Цивилизация
— Александр Михайлович, для редакционной почты тема ЖКХ традиционная. Но в последнее время читатели неизменно связывают все проблемы своих домов с тем, что и сам способ управления, и управляющую компанию (УК) им навязали.
— Право создавать ТСЖ и выбирать способ управления общим многоквартирным домом по Жилищному кодексу дано исключительно собственникам. К сожалению, на сегодняшний день собственники квартир научились их только продавать и покупать. Понимания того, что эту собственность надо содержать и охранять, пока нет. По отношению к коммунальным вопросам у привыкших к «общенародной собственности» граждан сохраняется советский менталитет. Хотя, когда речь идет о спустившем колесе у автомобиля или сломавшейся ступеньке на даче, никому в голову не придет писать в префектуру — «замените». Конечно, львиная доля проблем возникла из-за того, что до перехода на новые взаимоотношения горожане были десятилетиями приучены к абсолютно обратному стереотипу, когда всё было общее и за это общее отвечал кто-то другой — город, ЖЭК, РЭК, ДЕЗ... Но, как бы то ни было, действующее законодательство требовало создания жилищных объединений и выбора УК, поэтому на начальном, переходном этапе инициативу создания ТСЖ взяли на себя муниципальные власти.
— И, конечно, появились желающие погреть на этом руки.
— Конечно. Доходит до того, что, собирая деньги по завышенным ставкам и ни перед кем не отчитываясь, руководство ТСЖ умудряется доводить его до банкротства. Самый вопиющий пример — ТСЖ «Нежино» на западе столицы, где горе-управленцы в ТСЖ довели долг перед обслуживающими комплекс подрядными организациями до 26 млн рублей, при этом в доме были проданы все, относящееся к общедомовому имуществу: технические этажи, часть проездов и тупиков на подземной автостоянке и даже крыши, на которых сейчас возводятся мансардные этажи. При первых же симптомах, что в ТСЖ не все ладно, районная управа, ГУИС обращались к жителям «Нежино» с предложениями навести законный порядок. При этом за собственников принять решения о переизбрании правления ТСЖ или выборе управляющей компании по закону не могли ни управа, ни ГУИС. Были подключены ведомства от района до города, чтобы помочь выпутаться ТСЖ из долговой ямы.
— Это было ТСЖ «от застройщика». А с УК «от управы» дела обстоят лучше?
— При отсутствии инициативы со стороны жителей ее пришлось проявлять управам. Законодательство даёт такую возможность: в части муниципального жилья обязанность инициировать собрание собственников от имени города возложена на ГУИС, а проводить конкурсы на право управления многоквартирным домом — на районные управы. Типичная ситуация — когда жители в качестве управляющей компании выбирают привычный и имеющий необходимые опыт, штат и оборудование ДЕЗ. Но, как только поступает инициатива от жителей дома включиться в процесс управления домом, взявшие на себя на первоначальном этапе по самоуправлению домом оформительско-представительскую функцию по созданию ТСЖ и выбору способа управления сотрудники ГУИС «передают председательские кресла» новому правлению, избранному общим собранием собственников. Если инициативе жителей вдруг чинятся какие-либо препятствия на местах, оперативно принимаем меры. Отдельно хочу обратиться к москвичам: если вы столкнулись с подобной ситуацией — это повод, что называется, бить в колокола. Обращайтесь к нам!
— Но, каким бы образом УК ни попала в дом, собственники квартир практически становятся ее бесправными «заложниками».
— Как раз наоборот. Все, что происходит с домом (наем УК, оценка ее работы, наличие претензий) находится в компетенции собственников. Любые действия УК не могут противоречить не только законодательству, но и решению собственников. В этом случае нет смысла обращаться в правительство. Самое главное — прийти между собой к согласию о том, каким должно быть обслуживание дома, или же провести голосование, хотя бы заочное. Причем, преимущества при этом не будет ни у кого: «голосуют» квадратные метры.
И если не согласная с решением общего собрания муниципальная власть владеет в доме менее чем половиной площади, ей придется подчиниться решению большинства собственников. А УК — вообще наемная организация,
условия работы которой оговариваются в договоре и которую при ненадлежащем исполнении этих условий можно просто заменить на другую. В любой момент собственники могут запросить отчет о расходовании средств (в том числе через суд), и, кроме того, по закону все УК обязаны ежегодно отчитываться перед собственниками, установлен даже срок — до 31 марта. Есть вожжи, за которые можно дергать. Надо только не лениться, и тогда никто не решится собирать с вас на ремонт подъезда сумму, достаточную для строительства нового дома.
— А где взять новую УК, если в районе никого, кроме все того же ДЕЗа, не найдешь?
— Монополия всегда была бичом ЖКХ. Сейчас мы от этого уходим, новые УК начинают теснить ДЕЗы. Если всего 3–4 года назад практически в 90% домах работали только ДЕЗы, то сегодня на их долю приходится уже около 65%. Но информационное поле пока очень слабое. Поэтому правительство города открыло реестр УК, построенный на принципе добровольной сертификации. Это гарантия, что выбранные жителями УК — соответствующие определенным критериям юрлица с необходимыми для управления многоквартирным домом специалистами, а не компании-однодневки без специальной подготовки или вообще мошенники.
Единый реестр управления многоквартирными домами расположен на сайте Центра реформ в ЖКХ (http://www.center-kgh.ru/).
В ТСЖ, если оно не нанимает УК, а управляет домом само, все решает правильный выбор правления. При желании ТСЖ может не только собирать деньги с собственников, но и зарабатывать для них. Вырученные средства такие ТСЖ направляют на содержание самого дома, интерьеров подъездов и даже компенсируют за этот счет саму квартплату жителям.
— Пока большинство собственников все-таки озабочены не дополнительными заработками, а тем, чтобы по крайней мере не переплачивать.
— Предоставляемые услуги делятся на коммунальные и жилищные. С первыми проще — их стоимость жестко регламентируется: тарифы на воду, тепло и электроэнергию ежегодно устанавливаются Региональной энергетической комиссией. Параметры качества (температура, давление, непрерывность) также устанавливаются законодательством. С жилищными услугами иначе — это предмет договоренности собственников с УК. По отношению к обслуживанию общедолевой собственности (вентиляция, кровля и т. д.) собственники могут принять какое угодно решение. Конечно, ниже реального уровня цена быть не может — за запчасти для лифта и вывоз мусора надо платить. А вот верхней границы не существует.
— А на чем все-таки можно было бы сэкономить?
— На сегодняшний день городской бюджет компенсирует две трети расходов на содержание и эксплуатацию жилья. Но с одной оговоркой: если собственники согласны на рекомендуемую правительством Москвы стоимость эксплуатации квадратного метра. Эти ориентировочные тарифы ежегодно детально рассчитываются на основании необходимого перечня общедомовых затрат в зависимости от типа жилья. На 2009 год средняя цена по городу составляет 21,02 руб. за кв. м. И, если жители с этой цифрой согласны, их расходы составляют 8,20 руб. за кв.м., остальное доплачивает город. Если же у собственников есть желание и возможность разбить в подъезде зимний сад или установить усиленную охрану, никто им этого не запретит, но и компенсировать затраты тоже не будет.
Можно сэкономить и на коммунальных услугах.
Сейчас домовые приборы учета установлены практически везде. Но для того, чтобы вести профессиональный диалог с поставщиками, нужна грамотная УК, которая будет постоянно отслеживать объем и параметры качества поступающих на дом коммунальных ресурсов. Ведь, например, при снижении температуры горячей воды объем ее потребления увеличивается (кран холодной воды при смешивании приходится прикрывать). А стоимость горячей и холодной воды отличается втрое. Экономить в индивидуальном порядке и не оплачивать водные процедуры соседской собаки позволяют индивидуальные счетчики. Сейчас они установлены более чем в миллионе московских квартир.
— И все таки на сегодняшний день в Москве не так много собственников, способных самостоятельно управлять своим домом или даже просто найти надежную УК. Нужны какие-то страховочные механизмы.
— В такой страховке и заключается главная задача ГУИС, работающего с УК, обслуживающими более четырех пятых жилого фонда города. Действительно, самостоятельно справиться с управлением могут немногие — это бывшие ЖСК или созданные в новостройках с повышенной комфортностью ТСЖ. Но остальным тоже приходится жить в новых реалиях, и их риски должны быть минимизированы. Что для этого делается. Во-первых, расчеты через ЕИРЦ. Они прозрачны. Единый платежный документ (ЕПД) формируется на основании нормативных документов, в универсальную городскую программу введены легитимные тарифы, в ней учитываются все льготы. Во-вторых, ваши деньги защищены и гарантированно поступают поставщикам и обслуживающим дом организациям.
Система устроена так, что уплаченные жителями деньги не «гуляют» по расчетным счетам, а сразу перечисляются поставщикам ресурсов.
И даже если, не дай бог, УК разорится или просто разорвет отношения с домом, не возникнет ситуации, когда с одной стороны окажутся люди с оплаченными квитанциями, а с другой стороны поставщики, не получившие ни копейки. При этом прием показаний, расчеты, изготовление ЕПД производятся бесплатно, а значит, экономятся деньги, которые УК собирали бы с жителей на зарплату бухгалтеру, программное обеспечение и т. д. Это оценили и привыкшие считать деньги ЖСК. Поначалу они настороженно отнеслись к ЕИРЦ, но сейчас уже две трети городских ЖСК заключили с нами договора.
— Чем еще кроме бухгалтерии занимается ГУИС?
— Еще одна наша функция диспетчерская. В принципе, любая УК может иметь свою диспетчерскую службу, но Москва дает им возможность пользоваться городскими, причем тоже бесплатно. Мы заключаем с УК и поставщиками договора на бюджетные субсидии. Выдаем гражданам справки, причем постарались максимально дебюрократизировать этот процесс. Вместо 72 форм всевозможных вариаций бумаг (справка с места жительства, в военкомат, ФМС, выписка из лицевого счета и т. д.), выдаваемых 5–6 лет назад ДЕЗами, сегодня разработан единый жилищный документ (ЕЖД) на все случаи жизни, который можно получить за 5 минут. Кроме того, мы заключаем договора с другими структурами по документообороту, что позволяет сберечь человеку время на хождение по инстанциям от одних к другим.
— То есть все архивные документы находятся у вас?
— Да. И это не менее важно, чем финансовая безопасность. Если УК выполняет все функции сама, то и архивные сведения (по паспортному столу, истории начислений, долгам) лежат у нее в сейфе. Не дай бог что с этой УК случится — концы в воду. А так документы находятся в госучреждении. Кстати, пришлось нам решать и совершено непредвиденную задачу — ограничивать поле выхода информации о «группах риска» (пожилых и одиноких людях, инвалидах, выпускниках детдомов). Была серьезно реформирована работа паспортных столов, принимались жесткие меры, даже с привлечением правоохранительных органов. И сейчас просто с доверенностью от одинокой бабушки в ЕИРЦ документ не получишь. Все такие бабушки взяты на особый контроль, связанная с ними информация шифруется, а выданные ими доверенности мы тут же перепроверяем у нотариусов.
Были случаи, когда милиция брала мошенников прямо в кабинете начальника ЕИРЦ.
— Что же нужно знать и понимать сегодня каждому из нас, как обезопасить себя от произвола в коммунальной сфере?
— Обычно на встречах с жителями я сам задаю всего три вопроса, с которыми хочу обратиться и к читателям:
1. Знаете ли вы управляющую вашим домом компанию?
2. Участвуете ли вы в общих собраниях жильцов вашего дома?
3. Знаете ли вы, как ведутся расчеты по вашему дому за холодную или горячую воду, есть ли общедомовые приборы учета?
В итоге, если вы справились со всеми вопросами, у вас есть все предпосылки стать действительно хозяином вашей квартиры и вместе со своими соседями настоящими хозяевами вашего дома, и данные вам в новых условиях обязанности и права только на пользу. Если вы не смогли ответить хотя бы на один вопрос, необходимо перестраивать своё отношение к происходящим переменам в вашем доме, иначе, сколько и за что придется в результате платить вам, за вас решат другие.
