Цивилизация
В Московский арбитражный суд идет поток исков от городских предпринимателей, несогласных с установленной мэрией стоимостью земли и ставкой ее аренды. К резкому повышению платежей привели очередная кадастровая оценка столичной земли и новый механизм расчета арендных коэффициентов.
Как рассказал «Газете.Ru» руководитель рабочей группы землепользователей Зеленоградского административного округа Сергей Константинов, первые уведомления об изменении ставок аренды московские предприятия и организации — арендаторы земельных участков получили в декабре прошлого года. Основание: постановление правительства Москвы от 10.09.2012 года № 477-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года № 273-ПП и признании утратившими силу отдельных положений правовых актов Правительства Москвы».
Тогда арендная плата для разных категорий землепользователей возросла от 2 до 30 раз, в зависимости от даты заключения договора и вида разрешенного использования земельного участка.
Дело в том, что внесенные изменения отменяли поэтапный переход от нормативной ставки аренды на процент от кадастровой стоимости для арендаторов, заключивших договоры до 2006 года. «Таких в Москве около 80%, — пояснил Константинов. — Имея долгосрочные договоры, люди вкладывались в участки, создавали инфраструктуру. И прежнее правительство, чтобы не ударить резко по этим предприятиям, предусмотрело для них переходный период. Все равно бы пришли к рыночным ценам, но без потрясений: с 2006 по 2013 год для этих категорий арендаторов ставка не должна была расти более чем на 10% в год, а с 2014 года — не более чем в два раза. А по новой цене права аренды торговались с аукционов, участники которых знали, на какую шли цену».
Но уже с начала 2013 года арендаторы стали получать новые уведомления, в которых был представлен новый расчет арендной платы на основании постановления правительства Москвы от 27.11.2012 года № 670-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы». Согласно этим уведомлениям, кадастровая стоимость земельных участков увеличилась еще в два-три раза.
При этом, утверждает Константинов, новая кадастровая стоимость земельных участков в Зеленограде, по заключениям независимых оценщиков, превышает рыночную стоимость в 2,5–6 раз. А размер арендных платежей за землю за период с 1 октября 2012 года по 1 октября 2013 года вырос от 2 до 200 раз.
В мэрии, впрочем, рост арендных платежей оценивают на уровне 70%, а отмену льготных ставок объясняют борьбой с долгостроями и нецелевым использованием земли. «По результатам кадастровой оценки 2012 года в целом по Москве наблюдается рост стоимости земель по сравнению с предыдущими удельными показателями кадастровой стоимости земли в 1,7 раза, — говорится в ответе департамента городского имущества зеленоградскому ООО «ПАН-А». — Кадастровая стоимость земель в городе повысилась в сравнении с ценами 2007 года на уровень, сопоставимый с уровнем инфляции, динамика изменения кадастровой стоимости земель повторяет динамику рыночных цен на недвижимость».
Придя в себя от первого шока, предприниматели начали объединяться и писать коллективные обращения во все инстанции с просьбами установить мораторий на увеличение платы за землю до конца 2013 года и дать возможность самостоятельно провести независимую оценку рыночной стоимости. Такие объединения возникли почти во всех городских округах, а свои действия предприниматели согласовывали в рамках координационного штаба, рассказал Константинов.
В самом Зеленограде на общем собрании предприниматели приняли Декларацию землепользователей, под которой было собрано более 1740 подписей. Как говорится в этом документе, «издание правительством Москвы нормативных актов, приводящих к многократному повышению арендной платы за землю без предварительного информирования арендаторов земельных участков, является грубейшим нарушением прав и посягательством на собственность и имущественные права граждан, предприятий и организаций».
Однако, когда стало ясно, что в административном порядке добиться отмены или приостановки касающегося изменений в кадастровой оценке земель постановления не удается, предприниматели перенесли свои усилия в суды.
«Сейчас уже значительная часть предпринимателей провела оценку рыночной стоимости своих участков (а на это требуется не менее трех-четырех месяцев) и теперь через суд требует установить на основании 66-й статьи Земельного кодекса кадастровую стоимость равной рыночной», — рассказал Константинов. Однако, по его мнению, поскольку обращение в арбитраж приняло массовый характер, конкретные судьи не могут выработать общую позицию, откладывают слушания, и поэтому до сих пор нет ни одного показательного решения.
«Звонки ко мне идут из всех округов города, — рассказал Константинов. — Не почувствовал существенных изменений только центр, где и раньше была высокая аренда, а сами участки малы. А вот имущественный комплекс окраин, где расположено большинство малых и средних предприятий, пострадал очень серьезно. Взять, например, производство строительных лесов, которому нужны и производственные, и складские помещения, — небольшое производство, а требует значительных площадей. Другой пример: гостиница, в которой есть бар, из-за которого эта гостиница сразу получает максимальную арендную ставку.
Но так можно подвести любую организацию под то, что у нее несколько видов деятельности.
На встрече в Мосгордуме мы говорили депутатам, что раз у вас есть столовая, то вы уже не только госучреждение, но и организация общественного питания».
Обратившееся в суд ООО «ПАН-А», по словам представителя фирмы Олега Аграфонова, изначально не имело никаких льгот и платило максимальную арендную ставку. «Мы стали собственниками недвижимости на участке 1,3 га в 2006 году, и с тех пор ставка аренды не менялась, — рассказал Аграфонов «Газете.Ru». — Рыночная стоимость участка на сегодняшний день — 54,13 млн рублей, а кадастровая до 1 января 2013 года составляла 51,389 млн рублей (практически то же самое).
Однако в итоге переоценки кадастровая стоимость нашего участка оказалась равной 161 млн рублей — втрое выше рыночной. А с учетом изменения ставки аренды мы теперь должны платить в квартал не 80 тыс. рублей, а в 7,5 раза больше. Но это полностью парализует нашу деятельность».
По словам Аграфонова, предприятие не оспаривает в суде новую кадастровую оценку, а отстаивает свое право платить аренду исходя из рыночной стоимости (на основании 66-й статьи Земельного кодекса).
По словам адвоката Глеба Громова, ведущего несколько подобных дел в Арбитражном суде, его доверители — представители малого бизнеса, которые в новых условиях просто разорятся.
«В центре, где очень высока рыночная цена земли, переоценка погоды не сделала, а вот для отдаленных районов последствия будут просто катастрофическими», — говорит адвокат.
«Малый бизнес будет вынужден отдавать половину своего бюджета. Например, один из моих доверителей — парикмахерская должна будет платить 1,5 млн в год только в качестве аренды за землю. Парикмахерские услуги достаточно дешевые, и где она возьмет эти деньги — сложно представить. Думаю, просто не будет платить, пока не выгонят или правительство Москвы не пересмотрит свою позицию».
По словам Громова, сейчас предприниматели занимают одну из трех позиций: либо обращаются в суд, либо просто не платят, выжидая, что будет дальше, либо платят по старым ставкам, делая вид, что не получали никаких уведомлений.
Кроме того, отмечает юрист, его доверители жалуются на то, что переоценка была проведена формально — никто из них в глаза не видел «проводивших обследование» участка оценщиков. «Например, участок одного из моих доверителей независимая лицензированная организация оценила в 9,8 млн рублей, — рассказал он. — Кадастровая цена этого участка год назад составляла 3,3 млн рублей, а после переоценки выросла в пять раз — до 17,139 млн рублей. Я обратился в правительство Москвы с просьбой прислать мне документы оценки, ожидая увидеть объемный документ с описанием участка, фотографиями и чертежами. И получил в ответ пять листочков ни о чем. А как могло быть иначе, если участок «оценивали» не глядя».
Между тем, по мнению Громова, решение этой проблемы должно быть не юридическим, а политическим.
Согласен с ним и Константинов. Он обращает внимание на то, что значительную часть земли в Москве арендуют федеральные предприятия и после ухода из города налогов нефтегазовых компаний арендные платежи с этих предприятий действительно могли бы «заткнуть» образовавшуюся в бюджете дыру. Но нельзя при этом ставить на грань разорения малый бизнес. «Все в руках правительства Москвы, — считает Константинов. — Достаточно выпустить маленькое постановление и пересмотреть в нем ставки аренды для малого бизнеса с 1,5 до 0,5%. И не надо делать новую дорогостоящую переоценку земли».
Пока, впрочем, позиция мэрии остается неизменной.
«Расчет арендной платы при заключении договоров аренды производится по ставкам арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельных участков. С 01.01.2013 года вступили в силу результаты новой государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденной постановлением правительства Москвы № 670-ПП. В случае несогласия с установленной ставкой арендной платы предприниматель имеет предусмотренное законом право обжаловать ее в судебном порядке», — сообщили в департаменте городского имущества в ответ на запрос «Газеты.Ru».
По словам председателя комиссии Мосгордумы по экономической политике, науке и промышленности Игоря Протопопова, город всерьез озаботился поступлением в бюджет неналоговых доходов, и в частности от арендной платы за землю.
«Во многих случаях цена аренды земли была неоправданно мала», — считает депутат.
«И там, где, допустим, аренда 1 га на 01.01.2012 года была 27,7 тыс. рублей, а сегодня — 540 тыс. рублей, можно говорить о двадцатикратном повышении. Но в среднем цена поднялась в два-три раза. Кроме того, у нас 20% территории занимают промзоны, большинство из которых — настоящий «шанхай», где расположены по большей части незаконные склады, автомастерские и пр. и никто не платит аренду. А если и платят, то так: один арендатор пишет, что занимается промышленностью, получает льготы, а потом пускает на эту территорию субарендаторов».
С другой стороны, отмечает депутат, больше половины городских налогоплательщиков — 400 тыс. субъектов экономической деятельности — занижают доходы, работают по упрощенной форме налогообложения и дают только 3% налоговых поступлений. «Город хочет навести порядок, но при этом я не могу сказать, что исполнительная власть ведет себя правильно, — говорит Протопопов. — Надо прислушиваться к бизнесу. А говорит он разумные вещи: что повышение должно быть не единовременным, а постепенным, что можно было продлить срок выкупа арендуемых участков по кадастровой стоимости. А так получается улица с односторонним движением.
С бизнесом надо договариваться, а не давить его. Он и так налоги не платит, а теперь и вовсе уйдет из города».
Что касается поданных в арбитражный суд исков, то, по словам Протопопова, это наиболее конструктивное решение. «Это нормальная, цивилизованная практика, чем и воспользовались предприниматели, — заявил депутат «Газете.Ru». — Более того, я считаю, что они должны объединяться и подавать коллективные иски. Вполне может оказаться, что кадастровая стоимость будет выше рыночной. Но при этом ни один чиновник, который ограничен рамками инструкций, не возьмет на себя решение по снижению кадастровой стоимости, если он не хочет сесть в тюрьму. Однако если определенная кадастром арендная плата будет обжалована в суде и суд примет решение в пользу предпринимателя, то у чиновника будут все основания снизить эту плату до той суммы, которую определит суд. И это будет оптимальное решение для той и другой стороны».
