Цивилизация
Министерство регионального развития РФ опубликовало проект приказа «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра таких граждан». Общественное обсуждение документа продлится до 27 августа.
Документ разработан в развитие подписанного 23 июля федерального закона «О внесении изменений в статью 23 федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно этим изменениям, в каждом регионе должен быть составлен единый реестр пострадавших граждан, чьи права нарушены при строительстве многоквартирных домов, а Минрегиону поручено определить четкие критерии для включения в этот реестр.
До сих пор официального документа, определяющего, кто же является обманутым дольщиком, в стране не было. И в каждом регионе подходили к этому вопросу по-своему.
Как сказано в пояснительной записке к проекту, принятие единых критериев «позволит унифицировать работу, проводимую субъектами РФ по защите прав граждан, определить точное число пострадавших и количество «проблемных» объектов, привести к единообразию существующие региональные реестры и нормативные правовые акты, провести инвентаризацию «проблемных» объектов».
Всего Минрегион выделил восемь критериев признания граждан пострадавшими. В частности, это приостановка строительства более чем на шесть месяцев, отмена или расторжение документов на землю или разрешения на строительство. Еще одной причиной попадания в реестр является нарушение при строительстве жилого дома требований техрегламентов или проектной документации (из-за чего дом не будет введен в эксплуатацию в срок). Помимо этого дольщиков могут признать пострадавшими, если застройщиком было просрочено больше чем на шесть месяцев исполнение обязательств по сделкам, а также если застройщик был признан банкротом или находится в процедуре банкротства.
В случае двойных продаж обманутые дольщики могут претендовать на статус пострадавших только тогда, когда они были признаны потерпевшими в рамках возбужденного уголовного дела, или если вступил в силу приговор суда по уголовному делу о двойных продажах.
Проект документа предполагает разное отношение к гражданам в зависимости от момента приобретения жилья. В случае если договор был заключен до принятия в 2010 году поправок в законодательство, согласно которым привлекать средства граждан в строительство стало можно только в рамках закона № 214 «Об участии в долевом строительстве», будут рассматриваться все формы сделок. После этого момента признаваться пострадавшими и включаться в реестр будут только граждане, заключившие договоры долевого участия.
По словам одного из разработчиков проекта, министра правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александра Когана, появление единых критериев означает, что в ближайшее время все регионы придут наконец к системному подходу, кого признавать пострадавшими гражданами. «Ранее каждый регион трактовал это понятие, как считал целесообразным, — отметил Коган. — Кто-то искусственно занижал количество обманутых дольщиков. Кто-то помогал жертвам двойных продаж, а кто-то считал это чисто мошеннической схемой, которая должна рассматриваться в рамках уголовного дела».
Что касается серьезного ограничения для граждан, приобретавших жилье после 2010 года, то разработчик проекта объяснил это тем, что «те, кто приобретал жилье по «серым» схемам, взяли на себя риски, выбрав путь в обход правил, предложенных государством».
По словам руководителя рабочей группы «Единой России» по защите прав дольщиков и вкладчиков Александра Хинштейна, рабочая группа настаивала на праве на помощь государства для граждан, купивших строящееся жилье до 2010 года безотносительно путей внесения средств, и будет следить, чтобы эта норма осталась в приказе и после его утверждения. Иначе помогать будет практически некому — из реестра выпадут 60–70% объектов и их дольщики, заключавшие договоры не по № 214-ФЗ. «Практически все эти люди включены в региональные реестры и свято верят, что государство поможет им так, как уже помогло другим», — говорит депутат. Речь идет о 85 тыс. пострадавших семей и около 900 проблемных объектах, отмечает он.
Что касается единых для всей страны критериев, то, по словам Хинштейна, их выработка — ключевая проблема, за которую пришлось долго биться. С одной стороны, эти критерии заставят активнее работать «занимающих странные позиции» руководителей тех регионов, где искусственно сокращают число обманутых дольщиков, отказываясь признавать пострадавшими разные их категории. «Единые критерии нужны для того, чтобы избежать личностного фактора и чтобы не было справедливости по-самарски и справедливости по-нижегородски», — объяснил депутат «Газете.Ru». Например, «из-за отсутствия понимания», по его словам, сейчас не у дел остаются около 500 обманутых дольщиков в Калуге, 200 в Удмуртии и более тысячи в Нижнем Новгороде.
С другой стороны, критерии помогут в работе тем губернаторам, которые опасались активизировать работу с дольщиками в отсутствие формальных оснований и ждали соответствующих нормативных актов, отмечает Хинштейн.
И, наконец, единые правила сделают работу местных властей по решению проблем дольщиков более открытой, считает он. «Столичные власти демонстрируют социальную ответственность в этом вопросе, — рассказал он. — Например, оставили в своем реестре всех, кто был включен туда при Лужкове, хотя и были попытки его пересмотра. Но, к сожалению, в мэрии предпочитают вести работу по снижению числа обманутых дольщиков в более закрытом режиме».
В объединениях самих дольщиков проект долгожданного приказа вызвал разочарование, рассказал «Газете.Ru» координатор движения «Однодольщики» Игорь Гульев.
«По официальным данным, сейчас в Московском регионе по № 214-ФЗ строится около 80% жилья, — рассказал он. — Но в 2012 году я сам проводил исследование, которое показало, что этот закон обходится на каждой второй стройке (на 15 из 30 обследованных). Проблема обманутых дольщиков приобрела колоссальные масштабы еще в 2004 году, все последующие годы компании продавали квартиры в обход закона о долевом строительстве, и никто их не останавливал. Но если еще год назад застройщикам можно было работать не по этому закону, то почему теперь надо наказывать людей, которые вообще не в курсе, что он существует?»
Кроме того, если предлагаемые критерии примут в первоначальном виде, из региональных реестров будут исключены практически все жертвы мошенничества, в частности двойных продаж, считает Гульев. То есть произойдет очередная «чистка очереди». «Во многих регионах к таким людям подошли по-человечески, но после принятия новых правил местные власти не будут иметь возможности им помочь, — считает Гульев. — Их будут направлять в суды, которые часто выносят решения о том, что у людей право на оплаченные квартиры не возникало».
«Я послал в Минрегион замечание по пункту 5, нас 80 человек, и нам его практически не выполнить, — рассказал сопредседатель инициативной группы дольщиков из Санкт-Петербурга Николай Монахов. — Квартиры в нашем доме (Невский район, квартал 23, корпус 14) продавали несколько фирм. Некоторые квартиры были проданы по три-четыре раза. За много лет мы не смогли добиться какого-либо решения от судов. Не нужно дольщиков кошмарить, необходимо взять за основу договор и документы об оплате. В комитете по строительству есть данные на каждого дольщика — когда, что и где».
По словам Гульева, на сайте движения сейчас идет собственное обсуждение проекта, и «однодольщики» готовят к нему «обоснованные» поправки. «При этом непонятно, почему, принимая столь важные решения, не посоветовались с самими дольщиками, как вообще можно лечить больного, не спрашивая, что у него болит, — говорит он. — Странно и то, что на обсуждение проекта выделено так мало времени. Самой проблеме почти 20 лет, а на обсуждение ее решения выделяется две недели в разгар отпусков».
