Цивилизация
С 2015 года для москвичей вводятся новые условия уплаты налога на имущество исходя из кадастровой оценки. Первые выплаты по новой системе придутся на второе полугодие 2016 года, окончательно она вступит в силу в 2020 году (индексация налоговой нагрузки составит 20% в год).
Сейчас кадастровая оценка на рынке коммерческой недвижимости служит основой для начисления налога на имущество, а также установления ставок аренды на землю и на недвижимость.
Ставки аренды исправно растут с 2013 года. Бизнес жалуется, что на фоне экономического кризиса это прямой путь к банкротству.
Удар по «Самбо-70»
«В 2013 году арендная ставка составляла 1800 руб. за 1 кв. м, что позволяло клубу развиваться, — рассказал «Газете.Ru» Михаил Громов, замдиректора известного московского спортивного клуба «Самбо-70», который действует с 1970 года на ул. Академика Арцемовича. —
Однако с 1 января город выставил нам ставку уже 3500 руб. за 1 кв. м, что стало для нас серьезным ростом расходов. Чтобы их компенсировать, нам пришлось поднять цены на абонементы: для разовых стоимостью 500 руб. — на 50 руб., для месячных стоимостью 3000–4000 руб. — на 500 руб. Естественно, не все родители смогли себе это позволить, в результате клуб лишился порядка 50 учеников (сейчас их около 300). И это при том, что повысили мы стоимость абонементов не для всех, оставив различные льготы, в том числе для многодетных семей».
С 2014 года в Москве всем субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью менее 300 кв. м, была почти вдвое, до 3500 руб. за 1 кв. м, увеличена минимальная ставка арендной платы. Правда, социально ориентированные предприятия, которые арендуют у города более 300 м, могли подать заявку в межведомственную комиссию, чтобы им сохранили льготу.
«Площадь клуба «Самбо-70» составляет 600 кв. м. Но из них так называемой рабочей площади, то есть залов, в общей сложности всего 150 кв. м: 100 кв. м — большой зал и 50 кв. м — малый зал. Остальное — это раздевалки, душевые, туалеты, подсобные помещения, которые нельзя переоборудовать под еще один зал», — пояснил Громов.
«После июля нам подняли арендную ставку почти до 10 тыс. руб. за 1 кв. м. То есть только на аренду мы должны отдавать порядка 500 тыс. руб. в месяц. Прибавьте к этому НДС, коммунальные платежи, и получится, что детский спортивный клуб ежемесячно должен отдавать порядка 600 тыс. руб. Выручка клуба сейчас составляет чуть более половины этой суммы.
Еще больше повысить цену на абонемент мы не можем — тогда из клуба уйдет еще больше учеников. Никаких дотаций мы не получаем.
Мы уже взяли у наших бывших учеников два займа по 250 тыс. руб. До 5 ноября нам нужно внести очередную месячную аренду. Октябрь — это первый месяц, как я не получаю зарплату», — рассказал Громов.
По его словам, сейчас клуб собирает документы, чтобы подать их до 1 декабря в межведомственную комиссию.
«Но непонятно, протянет ли до этого времени клуб. Решение комиссии будет, дай бог, в январе, а до этого нам придется платить арендную плату. Сейчас у клуба нет задолженности перед городом», — сетует замдиректора клуба «Самбо-70».
По данным департамента имущества Москвы, в случае первого непогашения задолженности в течение 45 дней устанавливается коэффициент 1,25 к действующей льготной ставке. При повторном нарушении платежной дисциплины может быть установлена уже рыночная ставка. В случае третьего нарушения договор расторгается.
В пресс-службе Москомспорта пояснили, что клуб «Самбо-70» действует полностью на коммерческой основе. У «Центра спорта и образования «Самбо-70», который функционирует при Департаменте физической культуры и спорта города Москвы, таких проблем нет - школа на ул. Академика Виноградова находится полностью на бюджетном обеспечении.
«Такими скачками повышать нельзя»
«Первый скачок в расходах для предприятий бытовых услуг — а это химчистки, предприятия по ремонту электрооборудования, обуви, пошиву одежды, — произошел в 2013 году, когда выплаты за аренду земли выросли на 800–1200% (до 12 раз). В 2014 году ставка аренды земли выросла еще на 15–20%.
Естественно, это сильно ударило по предприятиям бытовых услуг, которые всегда являлись низкорентабельными», — рассказал «Газете.Ru» член совета московского отделения «ОПОРА России» Дмитрий Несветов.
Ранее действовало правило, в соответствии с которым в целях недопущения резкого роста земельных платежей для арендаторов устанавливался льготный период. Вплоть до конца 2013 года для тех, кто заключил договора аренды до 1 января 2008 года, арендная плата могла увеличиваться не более чем на 10%. Однако с 1 октября 2012 года столичные власти отменили эту льготу, решив установить ставку арендной платы в процентом отношении от кадастровой стоимости земель.
Эксперты отмечают, что, даже если формально правительство Москвы не увеличивает сами налоги и сохраняет льготные ставки для определенных групп арендаторов, налогооблагаемая база, а соответственно, и суммы выплат по ней изменились в десятки раз.
До 30 июля 2015 года сохранится минимальная льготная ставка на аренду объектов недвижимости 3500 руб. за 1 кв. м в год. Однако в декабре московские власти должны ее пересмотреть. «Важно сохранить льготные ставки — это социальная функция города. Мы боимся повышения ставки в следующем году, потому как увеличение ее более чем на 25% серьезно ударит по соцпредприятиям, особенно в текущих экономических условиях. Такими скачками повышать (расходы) арендаторов нельзя», — сказал президент Ассоциации частных клиник Москвы и ЦФО Александр Грот.
Как отмечают участники рынка, сейчас многие выкупают объекты недвижимости, чтобы обезопасить себя от резкого роста арендных выплат.
Впрочем, при этом владельцам придется выплачивать налог на имущество. Выплаты по аренде земли при этом сохраняются (в Москве очень небольшой процент земли находится в частной собственности).
В департаменте имущества Москвы не смогли оперативно предоставить комментарий.
Оспорить кадастровую оценку будет сложно
«Не очень понятно, как рассчитывается кадастровая стоимость объектов, которая по замыслу должна быть приближенной к рыночной. До этого действовали балансовая, остаточная, инвентаризационная и другие виды стоимости, которые, как считалось, были заниженными.
Но кадастровая оценка проводилась путем массовой оценки без учета особенностей объектов, таким образом, в Москве кадастровая стоимость сильно не совпадает с коммерческой оценкой. Чаще всего она устанавливается на более высоком уровне, чем ликвидная коммерческая оценка сооружений», — отметил Несветов. По словам участников рынка,
оценку в 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год можно считать большой удачей, так как ставка может превышать и 25 тыс. руб. за 1 кв. м.
Юристы предупреждают, что оспорить кадастровую оценку непросто, к тому же дело это затратное. «Конечно, можно просто подать исковое заявление. Но, как правило, такие дела отдаются в конторы, которые специализируются по данному виду практики. Расходы истца в таком случае исчисляются сотнями тысяч рублей», — рассказал руководитель аудиторско-консалтинговой группы АИП Сергей Елин. Если рентабельность бизнеса позволяет, то предприниматель не будет ввязываться в судебный спор. «Надо учитывать, что объект объекту рознь, и превышение оценки даже на 5% может в итоге привести к существенному увеличению расходов. А если рост выплат ставит под угрозу весь бизнес, то, безусловно, предприниматель будет судиться», — сказал Елин.
По словам юриста, случаи успешного оспаривания кадастровой оценки есть, но их не так много:
«Ведь требуется не просто заключение независимого оценщика. Нужно, чтобы саморегулируемая организация (СРО), где находится оценщик, дала свое подтверждение, то есть акцептовала пересчет. На практике СРО на это не очень охотно идут».
Как отмечают аналитики, для многих арендный бизнес стал менее рентабельным, если не убыточным. «У одного из моих клиентов был довольно большой участок земли, а на нем здание малой этажности. Сейчас он вынужден на налоговые выплаты отдавать все, что выручает с арендаторов. У него есть несколько вариантов: инвестировать в повышение этажности здания, повысить аренду или оспорить оценку», — рассказал Елин.
Участники рынка отмечают, что предложение товаров и услуг в Москве будет сокращаться. При этом переход на кадастровую оценку только усугубил положение на фоне сокращения потребительского спроса, девальвации рубля и эмбарго на продукты.
«Сейчас ставки аренды очень резко растут. Большинство девелоперов, которые построили торговые центры или выкупили помещения, сидят на валютных кредитах, поэтому арендные ставки они привязывают к курсу.
Естественно, что многие арендаторы просто не могут себе позволить такое увеличение расходов, при том что выручка сокращается.
Сейчас количество чеков в кафе и ресторанах упало на 15–20% — люди стали экономить. Прибавьте к этому увеличение расходов в связи с эмбарго на продукты. В итоге многие арендаторы просто уходят. Так, в Москве закрылась питерская сеть «Евразия» — они специализировались на недорогой японской кухне, здесь у них было 15 точек», — рассказал «Газете.Ru» Сергей Рак, председатель совета директоров компании «Маркон», которой принадлежит сеть фастфуда «Стардог!s».
