Цивилизация
К концу года в России может резко вырасти задолженность по ипотеке, заявил в среду помощник президента Аркадий Дворкович. «Пока мы можем судить только по цифрам, которые уже есть, и по опыту других стран. Пока что цифры небольшие. В России они в среднем не перешли границу в 5%. По опыту других стран, цифры могут быть выше 20%», — сообщил Дворкович, также занимающий пост председателя наблюдательного совета Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). По его словам, «по наиболее реалистичному сценарию просрочка по ипотеке может увеличиться по сравнению с нынешним уровнем в 2 раза». Дворкович подчеркнул, что точные прогнозы в нынешних макроэкономических условиях делать сложно, многое зависит от продолжительности кризиса. Правительство готово к разным сценариям.
Текущий уровень просроченной задолженности, названный Дворковичем, отличается от обнародованной ранее официальной статистики. Согласно последним данным Центробанка, в прошлом году общая задолженность по предоставленным ипотечным жилищным кредитам составила 995,2 млрд рублей. Просроченная задолженность достигла 12,1 млрд рублей, это всего 1,22%. В разы отличается показатель просрочки лишь у АИЖК. По словам председателя совета директоров агентства Александра Семеняки, на 1 января 2009 года просроченная консолидированная задолженность АИЖК составила 8%. Семеняка пояснил, что задолженностью считается отношение остатка долга по плохому кредиту к долгу в целом по портфелю. «Это соответствует задолженностям банков по международной отчетности», — добавил Семеняка.
Тем не менее цифры Дворковича банкиров не удивили.
«Цифра в 5% — это то, что видят банки по своей внутренней отчетности, то есть эта цифра соответствует действительности»,
— отмечает главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова. «Все банки готовятся к тому, что просрочка по розничному портфелю, включая ипотеку, составит около 10%. По-моему, у всех банков это стоит в прогнозах», — сообщил «Газете.Ru» источник в одном из крупнейших банков, входящих в топ-10.
Такой рост просрочки говорит о том, что огромное количество должников будет не в состоянии выплачивать ипотеку. Как уже писала «Газета.Ru», банки неохотно идут на реструктуризацию, поскольку боятся, что клиенты в массовом порядке захотят воспользоваться этой возможностью.
В результате эти квартиры могут оказаться на рынке. Продавать их будут либо сами заемщики, чтобы вернуть кредит, либо банки.
«Если банк изъял квартиру, то что он будет с ней делать? Он будет продавать, и для банков это вынужденная продажа, потому что они не готовы становится компаниями по управлению недвижимостью», — защищает банки Орлова.
Эксперты по недвижимости подсчитали, сколько квартир может уйти «с молотка». Размер просроченных обязательств по кредиту не идентичен стоимости квартиры, практически всегда существует первоначальный взнос, объясняет специалист одного из крупных банков, выдающих ипотеку. Поэтому надо исходить из средней суммы кредита — это порядка 3,7 млн рублей в среднем, по данным с 2002 по 2009 год. Поделив весь объем просроченных обязательств в 12,1 млрд рублей на средний размер кредита, получим около 3270 кредитов, что в данном случае идентично количеству приобретенных/заложенных квартир.
При росте просрочки до 20% это будет уже более 53 тыс. квартир.
Если значительная их часть будет выброшена на рынок, это может привести к падению цен на жилье. Получится снежный ком, захватывающий даже тех заемщиков, которые сейчас чувствуют себя относительно спокойно. Ведь снижение цен обесценивает их заложенную квартиру. Такой риск есть, соглашаются банкиры. Причем пострадать могут обе стороны: и заемщик, который может остаться без жилья, и кредитная организация. «Вполне возможно, что те заемщики, которые готовы обслуживать кредит при текущей цене недвижимости, не будут заинтересованы в обслуживании, когда цена упадет», — объясняет Орлова.
«Продаваемые должниками квартиры, конечно же, с некоторым дисконтом, чем обычные, не заложенные в банках квартиры, будут оказывать некоторое давление на рынок жилья»,
— говорит вице-президент Центра стратегических исследований в жилищной сфере Дмитрий Андронов. Впрочем, эксперт надеется, что такое давление не будет существенным: продавец-заемщик демпинговать совсем не заинтересован, да и доля продаваемых ипотечных квартир будет не слишком велика.
«Продажа квартиры применяется только в том случае, когда заемщик исчерпал все возможности рассчитаться по кредиту и в перспективе не предвидится никакой возможности для восстановления его платежеспособности, — добавляет вице-президент Собинбанка Павел Ильин. — В частности, облегчению финансового состояния могут способствовать уже названные инициативы АИЖК. Банки готовы работать по таким программам, поскольку в текущих условиях это меньшее из зол».
