Цивилизация
Министерство регионального развития утвердило нормы средней стоимости жилого квадратного метра для регионов России во втором полугодии. Так, максимальная «средняя рыночная» стоимость метра, согласно опубликованному сегодня в «Российской газете» приказу, в Москве — 73,8 тыс. рублей. Питерский «квадрат» на втором месте по цене, но сильно отстаёт от московского: он стоит всего 44,3 тыс. рублей. Третье и четвертое место за Московской (42,95 тыс. рублей) и Сахалинской (41,25 тыс. рублей) областями. В Тверской области «средний метр», согласно решению министерства, стоит 33,3 тыс. рублей, в Мурманской области — 24,4 тыс. рублей, а в Приморском крае — 34,55 тыс. рублей. Самые дешевые квартиры в Ингушетии и Северной Осетии — чуть более 17 тыс. рублей за метр.
Средняя стоимость квадратного метра российского жилья во втором полугодии должна составлять 29 050 рублей.
Этот показатель министерство пересчитывает ежеквартально. Нормативы высчитываются на основании мониторинга цен органами местного самоуправления и установленных стандартов площади жилого помещения на семью, рассказывает консультант департамента Due Diligence НКГ «2К Аудит — Деловые консультации» Андрей Чернявский. Норма Минрегионразвития учитывается при расчете размера жилищных субсидий по госпрограммам, исходя из неё покупается жильё для военнослужащих, высчитывается помощь в приобретении жилья молодым семьям и очередникам. Таким же образом рассчитываются и жилищные сертификаты.
При расчете размера субсидии применяется норматив: 33 кв. м общей площади жилья — на 1 человека; 42 кв. м — на семью из 2 человек; 18 кв. м на каждого жильца в семье из 3 и более человек. «Например, переселяем из районов Крайнего Севера человека в Орловскую область. Он переселяется вместе с тремя членами семьи и имеет право на условно 50 кв. м общей жилой площади. В этой ситуации эти 50 кв. м умножаются на норматив для Орловской области — 24,15 тысячи рублей, что составляет 1,207 млн рублей» — рассказывает президент НП СРО «Центррегион» Шалин Кирилл.
Такие средние цены от Минрегионразвития является стартовыми при проведении аукционов по выкупу жилья у стройкомпаний для выполнения социальных программ.
По словам генерального директора саморегулируемой организации НП ЕМСО Сергея Богданова, это открытые аукционы, которые проводят разные ведомства, например, Минобороны или МЧС, муниципальные власти и так далее. «На официальном сайте размещается информация о проведении такого аукциона. Обозначаются требования к количественным, качественным, функциональным и иным характеристикам жилья. Например, «Квартира должна соответствовать требованиям: со всеми видами удобств: электроснабжение, водопровод, канализация, централизованное отопление, ванна/душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение (централизованное или газовая колонка)». За эту сумму ведомство готово выкупать такое жилье у строителей для выполнения своих социальных обязательств. Такие аукционы играют наиболее важную роль в тех регионах, где на рынке предложено достаточное количество жилья, например, в Москве и Московской области, добавляет Шалин. Однако не всегда подобные аукционы выгодны для городов. «Столичные власти в прошлом году отказывались от участия в аукционах, решив, что построить муниципальное жилье за счет собственных городских средств будет дешевле», — рассказывает Чернявский.
Правительство утверждает, что норматив по «средней стоимости метра» выполняет регулирующую функцию цен на жильё. Если бы государство готово было выкупать жилые метры «оптом» по ценам, диктуемым бизнесом, цены бы неизбежно росли еще быстрее. Государство тут ведет себя как хозяин положения, диктуя свои требования, считают сами строители.
«Большинство строительных компаний оказались в условиях колоссального кризиса, когда нет покупателей. Поэтому государство, как и любой покупатель, заинтересовано купить максимально дешево нужный товар»,
— рассказывает Богданов. Строители же в этих условиях просто вынуждены соглашаться продавать готовое жилье не по рыночным ценам, а по расчетной и заниженной нормативной стоимости, рассказывает ведущий юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев. «Порой закупочная цена государства оказывается ниже себестоимости объектов, так как она не учитывает банковские проценты, под которые шла застройка, и коррупционные налоги. И в теперешней ситуации строители готовы идти даже на это, так как других покупателей у них нет, а долги отдавать надо», — жалуется Богданов.
Участники рынка настаивают на том, что средняя цена, по которой Минрегиону выгодно выкупать квартиры, гораздо ниже реальной рыночной средней цены. По данным федерального агентства МИАН,
средняя стоимость квадратного метра в Москве в середине июля составила 151,1 тыс. руб., Санкт-Петербурге — 78,09 тыс. рублей. Это почти в два раза выше «средних цен» от Минрегиона.
По другим городам и областям тоже наблюдается существенное занижение. Так, в Екатеринбурге среднерыночная цена «метра» — 53,1 тыс. рублей против 33,6 тыс. рублей в приказе Минрегиона, в Ростове-на-Дону — 51,3 тыс. рублей против 27,3 тыс. рублей, в Нижнем Новгороде — 49,6 тыс. рублей против 33 тыс. рублей, в Новосибирске — 44,7 тыс. против 32,1 тыс. рублей. Причем, обращают внимание эксперты,
если реальная рыночная цена по стране после кризиса постоянно растёт, то нормативы Минрегиона за полгода почти не изменились, оставаясь на уровне последнего квартала прошлого года.
Даже в Москве, где за полгода рыночная цена жилья прилично поднялась, планка 73,8 тысячи за метр осталась без изменений.
Разница в цифрах зависит от системы расчета в министерстве и у строителей, объясняет директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. Минрегион больше ориентируется на жилье экономкласса, соответственно, и цена получается ниже, а эксперты рынка использует выборку, включающую весь спектр классов, от «эконома» до «элитки». Кроме того, риелторы приводят цены в областных столицах, где они выше, а Минрегион ориентируется на средние цены по всем областям, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга. Причем, добавляет директор ЦМЭИ BDO в России Елена Матросова, «так как власть осуществляет оптовые покупки квартир в компаниях, что снижает издержки продавцов, то скидка вполне обоснована». Причем разница затрат на реализацию жилья в розницу и оптом весьма существенная: по данным Шалина, она может составлять в отдельных случаях 15—20% от себестоимости.
Несмотря на противоположные заверения, разгону цен покровительствует само государство, считает генеральный директор Contour Components Владимир Некрасов. Ведь «оно продолжает выдавать бесплатные или субсидированные квартиры, закупая квартиры на аукционах, тем самым разгоняя цены еще больше». Требование обоснования цен приводит к тому, что строители завышают себестоимость в разы, придумывая дутые цены на материалы, завышая расход материалов, трудоемкость, зарплаты. «Установленная рыночная цена для Москвы в 72 тысячи рублей — это реальная цена за квартиру в стадии строительства коробки. Она включает в себя все коррупционные и административные издержки, инвестиционные накрутки. Таким образом, государство как бы канонизирует сложившуюся ситуацию», — добавляет Некрасов.
