосрочных институциональных инвесторов, в том числе инвестиционных фондов, пенсионные накопления», — добавил он.
По словам Гришухина, большинство банков осторожно относятся к ипотечному кредитованию и не торопятся выходить на этот рынок. «Развитие ипотечной программы за счет собственных средств могут позволить себе лишь несколько крупных банков, остальным требуются дополнительные заимствования на финансовом рынке», — пояснил он.
По мнению Александра Семеняки, гендиректора АИЖК, если официальные прогнозы по темпам инфляции оправдаются, ставка по ипотечным кредитам к 2008 году может снизиться до 10%, а к 2010 году — до 8%. Он отметил, что для реализации концепции ипотечного рефинансирования объем господдержки до 2010 года должен составить 296 млрд рублей.
В регионах средний размер ипотечного кредита равен 385 тыс. рублей. За эти деньги покупается квартира площадью в среднем 25 кв. метров. «В основном с помощью ипотеки граждане увеличивают метраж жилплощади, — считает г-н Семеняк, — принимая во внимание низкие доходы населения, это останется доминирующей тенденцией в ближайшие годы».
Александр Колошенко, директор Управления по обслуживанию физлиц Райффайзенбанка, считает, что для создания в России рынка ипотечных ценных бумаг предпосылок пока нет. Среди причин, мешающих развитию ипотеки в России, он назвал фактическое отсутствие кредитных бюро и серые, неподтвержденные официальной бухгалтерией доходы населения.
Из-за отсутствия законодательства, высокой инфляции и малых объемов поддержки со стороны государства рынок ипотечных бумаг сегодня отсутствует, а сделки по продаже ипотечных кредитов носят разовый характер. Правда, часть законов уже принята, но к ней не хватает подзаконных актов, регламентирующих деятельность банков. Тем не менее определенные портфели ипотечных кредитов на балансе у банков уже формируются.
По мнению Андрея Шелкового, директора департамента кредитных операций Московского банка жилищного финансирования, выхода на рынок банков с ипотечными бумагами следует ожидать не раньше второго полугодия, поскольку, кроме закона об ипотечных бумагах, нормативная база в этой сфере отсутствует. По словам господина Шелкового, в конечном итоге появление ипотечных бумаг скажется на рынке – банки смогут привлекать «длинные» деньги, но произойдет это, скорее всего, не в этом году.
По данным Русского ипотечного банка, в настоящее время на рынке ипотечного кредитования в Московском регионе процентная ставка в среднем 12,5% годовых в долларах, срок – 10 лет, а средний размер кредита – $50–60 тысяч. «Рынок ипотечного кредитования даже в Московском регионе практически не развит, — утверждает Сергей Корепанов, председатель совета директоров Русского ипотечного банка. — По нашим оценкам, потенциал ипотеки составляет не менее $20 млрд. Но пока из $7–8 млрд годового оборота рынка жилой недвижимости на ипотечные сделки приходится не более 5%».
«Глобального снижения ставок по кредитам не произойдет, но плавное их понижение вполне реально», — считает Андрей Шелковой.
По мнению господина Корепанова, рост объема ипотечного кредитования в текущем году по сравнению с 2004 годом составит 80–100%, но снижение ставок маловероятно до тех пор, пока не станет понятна и предсказуема экономика этого бизнеса. «Это станет возможным, когда появится эффективный рынок закладных и других ипотечных ценных бумаг и инвестору станут понятны параметры, по которым он может рефинансировать или продать свои ипотечные активы», — говорит Сергей Корепанов.
Глава банка предполагает, что не останутся в стороне и западные инвесторы. Прихода длинных западных денег в российскую ипотеку он ожидает уже в ближайшем будущем.
Доступность ипотеки господин Корепанов связывает с максимальным упрощением процедуры взыскания задолженности и выселения должника в случае дефолта и развитием законодательства в сфере регулирования выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. «С развитием вторичного ипотечного рынка банки значительно активизируются, и ипотека станет доступнее», – считает он.
