Цивилизация
Пора уже сказать, о чем шепчутся московские таксисты не первую неделю. Москва обсуждает, болен ли мэр Лужков неизлечимым онкологическим заболеванием. Конечно, печатная дискуссия на этот счет невозможна и бессмысленна. А легкость, с которой Лужков преодолевает расстояние от Москвы до Батуми и проводит многочасовые совещания на строительных объектах, позволяет если уж не твердо отвечать на этот шепот — «ерунда», то как минимум говорить о больших возможностях современной медицины. Зато вторая сторона слуха — разговоры о предстоящих ввиду бренности градоначальника переменах на московском строительном рынке — очень интересна.
Ведь ситуация на самом «горячем» рынке Москвы — строительном — начинает уже становиться угрозой хрупкому макроэкономическому равновесию и политической стабильности в России.
Московский строительный рынок является основой экономики московского мегаполиса с населением, по официальным подсчетам, превышающим 13 млн жителей. Земля в столице традиционно дорога, чему способствуют градостроительные особенности Москвы, сложившиеся в период массовой застройки 50–80-х гг. И, если не считать краткого кризиса платежеспособности конца 1998–1999 г., цены на недвижимость столицы непрерывно росли. Однако о том, что московская недвижимость является классическим asset bubble — «мыльным пузырем», рынком, активы которого резко переоценены, заговорили только в 2003 г., когда рост цен на новостройки впервые начал опережать приток инвестиций во все новые и новые строительные проекты.
Справедливости ради отметим, что московская недвижимость — не самый перегретый рынок России. Так, например, цена, которую нефтяные компании готовы платить за тонну нефти в запасах, в сделках по поглощениям конкурентов и на аукционах по новым месторождениям, вызывает недоумение у западных менеджеров с 2001 г., а о перегретости российского рынка акций, на котором бумаги ЮКОСа — пожалуй, мирового лидера по объему политических рисков на доллар капитализации — продолжают расти, аналитики говорят с осени 2002 г. Но в силу ряда обстоятельств события на рынке недвижимости Москвы и в меньшей степени рынках недвижимости городов-миллионников могут иметь слишком сильный политический резонанс.
Во-первых, недвижимость Москвы и инвестиции в московские строительные проекты — наиболее популярный вид инвестиций и московского «среднего класса», и «среднего класса инвесторов», в том числе банковских. Он наиболее доступен и понятен для инвестора. В результате несколько миллионов людей, являющихся совладельцами и соинвесторами недвижимости в Москве, представляют собой едва ли не большую часть «российской элиты», «людей, принимающих решения», «политического класса» — назовите это по-своему. Во-вторых, парадоксально, но жилая недвижимость, традиционно не очень ликвидный актив, в Москве — один из самых ликвидных активов в России и одновременно неявный ценовой ориентир для множества других рынков, от антикварного до рынка мелкого промышленного оборудования. И наконец, от цен на недвижимость в Москве во многом зависит решение градостроительных проблем столицы — города низкокачественного жилья, проблемного автомобильного траффика, дефицита торговых площадей и одновременно города, доходы обитателей которого уже вполне сравнимы с доходами обитателей значительной части Европы.
Раздувание «пузыря» — реальное оттягивание решения этих градостроительных проблем: при нынешнем уровне цен их просто не решить.
Имеет ли отношение рост цен на недвижимость в Москве к популярной ныне теме «голландской болезни» или нет, можно спорить. Тем не менее однажды запущенный процесс создания «пузыря» в дальнейшем поддерживает сам себя до определенного момента — и этот момент практически невозможно предсказать заранее. Когда начнется ценовой обвал, вырастет ли цена квадратного метра в ближайшее время с нынешних $1,5 тыс. до $3–4 тыс. или начнется стагнация — мы не знаем. Однако последствия такого обвала предсказать несложно: это как минимум локальный кризис банковской системы, банкротство ряда компаний, вложившихся в строительный комплекс, личное банкротство множества жителей столицы, как максимум — макроэкономическая катастрофа, картина которой может очень многогранна.
Ожидание схлопывания московского asset bubble настолько всеобще, что и слухи о болезни Юрия Лужкова, и невнятные угрозы в его адрес хорошо чувствующего политический ветер Жириновского, и разговоры о якобы неминуемом банкротстве «Дон-Строя» и еще десятка строительных компаний слишком хорошо объясняются этим ожиданием. Ожидания миллионов людей апокалиптической направленности не один раз в истории приводили к подобным слухам — так, наиболее известный в истории «онкологический» слух преследовал Бенито Муссолини в 1938–1943 гг.
И мишень для слуха злоязыкая народная молва подобрала как нельзя лучше: если московский строительный рынок действительно безнадежно перегрет, то винить в этом есть смысл именно Юрия Лужкова.
Главная составляющая высоких цен московской недвижимости — не себестоимость материалов, не цена строительных услуг и не дефицит земельных участков. Избыток свободных денег в России, который объясняется и высокими ценами на нефть, и денежной политикой ЦБ, и проблемами банковской системы, усиливается и конвертируется здесь в перегрев рынка недвижимости, в первую очередь, системой административных барьеров, запретов и ограничений, созданных правительством Москвы. Разумеется, симптомы «голландской болезни» (существует она или нет) влияют на цену недвижимости. Но особую остроту этим симптомам придают непрозрачность и искусственное ограничение предложения при распределении земельных участков под строительство, монополизация рынка строительных материалов и услуг компаниями родственников и приближенных Юрия Лужкова и других московских руководителей, а также коррумпированность рядового состава московских властей, резко увеличивающие себестоимость строительства.
И то, что слух о болезни мэра так быстро превратился во вполне реальные размышления политологов и политиков о перспективах ухода Юрия Лужкова, свидетельствует, видимо, что искусственное «схлопывание пузыря» рассматривается федеральными властями как один из вариантов решение проблемы.
И в то же время отставка мэра практически невозможна. Федеральным властям просто нечего предъявить в качестве претензии московскому градоначальнику.
Лужков — главное действующее лицо и знамя движения «Отечество». И то, что существует в качестве официальной и неофициальной идеологии «Единой России», на 90% состоит из идей «Отечества», среди которых — и протекционизм, и «управляемая демократия» и многое другое. Сложно ожидать, что партия, до 60% аппарата которой происходят из бывшего «Отечества», принесет одного из своих основателей в жертву гипотетического кризиса. Скорее, можно поверить в раскол единороссов. Ведь, по сути, значительная часть «Единой России» находится сегодня в потенциальной оппозиции достаточно либеральному правительству Фрадкова. И то, что «Отечество» в составе ЕР, пусть не в рамках публичной политики, но ответит на такое покушение на своего лидера — весьма вероятно.
«Грехи» Юрия Лужкова и его окружения в глазах большей части российской элиты намного уступают добродетелям, среди которых — и экономическое процветание Москвы, и внешне либеральный в сравнении с регионами местный политический режим, и даже определенная свобода действий на том же строительном рынке. В регионах деньги, направляемые в строительный сектор, контролируются местными властями на порядок жестче, а проценты «откатов» чуть ли не выше. Мало того, возникновение «мыльных пузырей», предопределенных наличием административных барьеров, ограничений и явно недостаточным темпом структурных реформ, на российских рынках — доминирующая модель.
Вина и беда Юрия Лужкова лишь в том, что под его контролем оказался рынок, чье развитие опережает развитие других политически значимых рынков на несколько лет.
~ Можно предположить, что «мыльный пузырь» на рынке недвижимости Москвы уже в мае — июне 2004 г. начнет постепенно «сдувать» сама мэрия — из чувства самосохранения. Правительства Москвы и России будут конкурировать друг с другом в принятии мер, позволяющих снять напряжение здесь. И предвыборные требования Владимира Путина к Герману Грефу о запуске федеральной системы дешевой ипотеки имеет смысл рассматривать в этом ключе. Правда, успех использования этого инструмента для «сдувания» asset bubble сомнителен. Ведь, скорее всего, федеральные ипотечные деньги лишь вольются в поток средств, не находящих свободной дороги на рынок недвижимости.
Не исключено, что структуры, близкие к московской мэрии, пойдут на масштабные инвестиции в погашение возможного кризиса — например, выкупят часть долгов наиболее проблемных московских застройщиков. Возможно, федеральные власти, которые, впрочем, также поражены «административной болезнью» — тем же нежеланием и неумением снимать собственные ограничения на развитие рынков, что и правительство Лужкова, — действительно попробуют отправить его, скажем, на место представителя РФ в Евросоюзе или посла в Китае с тем, чтобы новый глава города начал постепенную «чистку завалов» в строительном комплексе. Чистку, которая неизбежно превратится в передел собственности.
Однако очевидно, что через несколько лет «черные метки» — в виде ли «онкологического» слуха или в иной форме — должны будут начать получать и другие яркие представители идеологии компромисса между принципами свободы и контролируемости на рынках.
Ведь мыльный пузырь на московском рынке недвижимости — не единственный и не последний перегретый рынок. И, судя по всему, вокруг каждого такого «пузыря» будет завязываться отдельная политическая интрига.
