Пора домой

О перспективах рынка жилья в России

Проблема доступности жилья – важнейший социально-экономический показатель. Он дает представление о реальных и ожидаемых доходах домохозяйства – на этом строится политика ипотечного кредитования. Он свидетельствует о трудовой миграции – люди покидают депрессивные регионы и стремятся пустить корни там, где есть перспектива для работы и учебы. Наконец, строительная индустрия крайне важна для экономики страны в целом. И в этом смысле жилищное строительство поддерживает стройиндустрию, создавая постоянный спрос на все разнообразие ее продукции, от строительных смесей до лакокрасочных изделий.

В 2022 году в России зафиксирован рекордный показатель по объемам ввода жилья – 102,7 млн кв. м. Это абсолютный рекорд за всю историю страны.

К структуре этого показателя мы вернемся позже. А пока напомню, что средний срок ипотечных кредитов в период с 2018 по 2023 год вырос на девять лет и составляет 24 года. При этом средний размер ипотечного кредита в Москве составил 8,4 млн рублей на новостройки и 6,7 млн рублей на вторичное жилье.

Теперь вернемся к структуре показателя по новому строительству. Данные Росстата говорят, что россияне в рамках индивидуального строительства строили больше, чем девелоперы: 56% возведенных в 2022 году домов относятся к индивидуальному жилищному строительству. За год объем ввода населением увеличился на 16,5%, в то время как застройщиками – только на 4,6%. Что же касается 50 млн кв. м, возведенных инвесторами, то из них 13 млн приходится на Москву, 3,5 – на Санкт-Петербург, 5,7 – на Краснодарский край, 3 млн – на Татарстан. То есть мы наблюдаем серьезную концентрацию девелоперских проектов в экономически развитых регионах. На четыре упомянутых региона приходится почти половина всех инвестиций в жилищное строительство. На примере Москвы очевидно, что доходы столичных жителей в определенной степени переоценены: увеличение срока ипотеки до 24 лет говорит о желании сторон снизить нагрузку на домохозяйства до разумного предела. Очевидно, что через некоторое время девелоперы упрутся в ограниченность платежеспособного спроса даже в столице.

Каким образом можно сделать жилье доступнее? Вряд ли сегодня можно говорить о снижении себестоимости строительства. В истории строительной отрасли самым бюджетным проектом были, конечно, знаменитые «хрущевки». Но и они не решили проблему обеспечения жильем всех нуждающихся. За 25 лет их строительства (с 1959 по 1985 год) было возведено 290 млн кв. м такого жилья. Совсем немного в сравнении с сегодняшними темпами, не говоря уже о параметрах качества.
В этом смысле интереснее посмотреть на вторую половину новостроек, то есть домов, возведенных в рамках индивидуального жилищного строительства.
Чем они выгодно отличаются от девелоперских проектов «человейников»?

Прежде всего, большей равномерностью в распределении строительной активности. Помимо тех же лидеров (Московская и Ленинградская области, Краснодарский край) почти миллион квадратных метров за год построено жителями Нижегородской, Самарской, Челябинских областей. В топ-20 лидеров вошли Ставропольский и Пермский края, Иркутская и Оренбургская области.

Во-вторых, сельский дом, даже с учетом всех удобств, обходится домохозяйству дешевле. Средний размер кредитов, выданных российскими банками по программе «Сельская ипотека», составляет 2,3 млн рублей.

Дом с приусадебным участком обходится в среднем дешевле, чем однокомнатная квартира в любом «миллионнике». Но с точки зрения демографии и социальной устойчивости дом создает более комфортные условия жизни для нескольких поколений.

Наконец, статистика опровергает стереотип о том, что молодежь не хочет жить в сельской местности. Согласно данным Росреестра, общий объем сделок с землей вырос с момента старта льготной сельской ипотеки на 86%, а население построило и ввело в эксплуатацию почти 300 тыс. зданий, что стало максимальным значением с 2015 года. И 75% оформивших такой кредит – семейные пары в возрасте до 40 лет.

Можно ли нарастить тренд на индивидуальное жилищное строительство? Да, если принимать комплексные социально-экономические решения. Например, расширить строительство по утвержденным проектам. Дело в том, что дом, построенный квалифицированным подрядчиком по определенному проекту, проще оценить в качестве залога, что помогает банкам при формировании политики риск-менеджмента. На платформе, которую создали специалисты ДОМ.РФ, размещено более 500 утвержденных проектов. Даже незначительное софинансирование со стороны государства, например, в рамках 1% от стоимости кредита, дало бы толчок к более активному использованию домов по проверенным проектам. А это, в свою очередь, поддержало бы местную строительную индустрию в регионах.

Могу ответственно сказать, что в крупных городах дешевого жилья в ближайшее время не будет. И обвала цен на него тоже не следует ждать. Но повлиять на обеспечение собственным качественным жильем наших граждан государство может. В первую очередь – через стимулирование индивидуального жилищного строительства.

Автор выражает личное мнение, которое может не совпадать с позицией редакции.