Цивилизация
Вместо льготной ипотеки в России собираются запустить социальную программу кредитования. Причем никто особо не скрывает, что мера эта призвана поддержать не столько население, сколько застройщиков. Говорят, иначе они не смогут выдать запланированные объемы — под угрозой ввод 30 млн кв. м. В этой новости любопытно все. И чем может принципиально отличаться загадочная «социальная программа кредитования» от льготной ипотеки. И зачем бесконечно строить новое жилье, если уже существующие новостройки не распроданы на 60%. И что в перспективе делать с плохим жильем, которое появилось в стране в огромном количестве в стремлении (безуспешном) удешевить недвижимость. Зачем нам стройка ради стройки?
Вопрос о том, что может представлять собой новая социальная программа кредитования, кажется, самый бессмысленный. Возможно, ответа на него сейчас не знают даже ее инициаторы. Что-то расплывчатое говорится об усилении адресности. В переводе на русский это означает, что давать нужно «не только лишь всем», на всех, как известно, не напасешься. Но стройку-то обеспечить может только массовый спрос. Еще говорят о том, что программы субсидирования должны отвечать государственным интересам. Но тут опять ничего непонятно. Мы много раз слышали, что строительство — драйвер российской экономики. Стало быть, интересы государства и застройщиков совпадают. Или все-таки нет? Может статься, что после повышения ключевой ставки, когда разница, которую бюджет компенсирует банкам, стала ограничиваться не 2-3%, а достигла 5-6%, шагать вместе уже не так весело. Но как же тогда плач о вероятных недополученных 30 млн кв. м?
А тут как раз во всей своей неотвратимости встает вопрос: куда эти гипотетические метры девать. В августе, например, СМИ сообщили о 60% нераспроданных новостроек. В отдельных регионах их доля достигала 75%. За месяц проблема рассосалась? Свежие квартиры расхватали как горячие пирожки? Так вроде бы никакого ажиотажа не наблюдалось. Банкиры хвастаются бодрой статистикой по объемам выданной ипотеки, но ведь ее рост выглядит внушительным только по сравнению с откровенно провальным 2022 годом. Да, безусловно, многие побежали за кредитами после повышения ключевой ставки, чтоб успеть взять займы под прежний процент. Но многие же были и отсечены от кредитов ужесточившимися условиями (увеличение первоначального взноса, новые требования к доходам). Аналитики подсчитали, что при самых оптимистичных прогнозах, на реализацию всего залежавшегося бетона уйдет от трех до пяти лет. Так что нет, проблема не решилась.
В общем, драйвер экономики, кажется, немного, того… Заглох? Если бы! Стройка не останавливается. Как будто какая-то огромная бетономешалка взбесилась и никак не придет в себя. Строить, казалось бы, уже и возможностей нет, выдерживать качество, хотя бы подобие его, все труднее, еще и без спроса. А новые кварталы растут, свежеиспеченные высотки поднимаются к самому небу, экономя полезную площадь земли.
Качество! Это отдельная история. Под шум реновации ругают хрущевки. И тесные они, не отвечают, дескать, современным пространственным требованиям, и состряпаны чуть ли не из картона. Но, простите, а что насчет 12-15-метровых студий? Собранных, как Lego, из еще более картонных стен. Громоздящихся на 25 этажах и насквозь продуваемых. Жмущихся к другим таким же коморкам так близко, почти интимно, что можно разобрать даже шепот соседей. Хорошо еще, если с соседями повезет. А если за стенкой на 15 метрах ютится веселая многодетная семья из дружественной среднеазиатской республики? А большие квартиры эконом-класса, думаете, лучше? Многие из них строятся с расчетом, что часть такого жилья уйдет по социальным программам: сиротам, инвалидам, многодетным расселенцам. А для таких категорий никто никогда у нас не старается. И вот это вот все сокровище когда попадет под реновацию? Большинство хрущевок хотя бы изначально строилось как временное жилье. А тут что? Да многое из того, что сегодня строят, нужно отправлять под снос еще до ввода в эксплуатацию.
Я это убеждение вынесла, между прочим, из личного опыта. Увы, имела неосторожность слегка соприкоснуться с прекрасным. Три года назад я искала для своей семьи новую квартиру в Петергофе. Подумывала и о новостройках — у нас есть небольшой новый квартал. Приехала однажды посмотреть один из вариантов в доме, которому было на тот момент то ли четыре, то ли пять лет. Смотрю, значит, а там обои в каких-то заломах. Так они мое внимание захватили, что я решила исследовать феномен более основательно — руками. Потрогала и поняла — трещины. Заглянула в ванную — и там они. А после я прочитала про эти дома удивительное. Оказывается, они были построены с нарушением технологии, и при усадке зданий стены повело, некоторые натурально вываливались, и соседи радостно приветствовали друг друга, не выходя из своих квартир. По этому случаю даже Беглов приезжал, пытался как-то успокоить счастливых новоселов. Потом стены укрепляли какими-то подпорками за госсчет и силами местных коммунальщиков (застройщик к тому моменту уже был банкротом). Ужас, в общем.
И нет, это не какая-то единичная история. Историй таких — пропасть. Про Петербург вообще писали, что 95% нового жилья сдается с нарушениями. Причем с серьезными нарушениями: протеканием кровли, промерзанием стен, неправильным устройством вентиляции, разгерметизацией швов, отсутствием шумо- и гидроизоляции.
Вот как можно в здравом уме покупать такое в собственность? Если только не жить самому, брать изначально под сдачу в аренду. А снимать кто такое будет? Бедные студенты, мигранты, командировочные, экономные туристы, переезжающая в большой город за счастьем молодежь, ну и разные несчастные, находящиеся в непростой жизненной ситуации, — женщины трудной судьбы, бежавшие от абьюзеров, разведенцы, ушедшие из семьи «в одних трусах», оставившие все коварным бывшим женам (все, что им не принадлежало, заметим в скобках). Граждан таких, конечно, вовсе не бесконечное множество. Хорошо хотя бы (для собственников квартир эконом-класса хорошо), что есть сменяемость поколений, и на смену выпустившимся студентам всегда приходят юные первокурсники, и мужья с женами не перестают разводиться.
Вот только инвесторов-обывателей, готовых вложиться в квадратные метры хоть своими, хоть заемными средствами становится все меньше. И денег меньше, и кредиты дороже, и рентабельность такого бизнеса в последние годы скорее снижается, чем наоборот. Массового выкупа строительного неликвида населением в ближайшее время не будет. А застройщики меж тем продолжают наращивать объемы. И государство все никак не скажет: «Горшочек, не вари». Даже интересно, что будет дальше. Как будем выходить из этого тупика? Может, и правда, за реновацией хрущевок последует реновация новостроек? А что, все — активность. Какая разница: строить или разбирать, главное — все при деле.
Автор выражает личное мнение, которое может не совпадать с позицией редакции.