Цивилизация
Несмотря на запущенную в прошлом году госпрограмму льготной ипотеки, жилье в кредит в целом к середине 2021 года оказалось для россиян дороже, чем до пандемии. Об этом говорится в исследовании рейтингового агентства «Эксперт РА».
В апреле 2020-го власти запустили льготную программу кредитования под 6-8% годовых — эта мера должна была компенсировать гражданам и застройщикам издержки от локдауна, из-за которого останавливались стройки, начинали дорожать стройматериалы, а доходы населения продолжили падение. Госпрограмма стала популярной — по ней в прошлом году выдавался каждый четвертый ипотечный займ на покупку квартир в новостройках. И в первые месяцы она действительно приводила к значительной экономии: в июне 2020-го средний ежемесячный платеж за ипотеку в России был на 19% меньше, чем в допандемийном марте.
Однако уже во втором полугодии 2020-го жилье начало быстро дорожать на фоне ажиотажного спроса.
Спустя год — во втором квартале 2021-го — стоимость первичного жилья, по подсчетам Росстата, увеличилась на 21%. За последние полтора года средний размер ипотечного займа увеличился с 2,2 млн руб. до 2,9 млн руб. (рост на 28%). Средняя сумма кредита под залог прав требования по ДДУ в июне 2021-го составила 4,06 млн руб. — это на 46% больше, чем годом ранее.
Все это к середине текущего года привело к росту среднего ежемесячного платежа по ипотеке на 28% по сравнению с июнем прошлого года. Мало того, он даже превысил показатель марта 2020-го на 4%, когда льготная программа была запущена, а влияние пандемии коронавируса еще почти не ощущалось.
На снижение доступности кредитов повлияло уменьшение доходов населения: банки начали увеличивать сроки кредита, чтобы обеспечить комфортные для заемщиков графики платежей. Если полтора года назад в среднем ипотеку брали на 18 лет, то к маю 2021-го этот показатель поднялся до 20 лет.
«Размывание» тела кредита на больший срок, конечно, привело к снижению ежемесячного платежа, но в целом увеличило переплату по кредиту. Что в совокупности с подорожанием квартир и ростом размера займа сделало ипотеку на рынке новостроек еще более дорогой, отмечают эксперты агентства.
На рынке вторичного жилья динамика роста цен на недвижимость была более умеренной за счет снижения Центробанком ключевой ставки в течение всего 2020 года. Стоимость квартир в июне 2021-го увеличилась только на 14% по сравнению с прошлогодним показателем. Из-за этого не так сильно подскочил и средний платеж по ипотеке при покупке вторички — на 13%. Однако и это показывает снижение выгоды заемщиков за последний год.
«Эксперт РА» прогнозирует, что пересмотр условий льготной ипотеки (повышение ставки до 7% и снижение лимита на кредит до 3 млн руб.) «остудит» рынок жилья, но не приведет к снижению цен на квартиры — они продолжат расти, но темпы будут ниже из-за сохраняющейся высокой стоимости стройматериалов. Эти меры отсекут массового заемщика в Москве и Санкт-Петербурге с традиционно дорогим жильем, доля регионов на рынке ипотеки возрастет. Однако и там не все клиенты смогут уложиться в пороговые 3 млн руб. — только в 15 субъектах в июне 2021 года средний размер кредита на строящуюся по долевому договору квартиру был ниже этой суммы.
Агентство считает, что по итогам 2021 года объем рынка ипотеки составит 4,5 трлн руб. и незначительно превысит показатель прошлого года в 4,4 трлн руб. Из-за льготных программ ставки по кредитам на квартиры в новостройках будут медленно повышаться, а вот для вторичного рынка ипотека подорожает к концу текущего года на 0,5-1 п.п., до 9% годовых.
Ранее участники рынка уже заявляли, что спрос на ипотеку снизился после изменения условий льготного кредитования.
«Дом.РФ» со ссылкой на данные крупнейших банков сообщал, что в июле 2021-го — спустя месяц после повышения ставок по льготной ипотеке — спрос на кредиты с гоподдержкой снизился в 2,5 раза. Эксперты Frank RG заявляли, что в июле банки одобрили по льготной ипотеке ссуд на 436,7 млрд руб. — это почти на 21% меньше июньского показателя.
Согласно данным Центробанка, на 1 июля 2021 года россияне должны банкам по кредитам более 23,9 трлн руб. Доля ипотечной задолженности составляет почти 44% — более 10,5 трлн руб. За год эта сумма увеличилась на 29,2%, а с 2018-го увеличилась почти вдвое. В то же время регулятор отмечает уменьшение числа плохих кредитов: просрочка по ипотеке в стране составила в июле 67,4 млрд руб. и непрерывно снижалась с февраля. Для сравнения, в июле 2020-го объем просроченных ипотечных займов составлял 66,6 млрд руб., в июле 2019-го — 64,2 млрд руб.
Реально располагаемые доходы населения (после вычета всех обязательных платежей и с учетом инфляции) в 2020 году, согласно последним подсчетам Росстата, снизились на 2,8% — шестой год подряд они падали. Самым худшим по этому показателю периодом стал второй квартал прошлого года — сказалось влияние пандемии. Однако в конце июля ведомство сообщало, что во втором квартале 2021-го года реальные доходы подросли на 6,8% по сравнению с рекордным по падению аналогичным периодом прошлого года. При этом благосостояние граждан все еще уступает доковидному 2019 году.
